שוסיף ואח' נ' וועדת הערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב ואח'

פסק - דין

ענייננו בעתירה מנהלית של שאלתיאל וגילה שוסיף (להלן: "העותרים"), שמבקשים מבית המשפט להורות למשיבים לנמק מדוע לא תבוטלנה החלטות המשיבה 1, מיום 17.11.09 לדחות ערר העותרים, וכן החלטות משיבה 2 מיום 10.08.09 לאשר את בקשותיה של משיבה 3 לקבלת היתרים.

ואלה העובדות הרלוונטיות לעניין:

1.העותרים, בעל ואישה, הורים ל-4 ילדים, בעלי זכויות במקרקעין בדירה שבתחום תוכנית המתאר תמ"מ/284 "מתחם ישעיהו", אשר פורסמה למתן תוקף ברשומות ביום 06.01.98 (להלן: "תכנית 284"). יצוין, כי העותרים אינם מתגוררים בדירה דנן.

2.במסגרת הפרויקט דנן מתוכנן לבצע פינוי של 60 יח"ד והריסתם של 5 מבני מגורים, לצד בנייתם של 5 מבנים חדשים, הכוללים 198 יח"ד, קביעת שטח פתוח ציבורי ובניין ציבורי. הבקשה להיתר הבניה נועדה לממש את שלב א' של הפרויקט.

3.כבר בשנת 2007 הגישה המשיבה 3, משהב חברה לשיכון בנין ופיתוח בע"מ (להלן: "משהב"), שתי בקשות להיתר לבניית בניין B ובניין A-1. בקשות אלה נדונו בפני הוועדה המקומית ביום 17.03.08, והוועדה המקומית החליטה ליתן למשהב היתרים, בכפוף לתנאים שפורסמו בהחלטות.

במסגרת שתי הבקשות הללו התבקשו הקלות, בוצעו פרסומים, ואף התקיים דיון בהתנגדויות. כמו כן, ערר שהוגש על-ידי מתנגדים לבקשות אלו, נמחק בהסכמת הצדדים.

4.ביום 18.08.08 הוגשו על-ידי משהב שלש בקשות להיתר וזאת בהמשך לבקשות שנדונו בשנת 2008: בקשה מספר 20090173 להריסת מבנים קיימים, ולחפירה לדיפון; בקשה מספר 20090174 להקמת בית מגורים משותף B, הכולל קומת קרקע ו-5 קומות, ובסה"כ 24 יח"ד; ובקשה מספר 20090175 להקמת בית מגורים משותף A-1, הכולל קומת קרקע ו-14 קומות, ובסה"כ 54 יח"ד, במתחם פינוי-בינוי "ישעיהו", הידוע כגוש: 6496, חלקה: 279, מגרש: 1 (להלן: "הבקשות להיתר").

5.ביום 15.06.09 דנה הוועדה המקומית בבקשה להיתר והחליטה לשוב ולדון בבקשות להיתר, בכדי לתאם עם משהב את שלביות הפרויקט, ובפרט האופן בו יובטח פינוי כל הבניינים במגרש.

ביום 10.08.09 התקיים דיון נוסף בוועדה המקומית בבקשות להיתר, וזאת לאחר קיום פגישה עם משהב, ובו הוחלט על אישור הבקשות להיתר, בשינויים ובתנאים שונים, המפורטים בהחלטה, תוך דחיית ההתנגדות שהוגשה.

6. במסגרת הערר שהגישו העותרים הועלו שלש טענות מרכזיות, כדלקמן:

א.הוועדה המקומית לא הייתה מוסמכת לדון בבקשות להיתר, שכן פג תוקפה של תוכנית 284;

ב.החלטות הוועדה המקומית מנוגדות להוראות סעיף 12.2.1 לתוכנית 284 המחייבת עריכת תוכנית איחוד וחלוקה, וכי כל עוד לא יסתיימו הליכי התכנון, הוועדה המקומית אינה מוסמכת לדון בבקשות להיתר, לא כל שכן להוציא היתרי בנייה. בנוסף נטען, כי הוועדה המקומית אינה מוסמכת לאשר הריסה אלא של כל הבניינים;

ג.לבסוף, נטען כי ההיתרים הוצאו מבלי שמולאו הוראות הג"א והוראות התוכנית בנוגע למקלט.

7.הוועדה המקומית הגישה כתב תשובה לערר כמו גם משהב, וביום 09.11.09 התקיים דיון בפני וועדת הערר, לאחריו נתנה החלטת וועדת הערר הדוחה את הערר, נשוא העתירה דנן.

טענות ב"כ הצדדים:

ב"כ העותרים:

8.הטענה העיקרית בעתירה הינה כי לרשות התכנון לא הייתה סמכות להוציא היתרי בניה בטרם הושלמו הליכי התכנון של איחוד וחלוקה וטבלת הקצאות ובניגוד להוראות תוכנית המתאר.

בין היתר נטען כי הוועדה המקומית ומשהב דחו את ביצוע תוכנית 284 עד שחלף המועד שנקבע בתוכנית לביצועה, בד בבד הן ניצלו את תקופת הדחייה להגדלת זכויות הבניה לטובת משהב תוך צמצום ופגיעה בזכויות העותרים, כך שמשהב הקטינה את שטח הדירות מ-110 מ"ר לכ-70 מ"ר. בעקבות הקטנת שטח הדירות ירד ערכה של כל דירה, כאשר בעשותה כן, העשירה הוועדה המקומית את "קופתה" של משהב, ואישרה הוספה של מספר יחידות דיור (ראה: עמ' 2 לעתירה), וזאת בהעדר סמכות. עוד נטען, כי הוועדה המקומית הגדילה את רווחיה של משהב בכך שנתנה לה היתר לפצל את הבנייה לשלבים בניגוד להוראות התוכנית המחייבת הריסה ובנייה במקביל. כתוצאה מהאמור, נפגע קניינם של העותרים וזכותם לקבלת דירה כבר בשלב הראשון. בנוסף, לטענת ב"כ העותרים, הוועדה המקומית ואף התירה למשהב לנייד זכויות בנייה מבניין מגורים אחד למשנהו, וזאת בניגוד לתקנון.

כאמור, ב"כ העותרים העלה טענות גם כנגד וועדת הערר, בין היתר טען כי החלטת וועדת הערר לדחות את הערר ולקבוע כי המניע העומד מאחורי הערר הינו "נפסד" וכי בעצם הגשת הערר יש "משום שימוש לרעה בהליך התכנוני המאפשר הגשת ערר..." (ראה: עמ' 3 לעתירה וגם עמ' 3 להחלטת וועדת הערר, מיום 17.11.09) הינה שגויה, שכן ההחלטות נשוא העתירה פוגעות בזכותם של העותרים לקבלת דירה "בד בבד עם שאר הדיירים" (ראה: עמ' 4 לעתירה) ומפלות אותם לרעה לעומת דיירים אחרים.