עמותת הקרן להנצחת החייל שלמה אלפסי ז"ל נ' עיריית רחובות

א

התובעת קיבלה מעיריית רחובות חלקת קרקע לשימושה לצורך בניית בית כנסת מעל גני ילדים. העירייה לא הקימה את גני הילדים. העירייה והתובעת הגיעו להסכמה כי התובעת תבנה את גני הילדים. בידיעתה ובעידודה של העירייה נתנה התובעת לעמותת "אל המעיין" המזוהה עם תנועת ש"ס זכות שימוש בגני הילדים, בכפוף לכך שתשלים את בניית קומת הקרקע. לאחר העברת גני הילדים לעמותה אחרת הגישה התובעת תביעת לפינוי כנגד העמותה האחרת, תביעה אשר התקבלה. בעקבות תביעה זו נכנסה העמותה האחרת להליכי פירוק, ובמסגרת הליכי הפירוק דרשה הנתבעת את השבת קומת הקרקע אליה, כאשר לעניין זה טוענת התובעת שדרישה זו הייתה לצורך השארת העמותה האחרת בקומת הקרקע. על כן הגישה התובעת תביעה כספית נגד הנתבעת, כפי שיפורט להלן. 
כללי: בעלי הדין:1. התובעת היא עמותה שהוקמה בשנות ה-80 של המאה הקודמת לזכרו של הצנחן שלמה אלפסי הי"ד (להלן-"המנוח") בעת שירותו הצבאי. אביו של המנוח הוא יו"ר העמותה התובעת.
2. הנתבעת היא עירייה אשר הוקמה על פי פקודת העיריות.
הזכויות במקרקעין:3. בתחילת שנות ה-80 של המאה הקודמת נהרג המנוח בעת שירותו הצבאי. הוריו ביקשו להנציח את זכרו על ידי הקמת בית כנסת בעיר רחובות עיר מגוריו, בית כנסת אשר יישא את שמו. לצורך כך הקימו הוריו השכולים של המנוח את העמותה, התובעת. 
4. התובעת פנתה לעיריית רחובות בבקשה להקצאת קרקע לבניית בית הכנסת. ביום 11.6.1984 אישרה מועצת העיר רחובות בפרוטוקול מס' 10 הקצאת מגרש להקמת בית כנסת ליוצאי צפון אפריקה על שם המנוח בגוש 3705 חלקה 370 ברחובות (להלן-"המקרקעין"). בית הכנסת היה אמור להיבנות מעל שני גני ילדים אשר העירייה התכוונה לבנות במקרקעין, לאחר שתקבל תקציב לבנייתם ממשרד החינוך. 
5. משרד החינוך לא העביר לעירייה את התקציב לבניית שתי כיתות הגן, עקב הקפאה בבנייה וביטול תקציב בניית הגן. כתוצאה מכך התעכבה בניית בית הכנסת. בתחילת שנת 1986 הציעה התובעת לעירייה כי התובעת תבנה מכספה גן תקני על פי תכניות מאושרות ע"י משרד החינוך, אשר לעת עתה ישמש הגן כבית כנסת, וכאשר יאשר משרד החינוך מחדש תקציב לבניית גן ילדים במקרקעין, ייבנה מהתקציב המחודש בית כנסת בקומה שנייה, והגן יועבר לרשות העירייה. העירייה פנתה למשרד החינוך לקבל הסכמתו להצעת התובעת. ביום 26.2.1986 השיב משרד החינוך לעירייה כי נראה לו שגני הילדים לא ייבנו בעתיד הקרוב, ולפיכך מציע משרד החינוך כי בית הכנסת ייבנה על קומת עמודים שבעתיד תיסגר ותותאם לייעדה כגן ילדים.
6. העמותה אספה כספים לבניית בית הכנסת, והורי המנוח השקיעו כספים רבים מחסכונותיהם לבניית בית הכנסת. לאחר בניית בית הכנסת מעל קומת עמודים, ביקשה העמותה מהעירייה לסגור את קומת העמודים, כך שתוכל להשתמש בקומת הקרקע לפעילות תרבותית, והעירייה הסכימה לכך.
7. בסוף שנת 1989 פנתה עמותת "מעיין החינוך התורני" המזוהה עם תנועת ש"ס (להלן-"העמותה" או "אל המעיין") לתובעת וביקשה ממנה לעשות שימוש בקומת העמודים לצורך פתיחת שתי כיתות גן של העמותה. העמותה הכינה חוזה בינה לבין התובעת, אשר כותרתו הייתה "הסכם שיתוף". אמנם מסמך זה הוגדר "הסכם שיתוף", אך תוכנו הוא שהתובעת נותנת לתובעת זכות שימוש בקומת העמודים לתקופה של 20 שנה, בכפוף לכך שהנתבעת 1 תשלים את בניית שתי כיתות הגן בקומת העמודים שמתחת לבית הכנסת. מהמסמכים שצירפו הצדדים לתיק בית המשפט עולה שחוזה זה נחתם בידיעתה ובהסכמתה המלאה של העירייה (ראה את ה-"הואיל" האחרון במסמך שכונה הסכם שיתוף). ואכן החוזה נחתם בין התובעת לבין העמותה ביום 1.1.1990, כך שתקופת 20 השנה הסתיימה ביום 31.12.2009. 

8. התובעת צירפה את העתק פסק הדין בתיק אז' 16288-07-09, ומעיון בבקשת רשות הערעור בתיק זה עולה שהעמותה הגישה בקשה למתן היתר בנייה להשלמת הבנייה בקומת הקרקע וכי ביום 6.5.1990 ניתן היתר בנייה לבניית שתי כיתות. 
9. בהסכם השיתוף הסכימו התובעת והעמותה כדלקמן:"2.  הצדדים, "העמותה" וה"רשת" מסכימים בזאת על הסכם שיתוף בחלקה ___ גוש ___ באופן שבו הבעלות כל המבנה - בית הכנסת ומוסדות החינוך (2 קומות) יהיו בסופו של דבר של העמותה.3.  מאידך ל"רשת" יהיו זכויות חזקה ושימוש מלאים בכל הקומה התחתונה והחצר מסביבה כשהיא פנויה. 4.   א. זכות החזקה והשימוש המלאים ל"רשת" יהיו ל- 20 שנה ללא כל תשלום וללא כל רשות ו/או זכות להפקעת זכות זו מה"רשת" ע"י גורם כל שהוא ובכללם ה"עמותה" או כל גורם אחר מטעמה או שלא מטעמה.      ב.  לאחר 20 שנה הרשת תממן שיעור תורה יומי בתיאום עם הרשת ובפיקוחה.  בסעיף 18 להסכם השיתוף הסכימו הצדדים :"כי אין לרשת הזכות להעביר זכויות השימוש והחזקה במבנה לגורם כל שהוא מלבד הרשת ומוסדותיה, אלא אם כן בהסכמת וחתימת רוב חברי העמותה עפ"י הצעות שיוגשו לעמותה בכתב ע"י הרשת".
10. העמותה התחייבה בסעיף 10 להסכם השיתוף, כי חלה עליה החובה לאחזקתם השוטפת של מבני גני הילדים. 
11. במחצית הראשונה של שנת 1994 היה צורך לצבוע את הקירות החיצוניים של המבנה בו היו מצויים גני הילדים. התובעת פנתה אל העמותה לפני ביצוע השיפוץ על מנת שתשתתף בעלות השיפוץ. בהעדר תשלום ההשתתפות של העמותה 1 בעלות השיפוץ, ביצעה התובעת את השיפוץ, וביקשה מעמותה החזר ההוצאות, העמותה לא שילמה את עלות השיפוץ, בהתאם להתחייבותה. 
12. ביום 9.6.1999 נחתם הסכם נוסף בין עיריית רחובות לבין התובעת בו אישררה העירייה את הקצאת המקרקעין לתובעת וכי התובעת בנתה את בית הכנסת ואת גני הילדים. 
בסעיף 6 להסכם הנוסף הסכימו הצדדים כי התובעת תהיה רשאית להשתמש במבנה שבנתה, באופן שקומת הקרקע תשמש לפעילות תרבותית או גני ילדים בלבד, וקומה ב' תשמש לבית כנסת. 
בסעיף 9 להסכם הנוסף הוסכם כדלקמן:"לגבי רשות השימוש בקומת הקרקע יחולו ההוראות הבאות:א. העירייה תהיה רשאית בכל עת להודיע לעמותה, כי היא זקוקה לקומת הקרקע לצרכיה. הודעת העירייה כאמור תהיה ראיה חלוטה לכך שקומת הקרקע נחוצה לה, ועם קבלת הודעה כאמור תפנה העמותה את קומת הקרקע ללא ערעור.ב. הודעת העירייה תקצה לעמותה לפחות 90 יום לפינוי קומת הקרקע ובלבד שלא יידרש פינוי במהלך שנת הלימודים.ג. במקרה כאמור ס"ק א' לעיל תקיים העירייה בקומת קרקע גן ילדים ממלכתי דתי בלבד בהתאם לאופי המקום, שיקרא ע"ש שלמה אלפסי ז"ל.בסעיף 10 להסכם הוסכם כדלקמן:"א.  עם פינוי קומת הקרקע תשלם העירייה לעמותה פינוי עבור השקעותיה של העמותה במבנה קומת הקרקע ככל שהעירייה תהנה מהן. כמו כן תשלם העירייה לעמותה פיצוי עבור ההוצאות הנוספות שנגרמו לעמותה בבניית בית הכנסת בשל הכרח לבנותו בקומה ב' ועבור חלקה היחסי של קומת הקרקע במקלטים (להלן: "ההשקעות").ב. גובה ההשקעות ייקבע על ידי שמאי מקרקעין אשר ימונה בהסכמה ע"י שני הצדדים (להלן: "הבורר").    אם לא יגיעו הצדדים להסכמה לגבי הבורר בתוך 15 יום מיום קבלת העמותה את הודעת העירייה עפ"י סעיף 9(א) לעיל, יהא כל צד רשאי לפנות לבית המשפט בבקשה למינוי בורר. ג.    הבורר יקבע את גובה ההשקעות בהתחשב בגורמים כדלקמן:            1. עלות העבודה שבוצעה בקומת הקרקע לפי המחירים ליום העברת החזקה לעירייה.     2.  פחת שיחושב מיום סיום בניית קומת הקרקע.     3.  פסק הבורר יינתן בערך ריאלי נכון ליום מתן הפסק.ד.   שכר הבורר יחול על הצדדים בחלקים שווים. העירייה תשלם לבורר את השכר במלואו ותנכה את מחציתו מכל סכום שיגיע לעמותה. 
בסעיף 14 להסכם הנוסף נכתב כי:"העמותה מתחייבת שלא להתיר את השימוש במגרש ו/או במבנה לאחר, ולא לתת או להעביר איזו שהיא זכות במגרש לאחר במישרין או בעקיפין, בין בתמורה בין שלא בתמורה."
בסעיף 17 להסכם הנוסף הסכימו הצדדים כדלקמן:"מבלי לפגוע בזכויותיה על פי כל דין, העירייה תהא רשאית לבטל את רשות השימוש שנתנה לעמותה או למי מטעמה לפי הסכם זה וזאת ללא כל תמורה וללא פיצוי לעמותה או לכל מי מפעל מטעמה, בכל אחד מהמקרים המנויים להלן:א. אם יסתבר לעיריה כי המבנה חדל לשמש למטרת ניהול בית כנסת כמוגדר בהסכם זה;ב. אם יסתבר לעיריה כי קומת הקרקע של המבנה משמשת למטרה אחרת מאשר גני ילדים ופעילות תרבותית כמוגדר בהסכם זה.ג. ד. במקרה של שינוי יסודי במטרות העמותה או פרוקה.ה. בתום 40  שנים ממועד חתימת הסכם זה;ו. העמותה תהא זכאית להאריך את תקופת הרשות לפי הסכם זה ב-10 שנים נוספות, בהתקיים כל התנאים שלהלן:1. העמותה קימה ומילאה את כל התחייבויותיה עפ"י הסכם זה.2. העמותה הודיעה לעירייה שנה לפני תום תקופת הרשות עפ"י ס"ק ד' לעיל, על רצונה לממש זכותה לארכה.3. כל תנאי הסכם זה יישארו בעינם גם בתקופת ההארכה."
13. בעת החתימה על ההסכם הנוסף ידעה העירייה שהעמותה נמצאת בקומת הקרקע וידעה על "הסכם שיתוף" שנחתם בין התובעת לבין העמותה. יתירה מכך, ביום 22.8.02 כתב מר חזי משולם מנהל אגף החינוך בעירייה מכתב לראש העירייה עו"ד ש. פורר, שנוסחו כדלקמן:"הנדון: קרן הנצחה ע"ש אלפסי שלמה הי"ד מכתבתכם מיום 30.7.02על פי בקשתך נפגשתי עם מר אלפסי ועמוס ברנס – מאל המעיין.תלונותיו של מר אלפסי נמצאו מוצדקות וזאת הבהרנו למר עמוס בכתב.סוכם כי אל המעיין יחדשו את צביעת הגדרות ומבנה גני הילדים, דבר שהוא מתבקש.בהזדמנות זו אני מודה למר אלפסי על העמדת המבנה לשימוש גני הילדים של אל המעיין בהנחה שהם ישמרו על המקום.ממכתב זה ניתן ללמוד שהעירייה הייתה מודעת היטב להימצאותם של גני הילדים של אל המעיין במבנים בקומת הקרקע, העירייה יצאה מנקודת הנחה שהמבנים אכן שייכים לתובעת, וכי ראש העיר בכבודו ובעצמו היה מעורב בידיעות הנ"ל.התוצאה ממכתב זה היא שלגבי מערכת היחסים בין התובעת לבין העמותה הסכימה העירייה שלא יחול סעיף 14 להסכם הנוסף.