ת"א 1197-09-14 חברה לפיתוח גוש 6896 בע"מ נ' מעונות חלקת הגשר בע"מ ואח'

נושא תובענה זו הם מקרקעין בני 4,705 מטרים רבועים בגוש מס' 6885, חלקה 34, ברחוב אינשטיין 3 בתל אביב-יפו.

לא מצאתי כל יסוד לעמדתו של עורך-הדין עמי בן-יעקב, כפי שהועלתה בדיון מיום 8.1.2015, כי על תיק זה להתברר כחלק מתיקי "הגוש הגדול" בפניה של כבוד השופטת ריבה ניב. אך מובן כי ככל שהדברים אמורים בניהולם של אותם חלקים של "הגוש", שטרם עברו הסדרה וטרם נרשמו במספרים נפרדים של גוש ושל חלקה, יש יסוד לדיון המשותף. אין אלה פני הדברים בכל הנוגע למקרקעין נושא התובענה דנן. ענין לנו כאן במקרקעין, שהופרדו מן "הגוש", הוקצו להם מספרי גוש וחלקה משל עצמם, וניתן לקדם בם הליכי תכנון לשם בנייה. התובענה תמשיך, אפוא, להתברר בפניו של מותב זה, כדרך שבה מתבררות תובענות לפירוק שיתוף במקרקעין.

הוא הדין באשר לעמדתם של אלה, הסבורים כי יש מקום להמתין עם פירוק השיתוף עד שתושלם בנייה על המקרקעין וניתן יהא להקצות יחידות בדרך של רישום של בית משותף. חד הוא, בתוך כך, אם עמדה זו מוצגת כדחייתו של פירוק השיתוף למועד מאוחר יותר או כ"פירוק שיתוף" על דרך רישומו של בית משותף. משאין כל "בית" הבנוי על המקרקעין, אך מובן כי המתנה להשלמתם של הליכי תכנון – אשר ממילא ספק אם ניתן להשלימם לאור ריבוי השותפים והמחלוקות בינם – ולהשלמת בנייתם של מבנה או מבנים, איננה פירוק שיתוף בעת הזו. היות, שהתובעת – ואחדים מן הנתבעים השותפים לעמדתה – סבורים כי יש מקום לפרק את השיתוף כבר כעת, והיות שזכותו של שותף, לפי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 היא לעתור לפירוק השיתוף בכל עת שימצא לנכון – אין כל תוחלת לעמדה, העותרת לדחייה. ככל שייטען למגבלה מכוחו של הסכם שיתוף – וזוהי סוגיה נפרדת – הרי שברי שחלק מהשותפים שוב אינם מוכנים לאותה הגבלה ולצדדים יתאפשר לטעון לענין סמכותו של בית-המשפט לפי סעיף קטן (ב) לאותה הוראה.

כאמור בהחלטות שמפרוטוקול הדיון, לפתחה של התובעת משימות אשר בטרם תושלמנה לא ניתן יהיה להשלים את בירורה של התובענה. עם זאת, ולשם היעילות, מצאתי מקום למנות כבר כעת שמאי מומחה מטעמו של בית-המשפט, לבחינתן של חלופות שונות לביצועו של פירוק השיתוף. בית-המשפט ממנה בזה את המהנדס והשמאי עודד האושנר (אשר יוכל להיעזר בכל איש מקצוע ממשרדו) לעריכתה של חוות דעת. הצדדים יפנו אל השמאי, ישתפו עמו פעולה בכל הנדרש ויניחו בפניו כל חומר שיתבקשו לו. פרטי ההתקשרות הם: רחוב לינקולן 20, בית רובינשטיין, תל אביב-יפו; טל': 03-6254688; פקס': 03-6254621.

בחוות-דעתו יתבקש מומחה בית-המשפט להעריך כל אחת מהחלופות הבאות לפירוק השיתוף במקרקעין, מבחינת היתכנותה ומבחינת יתרונה במִקסום הערך לשותפים:

• מכירתם של המקרקעין כיחידה אחת, בתנאים של התמחרות בשוק חופשי של מציעים;

• חלוקתו-בעין של המגרש לשלושה, ומכירתו של כל חלק בנפרד, בתנאים של התמחרות בשוק חופשי של מציעים. בתוך כך יתבקש המומחה לבחון אם המצב התכנוני מאפשר חלוקה שכזו; ואת משמעותה של חלוקה כזו לגבי שיעור חלקו ושווי חלקו במקרקעין של כל אחד מהשותפים.

• מכירת המקרקעין כיחידה אחת או כשלוש יחידות כאמור, אך לא בהתמחרות בשוק חופשי של מציעים, אלא במכירה בין השותפים לבין עצמם בלבד.

  עוד יתבקש המומחה להתייחס, בסעיפים נפרדים, לסוגיות הבאות: