ש 24027-10-13 מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ ואח' נ' בבג'ני ואח'

1.בעל בית מבקש להשביח בניין שבבעלותו על ידי הוספת יחידות דיור. הבניין הוא בניין לשימור. על פי היתר הבנייה והנחיות צוות השימור, מחויב בעל הבית לבצע עבודות ולערוך שינויים בבניין, לרבות בחלק הבניין המושכר לדייר מוגן בשכירות מוגנת על פי חוק הגנת הדייר. האם יש מקום לכפות על הדייר המוגן לאפשר לבעל הבית לבצע עבודות ושינויים במושכר שבהחזקתו?

זו הסוגיה העומדת לדיון.

רקע

2.התובעות הן בעלות הבניין בדרך יפו תל אביב 13, סמטת בית הבד 2 תל אביב הידוע כגוש 7421 חלקה 14 (לשעבר: גוש 6925 חלקות 18-19, להלן: "הבניין").

הנתבעים הם שוכרים בשכירות מוגנת על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב- 1972, להלן: "חוק הגנת הדייר") של שתי חנויות סמוכות, המהוות חנות אחת, בקומת הקרקע בבניין (להלן: "המושכר/ים" או "החנות/החנויות") בהתאם לשני הסכמי שכירות מיום 1.4.1973 ומיום 1.10.86 (להלן: "הסכמי השכירות").

בהתאם להסכמי השכירות, מטרת השכירות היא: "טקסטיל", ו"מסחר בדברי טקסטיל ושטיחים" בהתאמה. בפועל משמשות החנויות לממכר שטיחים.

3.הבניין מיועד לשימור ללא הגבלות מחמירות וזאת עפ"י תכנית מתאר מקומית- תא/ 2650ב (להלן: "תכנית השימור") וחוק התכנון והבנייה (תיקון מספר 31) (תכנית לשימור אתרים) תשנ"א-1991.

לגרסת התובעות, ביום 24.5.2010 נחתם בינן לבין חב' בוטיק שימור מבנים בע"מ (להלן: "היזם") הסכם קומבינציה במסגרתו נקבע כי הבניין, למעט קומת הקרקע, ישתנה שינוי ניכר ויהפוך מבתי עסק לדירות מגורים. לשם כך נדרש לבצע שינויים של פנים המבנה ותיקון יסודי של הבניין כולל חיזוק יסודות, התקנת מעליות, בניית מקלט, הריסות והתאמות בנייה נוספות. בקומת הקרקע של הבניין, בה נמצא המושכר, הייעוד לא ישתנה (להלן: "הסכם הקומבינציה").

במסגרת הסכם הקומבינציה הוסכם על הקמת 35 יחידות דיור בקומות א,ב,ג בבניין, כאשר היזם, בתמורה לביצוע שירותי הבנייה יקבל 25 יחידות דיור, ובידי התובעות יישארו 10 יחידות דיור וחנויות המסחר בקומת הקרקע.

ביום 2.8.2010 הוגשה בקשה להיתר בנייה. בהחלטה מיום 26.1.2011 החליטה ועדת המשנה לתכנון ובניה לדחות את התנגדויות שהוגשו, לרבות מטעם הנתבעים. (להלן: "החלטת ועדת המשנה לתכנון ובניה מיום 12.1.2011", צורפה כנספח ג' לתצהיר הגב' נילי ויינברג, מנהלת התובעות, להלן: "הגב' ויינברג").