נציגות בעלי הדירות בנין נ' י.ד טקטוניק השקעות (2014) בע"מ ואח'

1.בפניי תביעה לפיצוי התובעת, נציגות בעלי הדירות בבניין ברחוב עובדיה 8 בחיפה, בגין ליקויי בניה שנפלו ברכוש המשותף של הבניין שבנו הנתבעות.

א - העובדות

2.התובעת היא נציגות בעלי הדירות בבניין שברחוב עובדיה 8 בחיפה, הבנוי על גוש 11719, חלקה 22 (להלן: "הבניין").

3.ביום 22.1.2015 נכרת הסכם בין הנתבעת מספר 1 (י.ד. טקטוניק השקעות (2014) בע"מ, להלן: "טקטוניק השקעות") לבין ששת בעלי הדירות המקוריים בבניין (להלן: "ההסכם", ההסכם צורף כנספח ד' לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7).

במסגרת ההסכם התחייבה טקטוניק השקעות לבצע עבודות בנייה ושיפוצים לשיפור וחיזוק הבניין ועמידותו בפני רעידות אדמה בהתאם להוראות תמ"א 38.

עוד הוסכם כי טקטוניק השקעות תבנה חמש יחידות דיור נוספות בבניין. הדירות הנוספות נבנו בקומות 4 (2 דירות), 5 (2 דירות) ו-6 (דירת פנטהאוז).

4.טקטוניק השקעות התחייבה, בסעיף 10.13 להסכם, לתקן כל נזק שייגרם לבניין, לדירות, לגינה ולרכוש המשותף, עקב עבודות הבנייה, בטרם מסירת החזקה בדירות לדיירים וכי במועד מסירת החזקה בדירות יהיו כל מתקני הבניין שמישים.

עוד הוסכם כי במועד מסירת הדירות ייערך פרוטוקול מסירה בו יירשמו הערות הצדדים וכי טקטוניק השקעות תתקן על חשבונה את כל הליקויים שנרשמו בפרוטוקול המסירה. בכל הנוגע לליקויים שיתגלו לאחר המסירה, התחייבו הדיירים להודיע לטקטוניק השקעות על קיומם תוך שבעה ימים ממועד גילויים, וטקטוניק השקעות התחייבה לתקנם "תוך פרק זמן סביר בהתחשב במהות הליקוי."

5.בנוסף, התחייבה טקטוניק השקעות, בסעיף 14.1 להסכם, לבצע כל תיקון של ליקויים שיתגלו במהלך תקופת הבדק והאחריות הקבועות בתוספת לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)") והתהוו "בעקבות ביצוע עבודות הבנייה ובכלל זה העבודות שבצע היזם בדירות בעלי הדירות, בהצמדות המיוחדות וברכוש המשותף ... ואשר נובעים מתכנון לקוי ו/או שימוש בחומרי בנייה גרועים ו/או מביצוע עבודה לקויה ו/או אי התאמה ו/או בגין כל מעשה רשלני או מחדל של היזם ו/או מי מטעמו, ואשר עליהם יודיעו בעלי הדירות ליזם בתוך התקופה הקבועה בחוק הנ"ל או סמוך למועד שבו נתגלו להם הפגמים לראשונה, אם נתגלו לאחר המועד הקבוע בחוק."

6.ביום 16.5.2016 ניתן היתר בנייה לנתבעת מספר 2, טקטוניק הנדסה ויזמות בע"מ (להלן: "טקטוניק הנדסה") לתוספת שטח של 25 מ"ר לדירות הקיימות בבניין, כולל ממ"ד, הקמת מרפסות זיזיות ובניית חמש דירות נוספות ב-2.5 קומות מעל בניין קיים, הקמת מעלית, תוספת 8 מחסנים, תוספת 13 חניות וחיזוק מבנה קיים (ההיתר צורף כנספח ה' לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7).

ביום 7.12.2017 ניתן לטקטוניק הנדסה היתר בניה מצב סופי (ההיתר צורף כנספח ו' לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7).

7.ביום 23.11.2017 נמסרה החזקה בבניין לבעלי הדירות.

יצוין כי פרוטוקול המסירה לא הוצג על-ידי מי מהצדדים.

לדברי מר ירון גולן, מנהל הנתבעות, נערכו סיורים נוספים למסירת חלקים נוספים של הרכוש המשותף: סיור מסירת שטחים ציבוריים בנוכחות חלק מהדיירים, קבלן חשמל וקבלן אינסטלציה נערך ביום 6.12.2017; סיורים עם הגנן ועם טכנאי חברת רוזקום (אינטרקום) והדרכת הדיירים נערכו ביום 18.12.2017; סיור נוסף נערך ביום 5.2.2018 (סעיף 15 לתצהירו, נ/7).

8.במייל מיום 5.12.2017 שלח נציג התובעת, מר יצחק בר חיים, למנהל הנתבעות, מר ירון גולן, מייל במסגרתו פורטו הליקויים שנמצאו בסיור שנערך ביום 23.11.2017 (המייל צורף כנספח ז' לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7).

ביום 14.12.2017 שלח מר ירון גולן למר יצחק בר חיים התייחסות מפורטת לכל הנושאים המפורטים במכתב הנציגות מיום 5.12.2017 (סעיף 16 לתצהיר מר ירון גולן, נ/7).

9.פניות נוספות בעניין ליקויים ברכוש המשותף נשלחו על-ידי מר יצחק בר חיים ביום 30.4.2018 (ליקויים במערכת סולרית, רטיבויות במרפסות השירות, נזילה בכניסה, השלט ביציאה נפל, חלונות אוורור בגג, ניקוז הגז בגג, נזקי מים בגז, חסר אף מים - נספח י"א1 לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7), 14.6.2018 (חלון שחרור אוויר בקומת עליית גג פורק ולא הוחזר, בוצע תיקון כושל בכניסה הצדדית, מרפסות השירות סובלות מרטיבויות, כבל הארקה של הבניין חשוף בגינה, פתח שירות בחדר מדרגות בלובי נוטה ליפול, דלת אינטרקום קדמית נטרקת והשלבים נפלו, דלת יציאה צדדית עקומה והמברשת יצאה, בחלק מהדירות המשפך של מרפסות השירות קצר ולא יעיל, פסי אנטי החלקה התבלו, ידית תמיכה במדרגות בכניסה הראשית לפני דלת אינטרקום לא בוצעה, כיסוי המעקף של מערכת הסולרית שבוצעה "נראה כמו מעברה", ניקוי ופינוי הגג מפסולת שנאגרה במקום עם תיקון המערכת הסולרית, כל הניקוזים בגג גבוהים ממשטח הגג ונוצרות שלוליות עד לאידויין, סטייה ניכרת מחוג הסיבוב בחנייה האחורית בהתאם לדוח מפקח חנייה, חדר האשפה והגז מנוגד לתקן, לדרישות העירייה ולחוזים שנחתמו עם הדיירים, יש לבצע הגנה והסתרה של שעוני המים והספרינקלרים, יש שקיעה בחניה הקדמית ובכל המבואה הראשית, הסדרת צנרת מים של הבית בחזית המערבית - נספח י"א2 לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7), 17.2.2019 (כניסת מים ונזילה בחלונות, תקלות באינטרקום, רטיבות בתקרה וקירות חדר המדרגות, דלת כניסה ראשית בלובי לא תקינה והזכוכית נשברת שוב ושוב, שקיעת ריצוף, רטיבויות, תריסים מרעישים, השלמת קרמיקה חסרה במקלחות - נספח י"א3 לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7), 28.2.2019 (שקיעה שביטלה חלק מהניקוזים, איטום לקוי שגורם לספיגה ועלייה קפילרית של המים, פוגות רטובות ושחורות, תקלות חוזרות באינטרקום, רטיבות בחדר המדרגות, דלת הלובי שבורה, רטיבות בקירות החניות - נספח י"א4 לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7), 1.3.2020 (רטיבות במרפסות משפחות כהן ובוקסבאום, ליקוי בחיווט החשמל, רטיבות בחדר המדרגות, רטיבות מהאדניות - נספח י"א5 לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7), 6.3.2019 (מתייחס לליקויים בדירת משפחת בר חיים - נספח י"א6 לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7).

10.ביום 19.12.2017 ניתן לטקטוניק הנדסה טופס 4 לתוספת לתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), התשמ"א-1981, (להלן: "טופס 4") (טופס 4 צורף כנספח ח' לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7).

11.לטענת טקטוניק השקעות, תיקנה במהלך תקופת הבדק ליקויים ברכוש המשותף (סעיפים 22-27 לתצהיר מר ירון גולן, נ/7):