Karaarslan נ' אולנטוך

בקשה לסעד זמני שעניינה השבת החזקה במקרקעין לשוכר מכוח סעיף 19 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") .

1. ברקע הדברים, בתמצית, שכן הדיון יתמקד בזווית הפוססורית בעיקרה: המבקש, אזרח גרמניה השוהה בישראל שכר מהמשיב את דירה X בתל אביב (להלן: "הדירה") על פי הסכם שכירות מיום 28.9.17 (נספח 1 לבקשה - להלן: "הסכם השכירות"). על פי הסכם השכירות תקופת השכירות החלה ביום 1.10.17 ועתידה להסתיים ביום 30.9.18. דמי השכירות החודשיים על פי הסכם השכירות הינם בסך של 9,500 ש"ח.

2. לטענת המבקש: ביום 31.3.18 עת יצא הוא מהארץ לתקופה של ארבעה ימים, פרץ המשיב לדירתו החליף את מנעוליה ומנע ממנו להיכנס אליה שלא כדין. זאת, על אף ששילם למשיב את מלוא דמי השכירות עבור כל תקופת ההסכם בסך כולל של 133,673 ש"ח: סך של 39,000 ש"ח ששולמו במעמד חתימת ההסכם (בכללם 20,000 ש"ח ששולמו כפיקדון שמומש), סך של 9,500 ש"ח ששולמו בתחילת ינואר 2008 במזומן, סך נוסף של 2,500 יורו (10,173 ש"ח) ששולמו בהעברה באמצעות בנק הדואר ביום 5.2.18 וסך נוסף של 75,000 ש"ח ששילם ביום 29.3.18. מרבית הסכומים שולמו במזומן לבקשת המשיב. ביום 29.3.18 אישר המשיב בחתימתו קבלת כל הסכומים. האישור המקורי היה בדירה והמשיב העלים אותו ביחד עם תיקו ועם ציוד יקר ערך שגנב ממנו. עם זאת המבקש הציג עותק של האישור (נספח 14 לתשובת המבקש) וכן אישורים על המרת מטבע בסכום כולל של 72,300 ₪ בין התאריכים 23.3.18 ל- 28.3.18 (נספח 12 לתשובתו) שנעשו לשם תשלום דמי השכירות ביום 29.3.18 .

3. המשיב מתנגד ובתמצית: המבקש חייב לו דמי שכירות וטענתו בדבר תשלום מלוא דמי השכירות אינה אמת. הסכומים היחידים ששילם לו המבקש הינם: 19,000 ₪ ששולמו במועד חתימת ההסכם, 20,000 ש"ח ששולמו כפיקדון שמומש על ידו וסך נוסף של 2,500 יורו ששילם המבקש לאחר שהמשיב הפציר בו שוב ושוב. המסמך המעיד כביכול על ביצוע התשלומים זויף על ידי המבקש ולא נחתם על ידו. המבקש אף לא שילם את חובות הארנונה, החשמל והמים ובשל כך נפתח נגדו תיק הוצל"פ. המבקש ניתק קשר עם המשיב החל מחודש דצמבר 2017 ואף אמר לו לחפש דייר חדש. בימים 12.3.18 ו- 20.3.18 שלח המשיב למבקש, באמצעות בא כוחו – עו"ד יואב גרוספר, שתי הודעות שבשנייה הודיע על ביטול הסכם השכירות (נספח "ב" לתגובתו). החל מיום 26.2.18 נעלם המבקש לחלוטין והוא סבר כי לאור הודעת הביטול והיותו של המבקש אזרח חוץ עזב המבקש את הארץ. בנסיבות אלו משלא שולמו לו דמי השכירות, משסבר כי המבקש עזב את הארץ ומשקיבל הודעה מהשכנים על רטיבות חמורה בדירה לא נותרה לו ברירה והוא נאלץ להחליף מנעולים בדירה.

4. בדיון שהתקיים בפניי ביום 12.4.18 ביקשתי לבחון עם הצדדים אפשרות להגיע להסכמות שייתרו הצורך בהכרעה. ניסיון זה לא צלח ולבקשת המשיב אפשרתי לו להגיש תגובה סדורה ולצרף לה את ראיותיו וזאת עד ליום 15.4.18. לבקשת המבקש התרתי לו להשיב לתגובה זו עד ליום 17.4.18. משהוגשו התגובה (הגם שבאיחור) והתשובה בשל התיק להכרעה.

    

5. דין הבקשה להתקבל.

6. ראשית אבאר את המסגרת הדיונית: בידי המחזיק כדין במקרקעין המבקש לפנות "פולש" לנקוט באחת משלוש אפשרויות מרכזיות: האחת - סעד עצמי במקרקעין על פי סעיף 18(ב) לחוק; השנייה - הגשת תביעה "רגילה" לסילוק ידו של מי שאינו מחזיק במקרקעין כדין; השלישית - הגשת תביעה פוססורית, מכוח סעיף 19 לחוק.

7. סעיף 19 לחוק מתייחד בכך שהעותר (בניגוד לתובע בתביעה פטיטורית) אינו חייב להיות מחזיק כדין במקרקעין. תביעה פוססורית מתייחדת אפוא בכך שגם בלא שיוכיח זכות במקרקעין, בידי התובע לעתור להחזרת ה"סטטוס קוו אנטה" מבלי שתידרש הכרעה בשאלה למי הזכות להחזיק בנכס (י. ויסמן דיני קניין החזקה ושימוש, 45 (2005) (להלן: "י. ויסמן"); רע"א 6998/11 ג'ולאני נ' ג'בנה (22.7.12); בר"מ 5118/10 יוזמת חינוך אורד (ע.ר) נ' אסתר דגמפור (26.1.2011); רע"א 4311/00 מדינת ישראל נ' בן שמחון פ"ד נח(1) 827 (2003)).

8. הרציונל שבבסיס הוראה זו הינו, בין היתר, להגן גם על חזקה בנכס, אף אם זו אינה מעוגנת בזכות שבדין, על מנת למנוע עשיית דין עצמי ונטילת מקרקעין בכוח הזרוע, שלא על פי הוראות סעיף 18(ב) לחוק (רע"א 5518/98 יוסף נ' עוקשי , פ"ד נה(3) 294 (2001)) ועל מנת למנוע כאוס חברתי ומצב של "כל דאלים גבר" (וראו גם ע"א 243/60 פסטרנק נ' מדינת ישראל, פ"ד יד 2284 (1960)). אני סבור שתכליות אלו מתקיימות במקרה שלפנינו.