שומרוני נ' קופמן ואח'

פסק דין

1.ערעור על פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין בתל אביב (כב' המפקח אורן סילברמן, להלן: "המפקח") בתיק 573/11 מיום 17.2.2013 (להלן: "פסה"ד").

עיקרי העובדות

2.המערער הוא בעל דירה בבניין בן 12 דירות, ברחוב שרת 16 בתל אביב (להלן: "הבניין"). המשיבים הם בעלי 11 הדירות הנותרות בבניין. ביום 7.8.2008 חתמו המשיבים חוזה עם חברת התחדשות אורבנית בניה ופתוח בע"מ (להלן: "היזם") לצורך ביצוע עבודות חיזוק לבניין מפני רעידות אדמה בהתאם להוראות חוק החיזוק.

במסגרת ההסכם עם היזם סוכם כי יתבצע הסכם קומבינציה, כך שכל אחד מהדיירים ייתן את חלקו בזכויות הבנייה על גג הבניין לבעלות היזם, ובתמורה היזם יבצע עבודות חיזוק לבניין מפני רעידות אדמה. במסגרת פרוייקט השיפוץ היזם יוסיף דירות חדשות על גג הבניין שיעברו לרשותו. ביום 26.4.2011 חתמו המשיבים והיזם נספח להסכם לפיו, בין היתר, יוסף לבניין מתקן חנייה רובוטי תת קרקעי.

ביום 9.11.2011 החליטה הועדה המקומית לתו"ב לאשר בתנאים את בקשת ההיתר עבור עבודות השיפוץ.

בתחילה, רק המערער ובעלי דירה נוספת (משפחת בראונשטיין) סרבו לביצוע הפרוייקט בהתאם לחוזה שנחתם עם היזם. המשיבים הגישו את תביעתם בערכאה קמא כנגד המערער ובראונשטיין, אך מאוחר יותר הגיעו בראונשטיין לפשרה עם יתר הדיירים והסכימו לחתום על החוזה עם היזם, והמערער נותר המתנגד היחיד לביצוע הפרוייקט. המשיבים ביקשו בתביעתם בפני המפקח כי יינתן צו המחייב את המערער להצטרף לביצוע הפרוייקט בהתאם לחוזה שנחתם עם היזם.

בפסה"ד קיבל המפקח את תביעת המשיבים והורה על ביצוע עבודות חיזוק בבניין לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח–2008, במסגרת פרוייקט תמ"א 38 (להלן: "חוק החיזוק").

טענות הצדדים בתמצית

3.המערער טען כי ההסכם עם היזם מקפח את זכויות הדיירים, מאחר שהתמורה שהיזם נותן להם נמוכה. עוד טען המערער כי הדיירים אינם מוסמכים לפי חוק החיזוק לקבוע את דרך החיזוק, אלא רק את עצם החיזוק, ולכן המפקח לא היה מוסמך לכפות עליו למכור את חלקו בבניין ליזם. לטענתו, לפי סע' 5(ד) לחוק החיזוק דיירי הבניין הקיים אמורים להיות הבעלים הבלעדיים של הדירות החדשות שייבנו במסגרת עבודות החיזוק ולא גורם חיצוני (היזם בעניינינו). לשיטת המערער הוא זכאי להשתתף בעלות עבודות החיזוק והבנייה של הדירות החדשות, ולקבל לבעלותו את חלקו היחסי בדירות החדשות שייבנו, מבלי לחייבו למכור את חלקו בבניין ליזם.

המשיבים טענו כי תכלית חוק החיזוק היא לעודד חיזוקם של בניינים מפני רעידות אדמה, ולשם תכלית זו הוריד המחוקק את הרוב הנדרש לאישור עבודות אלו מרוב של כל דיירי הבניין ל- 2/3 מבעלי הדירות בבניין, אשר 2/3 מהרכוש המשותף היה צמוד לדירותיהם. לטענתם, קבלת פרשנות המערער, לפיה סמכות רוב דיירי הבניין לכפות על המיעוט את עבודות החיזוק מתייחסת רק לעצם עבודות החיזוק, אך לא לדרך ביצוע החיזוק, תביא לסיכול כוונת המחוקק, ותקשה מאד על רוב הדיירים לבצע את חיזוק הבניין. המשיבים הוסיפו כי המפקח קבע כממצא עובדתי כי למעשה מטרתו האמיתית של המערער היא כי הבניין לא יחוזק כלל, והדגישו כי המערער לא הוכיח כי הצעתו לפיה הוא יהיה שותף לרווחים יחד עם היזם, היא ישימה. עוד טענו כי המפקח בחן את ראיות הצדדים ואת השמאויות שהגישו וקבע כי הצעת היזם הוגנת ואינה מקפחת את הדיירים. כמו כן אין הסכמה ולוא אף של דייר אחד, לחלופות שהציע המערער.

דיון

4.לאחר שבחנתי את טענות הצדדים והמסמכים שהוגשו מטעמם נחה דעתי כי אין להתערב בפסק דינו של המפקח.

המפקח ששמע את העדים קבע כממצא עובדתי כי רצונו האמיתי של המערער הוא שלא תבוצע כל עבודת חיזוק בבניין:

"דא עקא, מעדותו בדיון בפני עולה כי בכל טענותיו אין ולו ממש אחד – סופו של דבר מטרתו האחת והיחידה של הנתבע היא כי מצב הבית יישאר כפי שהוא ללא כל חיזוק – "אני לא רוצה במיוחד את ההרחבה לא אכפת לי שהבניין יישאר כמו שהיה עד היום (עמוד 17 שורה 7( ובאופן מפורש בתשובה לשאלתי הוא עונה "אני רוצה שהכול יישאר אותו הדבר שלא יבנו ולא יחזקו את הבית" (עמוד 17 שורה 21).

יוצא אם כן, כי כל התנגדותו והאיצטלות לאי חתימתו והסכמתו לפרויקט לא נותרו אלא בגדר תירוצים בלבד למטרתו האמיתית לפיה לא יבוצע כל חיזוק ולא תבוצע כל עבודה בבית.

חומרה יתרה ניתן לייחס להתנהגות זו לאור העובדה כי הנתבע מודע לכך שהחלטת רוב בנוגע לביצוע העבודות מחייבת גם אותו (עמוד 17 שורות8-9 ). אולם, על אף הסכמת רוב מוחלט של בעלי הדירות לפרויקט, על אף שהוא המתנגד היחיד לפרויקט, הוא עושה כל שבידו כדי להתנגד ולעכב את ביצוע הפרויקט, על פי עמדתו "הנסתרת , "כפי שזו נתגלתה רק בחקירתו הנגדית".

(עמ' 5 לפסה"ד).

המפקח אף קבע כממצא עובדתי, על סמך ניתוח חוו"ד שמאיות מטעם הצדדים, כי הצעת היזם הוגנת, שוויונית, לא מקפחת וישימה מבחינה תכנונית וכלכלית: