סלים לחאם יזמות ובניה בע"מ נ' טכנו אקספרס שירותי רכב בע"מ

1.זוהי החלטה בשאלת זכאות התובעת לדמי שכירות ראליים לבית עסק בו מחזיקה הנתבעת כדיירת מוגנת.

א - העובדות

2.התובעת הנה חברה יזמית/קבלנית.

3.הנתבעת הנה חברה אשר התאגדה ביום 12.4.1951. שמה הקודם של הנתבעת היה "שרות סיכה אקספרס בע"מ". ביום 13.5.2001 שונה שמה של הנתבעת ל"טכנו אקספרס שירותי רכב בע"מ" (תעודת התאגדות הוגשה וסומנה ת/6, פרוטוקול שינוי שם חברה הוגש וסומן ת/7, תסקיר התאגדות הוגש וסומן ת/8).

4.אין חולק כי הנתבעת מחזיקה במקרקעין הידועים כחלקי חלקות 30, 32, 33, 34 בגוש 11363, רחוב מאי 6-10 בחיפה (להלן: "המושכר"). המושכר הוגדר כיחידה 11 בטבלת מצב תפיסה מיום 4.5.2018 שערכה עמידר (ת/3).

5.עוד אין חולק כי הנתבעת מחזיקה במושכר כדיירת מוגנת.

6.זכויות הבעלות במושכר הוקנו לרשות הפיתוח, לה נמכרו הזכויות מהאפוטרופוס לנכסי נפקדים (סעיף 19(א)(1) לחוק נכסי נפקדים, התש"י-1950 (להלן: "חוק נכסי נפקדים"). בהיות המושכר מקרקעי ישראל כמשמעות המונח בסעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעין ישראל, מנוהלים המקרקעין על-ידי רשות מקרקעי ישראל (סעיף 2(א) לחוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך-1960.

7.בשנת 2020 פרסמה רשות מקרקעי ישראל מכרז במסגרתו הוצעו זכויות החכירה במקרקעין, הכוללים את המושכר, למכירה (מכרז מס' חי/46/2020, להלן: "המכרז"). בהתאם לתנאי המכרז, יועדו המקרקעין להקמת מבנה למגורים הכולל 118 יחידות דיור, שטח מסחרי ושטחים לתעסוקה (חוברת המכרז הוגשה וסומנה ת/10).

בחוברת המכרז מצוין כי במקרקעין דיירים מוגנים וכי על הזוכה לבצע את פינויים והריסת המושכרים על חשבונו (סעיף 2.2.3 לחוברת המכרז). עוד צוין כי "לאחר הזכייה ותשלום מלוא התמורה במכרז, היזם הזוכה ייכנס לנעלי ר"פ/רמ"י/עמידר ויהיה זכאי לגבות את שכר הדירה ולפעול לפינויים על פי דין" (סעיף 2.2.5 לחוברת המכרז).

8.במכתב מיום 5.7.2020 הודיעה ועדת המכרזים לתובעת על זכייתה במכרז (המכתב צורף כנספח 3 לתצהיר מר באסם לחאם, ת/1).

9.ביום 19.11.2020 נכרת הסכם חכירה בין התובעת לבין רשות מקרקעי ישראל. בהתאם להסכם רכשה התובעת זכויות חכירה במקרקעין לתקופה שמיום 5.7.2020 ועד יום 4.7.2118 (הסכם החכירה צורף כנספח 4 לתצהיר מר באסם לחאם, ת/1).

10.במכתב מיום 2.7.2021 דרשה התובעת מהנתבעת לשלם לה דמי שכירות חופשיים בגין השטחים המוחזקים על ידה (המכתב צורף כנספח 25 לתצהיר מר באסם לחאם, ת/1).

11.במכתב תשובה מיום 1.8.2021 טענה הנתבעת כי שילמה דמי מפתח וכי היא זכאית להמשיך להחזיק במושכר כנגד תשלום דמי שכירות מוגנים (המכתב צורף כנספח 26 לתצהיר מר באסם לחאם, ת/1).

ב - ההליך

12.התביעה הוגשה ביום 24.11.2021.

13.בתביעתה עתרה התובעת כי אחייב את הנתבעת לשלם לה דמי שכירות חופשיים בגובה 22,400 ₪ לחודש בצירוף מע"מ, בהתאם לחוות דעת השמאי מר אמיר סלמאן, החל מיום 5.7.2020, ובהתאם לפירוט הבא:

א.דמי שכירות בגין 389.50 מ"ר, המהווים את המושכר – 15,600 ₪ בצירוף מע"מ;

ב.דמי שכירות בגין 409.50 מ"ר, המהווים את שטח חצר המוחזק על-ידי הנתבעת למרות שאינו מהווה חלק מהמושכר – 6,800 ₪.

14.כתב הגנה הוגש ביום 27.4.2022.