ת"א 1237-11-14 וולדנברג ואח' נ' שביט ואח' 30 בנובמבר 2016

המקרקעין והתובענה

1.לכל אחד מן התובעים, שהם בני-זוג, 12 חלקים מתוך 40 חלקי-הבעלות המשותפת במקרקעין שבגוש 6943, חלקה 67. זהו מגרש בן 212 מטרים רבועים בפינת הרחובות נווה-שאנן (מס' 19) ובני-ברק (מס' 12) בתל אביב-יפו. על המגרש – בנין חד-קומתי ובו חמש יחידות, המשמשות למסחר. יחידה, שמוספרה בתשריטים "3", מוחזקת בחכירה-לדורות בידיו של נתבע 1. ביחידה "2" החזיק כחוכר-לדורות, עד לפטירתו, מר ג'מיל קצב ז"ל. לאחר מותו באה במקומו, כנתבעת בהליך זה אלמנתו, גב' אלגרה קצב.

2.התובענה שלפנַי טוענת כי שני הנתבעים חרגו, בבנייה שאינה כדין, משטחן המקורי של היחידות ואותן הם חכרו. אם במשך שנים לא הטריד הדבר איש, הרי שכיום מבקשים התובעים ולהם, לטענתם, מלוא-הזכות לכך, לבנות על גג-הבית תוספת של קומות. לאלו נדרשת תמיכה הנדסית, ולפי תוכנית שבידי-התובעים עמודי-התמיכה נופלים בדיוק בחלקים, שמחזיקים הנתבעים בחריגה. גם חלק מן הגג תפסו כנטען הנתבעים, שלא ברשות, בהצבה של אנטנות ומנועים של מזגנים. מבוקש, אפוא, כי הנתבעים יסלקו את ידיהם מאותם שטחים חורגים, וכן כי ישלמו לתובעים דמי-שימוש ראויים בְּמה שהחזיקו בו שלא כדין. עוד מבוקש לחייב את הנתבעים בהפסדים, שלפי הנטען נגרמו לתובעים בשל עיכוב, שנגרם בבנייתה של תוספת-הקומות.

המערך ההסכמי

התובעים

3.את החלקים בזכות-הבעלות רכשו התובעים משלושה מבין בעליהם הקודמים של המקרקעין יחד, בתאריך 18.3.2014 (הסכם-המכר צורף בנספח ט' לתצהירי-התביעה). ברם, עוד קודם לכן הייתה להם זיקה למקרקעין. ביום 1.7.1992 חכר אביה המנוח של התובעת, בחכירה לדורות מן הבעלים, את יחידה "5" וכן את הגג של המבנה כולו. את הזכות הזו הוריש האב לתובעים והיא נרשמה על שמם במרשם-המקרקעין (נספח א' לתצהירי-התביעה).

ההחכרה הייתה חלק ממהלך, שבו ניתקו עצמם הבעלים הקודמים, בפועל, מן המושכר. את יחידותיו, שקודם לכן הוחזקו בידיהם של שוכרים מוגנים, הם החכירו, אחת-אחת, בחכירה לשוכרים הללו למשך לא פחות מ-3,000 שנים.

נתבע 1 – יחידה מס' 3

4.ביום 28.5.1986 הוחכרה יחידה "3" לאביו של נתבע 1, מר נאג'י שביט ז"ל. לימים הועברה זכות-החכירה לנתבע 1 ונרשמה על שמו במרשם-המקרקעין. בהסכם-החכירה (נספח ה' לתצהירי-התביעה) הוחרגו מתחומי-המוחכר הגג "וכל מה שייבנה עליו", וכן הקירות-החיצוניים. הוסכם מפורשות כי החוכר לא יתנגד "לכל בניה מכל מין וסוג שהוא על שטחי הבניה" וכן לכל תוכנית או בקשה להיתר-בנייה.

המוחכר, נקבע בהסכם-החכירה, הוא חנות מס' 3, ששטחה 7.49 מטרים על 4.36 מטרים ובסך הכל כ-32.65 מטרים רבועים. המידה הזו נכתבה, בהתאם, גם בשטר-השכירות שהוגש לרישום. אלא, שלהסכם-החכירה צורף תרשים, שהעתקו הוגש לבית-המשפט (נספח ה' הנ"ל; וכן סומן ת/1). מומחה, שמינה בית-המשפט מטעמו, המודד והשמאי זהר עירון, כתב בחוות-דעתו כי "המידות המפורטות בחוזה [החכירה] שונות מהמידות המצוינות [בתרשים]" (עמ' 4 לחוות-הדעת). בתרשים סומן, לכאורה, שטחו של המוחכר ללא רצועה בכניסה לו, ובה ממוקם חלון-הראווה משני צדיו של פתח-הכניסה לנכס. מומחה בית-המשפט התייחס בחוות-דעתו לשתי חלופות: לשטח בתרשים ללא חלון-הראווה, ולשטח כאילו כוללת החנות את החלון הזה.

לפי מדידותיו של מר עירון, "שטח החנות [לפי] התשריט המצורף לחוזה החכירה, ללא חלון הראווה, הוא כ-31.10 מ'ר. שטח החנות [לפי] התשריט, ככוללת את חלון הראווה, הוא כ-33 מ'ר" (עמ' 11 לחוות-דעתו). המידה, הנקובה בהסכם-החכירה – 32.65 מ"ר – קרובה יותר לחישוב, המונה את החלון בתחומי של החנות (הפער הוא קטן מאד – 35 סנטימטר מרובע בלבד). מצְוות-ההיגיון היא, עוד, כי חנות תוחכר עם חלון-הראווה שלה תחת שיישאר, לבדו, רכוש-המוכרים. קביעתי היא, אפוא, כי מה שהוחכר לנתבע 1 הוא חנות בשטח של 33 מטרים רבועים וכוללת את מה שסומן בתרשים שצורף להסכם-החכירה, לרבות חלון-הראווה.

נתבעת 2 – יחידה מס' 2