שבירו ענת נ' סיני

פסק דין

1.האם חבה הנתבעת בפיצוי התובעת בגין איחור בפינוי המושכר ומצבו עת הושב לחזקת התובעת?

רקע וטענות הצדדים

2.הנתבעת שכרה מהתובעת בית צמוד קרקע בשדרות (המושכר), מיום 30.6.06 עד ליום 29.6.08. לאחר שנה הוארך הסכם השכירות על ידי מימוש ה"אופציה" בהסכם. בפועל פונה המושכר ביום 3.11.08.

בכתב התביעה המתוקן עתרה התובעת לפיצוי בגין האיחור בפינוי המושכר, סך של 22,225 ₪, מכפלת מניין הימים מיום 29.6.08 עד לפינוי בפועל בפיצוי המוסכם בסך 50 דולר ליום. בנוסף עתרה לחוב דמי שכירות בסך 600 ₪ בגין חסר בתשלום בחודשים מאי – יוני 2008, לפיצוי בסך 38,500 ₪ בגין ליקויים שגרמה הנתבעת למושכר וסך של 5,000 ₪ בגין אבדן שכירות עקב הצורך לבצע שיפוצים במושכר. מהסכום האמור קוזז סך של 2,100 ₪ אשר הופקד לחשבונה של התובעת.

כתב התביעה המתוקן הוגש בעקבות דיון מקדמי מיום 10.2.10 במסגרתו העיר בית המשפט כי נראה כי יש צורך בתיקון התביעה מאחר ולא צורפו מסמכים אשר בכוחם להוכיח את הנזקים הנטענים. יוער כי בהתאם לנוסח התקנות אז כתב התביעה המקורי הוגש בסדר דין מהיר ולאחר תיקונו נדון בסדר דין רגיל.

כתב התביעה המקורי נסמך על הצעת מחיר לביצוע התיקונים מאת "המרכז לפרגולות" בסך של 24,000 ₪ והמחדל בהסתמכות על הצעת מחיר כאמור תוקן בכתב התביעה המתוקן במחדל זהה של הסתמכות על הצעת מחיר, הפעם בסך של 38,500 ₪ מטעם "שיפוצים ברמה אחרת".

הנתבעת טוענת כי בהסכמת התובעת, באמצעות חתנה, שולמו דמי השכירות במלואם נוכח הסכמה ממועד מסוים להפחית את דמי השכירות ב- 400 ₪ לחודש. נטען כי סוכם עם אותו חתן כי לאחר תום תקופת השכירות תמשיך הנתבעת לשלם סך של 2,100 ₪ לחודש וכי מועד הפינוי תואם והיה מוסכם על התובעת. לשיטתה שילמה את מלוא דמי השכירות עד לפינוי ובגין דמי השכירות עבור חודש אוקטובר 2008 שילמה בדרך של קיזוז תמורת מזגן שהשאירה במושכר. אשר לליקויים נטען כי לא גרמה בזדון לנזק למושכר והשאירה אותו במצב בו קיבלה אותו ואף צבעה חלקו מיוזמתה.

דיון והכרעה

דמי השכירות ומועד הפינוי

3.התובעת אינה חולקת כי הסכימה להאריך את הסכם השכירות גם לתקופת האופציה ובפועל שהתה הנתבעת כדין במושכר עד ליום 29.6.08. הטענות הכלליות להפרה של ההסכם מטעם הנתבעת בגין אי תשלום דמי שכירות, טרם הארכתו, והסתמכות התובעת על עו"ד מויאל שפעל בפועל לטובת הנתבעת, אין בהן כדי לתרום לבירור עילת התביעה שעניינה הפרות נטענות בתום תקופת השכירות. עו"ד מויאל לא זומן להעיד ולפיכך לא הוכחה הטענה כי לא היתה לנתבעת זכות חוזית לדרוש את הארכת השכירות לתקופת האופציה.

הנתבעת טענה בתצהירה האחרון, שהוגש לאחר קבלת ייצוג, כי עקב המצב הבטחוני בשדרות במהלך תקופת האופציה, סוכם עם מר חיים לזמי, חתנה של התובעת, כי יופחתו דמי השכירות בסך של 400 ₪ לחודש, ודמי השכירות המופחתים שולמו בהעברות בנקאיות. התובעת הכחישה סיכום זה וטענה כי עד לתום תקופת האופציה שולם בפועל תשלום בחסר של 300 ₪ לחודש בגין החודשים מאי – יוני 2008. נוכח היות הטענה לאי קבלת תשלום טענה עובדתית בעלת אופי שלילי, נטל הבאת הראיות החל על התובעת להוכחת טענה זו הינו דל. (ראה, ע"א 296/82 נבנצאל נ' ג'רסי ניוקליאר, פ"ד מ (3) 281, (1986)).

נוכח העדר פירוט בגרסת הנתבעת לרבות מועד מדוייק של הסיכום האמור והעדר התאמה בין גרסתה לראיות שהגישה בדבר התשלומים בפועל, אין בידי לקבל את גרסת הנתבעת בדבר סיכום על הפחתת דמי השכירות במהלך תקופת האופציה. למרות שניתן היה לצפות מהתובעת כי תעיד את חתנה, לזמי חיים, להפרכת טענה זו, בעניין זה המנעותה מהבאת ראיות לא פועלת לחובתה של התובעת. על מי שטוען כנגד מסמך בכתב, הסכם השכירות, להוכיח טענתו במסמך בכתב או בהודאה של התובע או אדם מטעמו. הנתבעת לא עמדה בנטל זה ולא עלה בידה להוכיח הסכמה בדבר שינוי דמי השכירות החודשיים. בעדותה לא ידעה לציין מועד מדוייק לסיכום וטענה כי היה זה ארבעה חודשים טרם סיום תקופת האופציה, אולם גרסה זו סותרת את טענת התובעת ממנה עולה כי שולמו עד חודשיים טרם סיום תקופת השכירות מלוא דמי השכירות המוסכמים.

התיעוד שצרפה הנתבעת אודות העברות בנקאיות אינו תומך בגרסתה ותואם את הודאתה כי לא נהגה להעביר את דמי השכירות המלאים במועדם אלא מחמת מוסר תשלומים ירוד של גרושה, היו מקרים בהם אחרה בתשלומי השכירות והעבירה אותם בשיעורין. מהעברות הבנקאיות שהוצגו עולה כי ביום 4.6.08 הועבר סך של 3,000 ₪, ב- 7.7.08 סך של 2,500 ₪, ב- 11.8.08 סך של 2,200 ₪ וביום 15.9.08 סך אחרון של 2,100 ₪. בהעדר אסמכתאות סדורות להעברות כספיות בסך של 2,100 ₪ לחודש אין לקבל את גרסת הנתבעת בדבר הסכמה להפחתת דמי השכירות, לא במהלך תקופת האופציה ולא אחריה. יחד עם זאת, מאחר ובגין הפרשי דמי שכירות נתבעו רק 600 ₪, זהו הסכום לו זכאית התובעת.

4.כאמור, בראשית יולי 2008 פגו הזכויות החוזיות של הנתבעת במושכר. לטענתה ערכה סמוך לאחר מכן פגישה עם החתן לזמי בקניון חוצות במהלכה אישר לה תקופת התארגנות בדירה וכי תמשיך לשלם את הסך של 2,100 ₪. מעדות חבתרה של הנתבעת, טלי וקנין, שנטען כי נכחה בפגישה עלה כי לא שמעה את השיחה שהתקיימה עם החתן ולכן אין ליתן משקל לתצהירה. הנתבעת העידה כי הניסיון להאריך את תקופת השכירות לא צלח ובאותה נשימה טוענת כי הובטח לה שתאושר לה "תקופת התארגנות נוספת". רק ביום 24.9.08 שלח ב"כ התובעת מכתב ובו דרישה לפינוי מיידי של המושכר בה נכללה דרישה לפיצוי המוסכם בגין איחור בפינוי. נוכח העובדה שהתובעת נמנעה מלהעיד את מר לזמי בעניין זה, מקבל אני עדות התובעת כי אושרה לה ארכה לצורך התארגנות, אולם אין בידי לקבל גרסתה כי אושרו דמי שכירות מופחתים או מועד מסויים לסיום. העובדה כי התובעת קיבלה תשלומים בתקופה הנוספת מלמדת כי הסכימה לארכה, עד למועד בו נשלח המכתב מיום 24.9.08. לא מצאתי כי לתובעת היתה זכות לדרוש במכתב האמור את הפיצוי המוסכם לאחור ובהתאם לסעיף 19(ב)(2) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א – 1971, מועד סיום השכירות חל תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה האמורה על הפינוי. מאחר והנתבעת פינתה המושכר תוך כחודש ממתן ההודעה, עולה כי פינתה תוך זמן סביר ואין מקום לחייבה בפיצוי המוסכם בגין איחור בפינוי.

מצב הנכס במועד הפינוי

5.הראיות עליהן נסמכת התובעת הינן תמונות אשר צולמו על ידי חתנה סמוך לאחר פינוי המושכר בנובמבר 2008. גם אם התקבלו התמונות כראיה למרות העדר עדות מטעם אריק אהרונוביץ, חתן נוסף שהגיש תצהיר אולם לא התייצב למתן עדות, אין בתמונות בלבד כדי לסייע לתובעת בהוכחת תביעתה ביחס לקיום הנזקים ושיעורם. למרות שלכאורה תמונות מדברות בעד עצמן, יש חובה לתמוך את תיאור הנזקים החזותי בעדות מפורטת אודות מצב הנכס טרם השכרתו מול מצבו לאחר סיום יחסי השכירות. לאחר שמיעת העדויות עולה כי הנתבעת הודתה רק בהדבקת מדבקות על דלת ושבירת מנורות בחצר. אף קבלן השיפוצים שהעיד ועיין בתמונות, שעל עדותו אעמוד להלן, ציין כי לא רואה בתמונות את כל הנזקים הנטענים.

עדות התובעת ביחס לשיפוץ שביצעה בנכס והעלויות שנשאה בגין שיפוץ זה התגלתה, בלשון עדינה, כעדות חסרת בסיס. בעדותה טענה כי שילמה בפועל לקבלן השיפוצים שנתן את הצעת המחיר סך של 38,000 ₪ ולא קיבלה חשבונית. נוכח טענה זו זומן הקבלן, יוסף אדרי, לעדות הזמה במסגרתה הבהיר כי אינו מכיר כלל את התובעת, לא ביקר בדירה וודאי שלא ביצע בה שיפוץ או קיבל תמורה. ביחס להצעת המחיר שנתן הבהיר כי לא הוצגו לו תמונות, אלא אמרו לו בעל פה את היקף העבודה המבוקשת וביקשו שיתן "פחות או יותר" הצעת מחיר.

לא מצאתי כי ניתן ליתן משקל ראייתי להצעת מחיר כאמור ולא ניתן היה להשלים את החסר בראיות התובעת באמצעות חקירת הקבלן וקבלת הערכתו לנזקים מסויימים. כאמור לעיל, לא הונחה תשתית עובדתית לעצם אחריות הנתבעת לנזקים מסויימים ולכן לא הוכח רכיב נזק זה.

על נפגע התובע פיצויים בגין הפרת הסכם להוכיח הן את נזקו והן את שיעור הפיצויים שיהיה בו כדי לפצותו. באותם מקרים בהם לאור אופיו וטבעו של הנזק ניתן להביא נתונים מדוייקים, על התובע לעשות כן ואם לא יעמוד בנטל ההוכחה, לא ייפסק לו פיצוי. (ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ , פ"ד לה (2) 800 (1981)).