ת"א 14861-07-16 ארסלאן נ' חאג'

על הפרק שאלת סמכותו העניינית של בית המשפט להידרש לתובענות מושא תיק זה, שבמוקדן מחלוקות בעניין רכוש משותף במבנה שאינו "בית משותף", אך דינו כדין בית משותף. בתוך כך, מתעוררות שאלות הנוגעות ליחס בין סמכותו של בית משפט השלום לבין סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין.

הצגת הרקע הנדרש

1. תיק זה מאגד תביעה שהגיש התובע נגד הנתבע ותביעה שכנגד. במוקד המחלוקת מבנה בן שלוש קומות שמשלב נכסים למסחר ומגורים שמצוי בכביש הראשי בכפר-יאסיף. לנתבע מלוא הזכויות בבניין, למעט נכס (חנות) שהזכויות בו שייכות לתובע וזה האחרון מחזיק בו. מושא התובענות הוא מחלוקות בין התובע לבין הנתבע לגבי אופן ניהול הרכוש החורג מהנכס בו התובע מחזיק, כלומר – הרכוש המשותף (זאת מבלי לטעת מסמרות באם אכן המדובר ברכוש משותף – משום שלא הוצגו מלוא הנתונים לגבי הבניין). בנוסף למחלוקת זו, מעלה התובע טענה להסגת גבול לגבי חלק מהנכס השייך לו וכן תביעה לדמי שימוש ראויים.

2. אין חולק כי המבנה מושא המחלוקת אינו רשום כבית משותף בהתאם להגדרה שבסעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), אך על פני הדברים הוא נופל להגדרה של "בית" במובן סעיף 77א' לחוק המקרקעין. במקרה זה מחיל חוק המקרקעין את עיקר ההוראות החלות על בית משותף על בית שאינו רשום כבית משותף (סעיף 77ב לחוק המקרקעין). בין היתר, חלות ההוראות המסדירות התקנתם של מתקנים שונים ברכוש המשותף (ראו סעיפים 59-59ז' לחוק), ואילו סעיף 77ג' לחוק קובע כי "בית יתנהל לפי התקנון המצוי שבתוספת".

3. לטענת התובע הסמכות לדון בתובענות נתונה למפקח על המקרקעין (להלן: המפקח). לטענתו, הצדדים חלוקים ביניהם על אופן השימוש ברכוש המשותף ועניינים אלו נתונים לסמכותו של המפקח על רישום המקרקעין. אשר לסעד שעניינו הסגת גבול – נטען כי הגם שמדובר בסמכות מקבילה לבית המשפט ולמפקח, אין בכך כדי למנוע את ייחודיות הסמכות למפקח משום שתביעת הנתבע נסבה אך ורק על עניינים הנוגעים לשימוש ברכוש המשותף, ונטען גם כי הסמכות המקבילה בעניין הסגת הגבול קיימת רק אם מדובר בסעד שלא נכרך עם סעדים נוספים שעניינם שימוש ברכוש המשותף.

4. הנתבע מתנגד לבקשה וטוען כי יש לדחות את הבקשה שכן התובע הוא עצמו בחר לפנות לבית המשפט, וכי המפקח נעדר סמכות להידרש לתובענות. נטען כי בתי המשפט נתנו פרשנות מצמצמת לסמכות המפקח וכך יש לנהוג במקרה זה, כן נטען כי קבלת הבקשה תגרום לפיצול הדיון ומהלך זה אין לאפשר. אשר לתביעת התובע – נטען כי הסעדים שנתבעו כוללים סילוק יד מנכס שנטען ששייך לתובע והוא מצוי בסמכות מקבילה של בית המשפט זה; ואף הסעד שעניינו הצבת מנועים ברחבת הבית הוא למעשה צו מניעה קבוע שמצוי בסמכות בית המשפט. עוד נטען כי התביעה כוללת סעד לדמי שימוש ראויים וסעד זה הוא סעד כספי שלא נמצא בסמכות המפקח. אשר לתביעת הנתבע, נטען כי מדובר בסעדים שבמהותם סילוק יד והריסת "רמפה" שהתובע בנה בכניסה לנכס ובכגון דא לא דן המפקח.

   דיון והכרעה