רע"צ 3752-02-15 וואנו(אחר/נוסף) ואח' נ' שאול קלנר סוכנויות בטוח בע"מ ואח'

לפני בקשת רשות ערעור על החלטת הרשמת הנכבדה (הגב' יונת הברפלד אברהם) מיום 11/1/15 בתיק הוצל"פ 02-16068-09-2 ולפיה נדחית בקשתו השלישית של כונס הנכסים לאשר מכר של הנכס נשוא הכינוס המתנהל במסגרת תיק ההוצאה לפועל אמור, למציעה – חב' פרץ אלימור נכסים ונדל"ן בע"מ. כונס הנכסים הוא מגיש בקשת רשות הערעור האמורה.

ביום 16/6/09 מונה ב"כ הזוכה בתיק ההוצאה לפועל ככונס נכסים, לצורך מימוש משכנתא בדרגה ראשונה המוטל על זכויות החייבים בנכס הידוע כיחידה 24 במבנה הבנוי על חלקה 38 גוש 12581 – מבנה תעשייתי באזור התעשייה קרית ביאליק. משך תקופה ארוכה עוכבו הליכי הפינוי, עד אשר ביום 18/6/13 נתפסה חזקה בנכס. לטענת כונס הנכסים על הנכס רובצים חובות כגון היטל השבחה וחוב למינהל מקרקעי ישראל בגין דמי חכירה אשר לא שולמו שנים רבות. כונס הנכסים טוען כי פרסם את הנכס למכירה וניהל התמחרות טלפונית אשר הובילה למתן הצעה בסך של 1,375,430 ₪ אותה הביא לפני רשם ההוצאה לפועל. עוד טוען כונס הנכסים כי השמאות אשר הייתה בידיו העריכה את שווי הנכס בסך של 2,200,000 ₪ ובמימוש מהיר 1,760,000 ₪. לחייב ניתנה האפשרות לפדות את הנכס אך הוא לא מימשה.

לאחר הגשת הבקשה לאישור המכר, הוברר לטענת כונס הנכסים כי גג המבנה אשר היה צמוד ליחידה 29 צריך היה להיות צמוד ליחידה 24, היא הנכס אשר בכינוס. כונס הנכסים פנה אפוא למציעה וזו תיקנה הצעתה והעמידה אותה ע"ס של 1,445,439 ₪. לפיכך הגיש כונס הנכסים ביום 1/9/14 בקשה שניה לאישור מכר. הרשמת הנכבדה דחתה את הבקשה והורתה לכונס הנכסים לפרסם שוב את הנכס והסמיכה את כונס הנכסים לבצע פעולות של פינוי פסולת, נקיון ושיפור חזות הנכס. לטענת הכונס, לאחר פרסום הנכס, התקבלה הצעה אחת של המציעה הראשונה אשר שבה להצעתה המקורית, דהיינו 1,375,430 ₪. מציעה זו סירבה לשפר את הצעתה ובדיון אשר נערך לפני רשמת ההוצאה לפועל, התירה זו לחייבים להמציא שמאות לעניין השבת הנכס עקב פיצולו והסכמת מינהל מקרקעי ישראל לפיצול המבוקש וכן הורתה לכונס הנכסים להודיע כיצד הוא סבור שניתן למקסם את התמורה, הן בגין מכירת הנכס או בגין השכרתו.

כונס הנכסים אשר סבר כי אין ביכולתו להשכיר את הנכס וכי לא קיימת עוד דרך למקסם את התמורה, הגיש בקשתו לאשר את מכר הנכס בפעם השלישית. כונס הנכסים טען בפני רשמת ההוצאה לפועל כי נגרמים נזקים כתוצאה מעיכוב המכר שכן הריביות וההוצאות על החוב אך גדלות. עוד טען כונס הנכסים כי הנכס מתבלה ומאבד מערכו, עלויות האחזקה בנכס הן גרעוניות לאור שיעור הארנונה ועלות הביטוח של הנכס, השכרת הגג לחברה סלולרית אחרת אינה אפשרות ממשית, חוזה השכירות הקיים עם פלאפון יפקע ביום 1/11/17 וקיימת אפשרות שלא יחודש, הקמת תשתית פוטו אלקטרונית להפקת חשמל על גג הנכס כרוכה בעלות גבוהה אשר אין מי שישא בה, לחייב אין היתר לפיצול הנכס, מדובר בנכס המצוי באזור תעשיה שאינו מתאים לשימוש תעשייתי, מדובר בנכס שאינו ראוי להשכרה וטעון השקעה על מנת להביאו למצב ראוי, מיקום הנכס הוא בעייתי ומוכר כמוקד לאירועים פליליים, לזוכה הנושא בדמי האחזקה נגרם נזק לאור העובדה כי ההצעה הזוכה אינה מכסה את חוב החייב לזוכה.

בהחלטה נשוא בקשת רשות הערעור קבעה הרשמת הנכבדה כי הכונס שב ועותר למכירת הנכס נשוא הכינוס למציעה הנוכחית מבלי שנעשה נסיון כלשהוא לשפר את ההצעה הקודמת אשר היתה בידי הכונס וזאת על אף שלנכס נוסף גג מוצמד וערכו לפיכך, עלה. הרשמת הנכבדה הוסיפה וקבעה כי מקסום התמורה הוא אינטרס עליו יש להגן ויש לבצע איזון בין אינטרס זה לבין האינטרס של הזוכה לגבות את חובו בדרך המהירה והיעילה ללא דחיות. רשמת ההוצאה לפועל קובעת כי אישור המכר בסכום הנוכחי לא עשוי להיטיב עם מי מהצדדים וזאת לאור גובה חובו של החייב וגובה ההצעה העומדת על הפרק. לטעמה, אישור הצעה בשווי הנופל מהשמאות בפער כה גדול אינו מצדיק פגיעה באינטרס מקסום התמורה. רשמת ההוצאה לפועל הפנתה לציטוט מתוך רע"א 2404/01 וקנין ואח' נ. בראון ואח' לפיו מכירת הנכס היא מהלך קיצוני וחמור הפוגע בזכות הקניין של החייב ולכן יש להקפיד כי כל ההליכים יתנהלו בהגינות וביושר. הרשמת הנכבדה הורתה לכונס הנכסים לפעול לצורך מציאת קונה בסכום ראוי או לפעול לשיפור ההצעה הנוכחית ולפיכך דחתה את בקשתו לאישור המכר תוך שהיא מציינת כי תפקיד הכונס אינו רק מציאת קונה לנכס כי אם גם ניהולו ומציאת הדרך היעילה להניב מהנכס תמורה. עוד הורתה הרשמת הנכבדה כי לבקשה נוספת לאישור המכר על הכונס לצרף שמאות עדכנית.

בבקשתו אשר לפני, עותר הכונס לבטל את החלטת רשמת ההוצאה לפועל כך שתאושר הצעת המציעה הנוכחית למכירת הנכס נשוא הכינוס וכי תימחק מהחלטת רשמת ההוצאה לפועל הציטטה מתוך רע"א 2404/01 וקנין נ. בראון ואח' לפיה יש להקפיד כי הליכי המכר יתבצעו בהגינות וביושר, שכן אין היא נחוצה בנסיבות. הכונס שב ומביא את מלוא הנימוקים לאישור המכירה כפי שפורטו לעיל בהרחבה וטוען כי הרשמת הנכבדה התעלמה מהם, לא נתנה משקל להוצאות אשר הוציא הזוכה, ערך הנכס כלל לא עלה, הזוכה כבר נתן הסכמתו למכר, ניתן משקל בלעדי למקסום המכירה והרשמת הנכבדה התעלמה ממאפייניו הבעייתיים והגורמים השליליים המשפיעים על הנכס.

המשיבים – החייבים, מצידם טענו כי דבר העברת שטח הגג מיחידה 29 ליחידה 24 היה ידוע לכונס הנכסים כבר בעבר וכי כאשר תוקן הרישום במינהל מקרקעי ישראל סירב הכונס לעדכן בכך את רשמת ההוצאה לפועל, על מנת להציג מצג בדבר ערך נמוך יותר של נכס המקרקעין נשוא הכינוס ומכירתו למציעה במחיר נמוך משוויו האמיתי. לטענת המשיבים הכונס אינו ממלא אחר הוראות הרשמת בדבר החזקת וניהול הנכס, במלואן והוא אף מסתיר מידע בדבר ההכנסות השונות משכירות חלק מהנכס, מהרשמת הנכבדה. עוד טענו המשיבים כי טענת כונס הנכסים לפיה המציעה היחידה הקיימת, חזרה להצעתה הראשונית עוד בטרם הוצמד הגג למבנה, לא גובתה כלל באסמכתאות וכן טענו כי ניתן להפיק מהנכס הכנסות על ידי הפיכת שטח הגג לשטח סולארי בעלות של 300,000 ₪, ניתן לחלק את הנכס ולהשכיר חלקים ממנו, כשם שהיה בעבר, אך הכונס אינו משתף פעולה עם המשיבים בעניין זה ומתעקש על מכירת הנכס לאותה מציעה בעלת הצעה נמוכה. לטענת המשיבים, לנכס נשוא הכינוס אין חסרונות מהותיים שיש בהם להשפיע על מחירו בצורה דרסטית כשם שטען הכונס, הנכס אינו גרעוני והיה על כונס הנכסים לבצע פעולות פשוטות על מנת להפחית את התשלומים הקבועים, שלא בוצעו. המשיבים טענו כי על אף שהכונס מילא בעבר תפקיד כבא כוחו של הזוכה בתיק ההוצאה לפועל, הרי שמשעה שמונה ככונס נכסים, חובותיו הינן כלפי כלל נושי החייב ועליו לפעול בהתאם לאמות המידה הקבועות לשם כך בחוק ההוצאה לפועל. לטענת המשיבים כונס הנכסים אינו פועל כך ולפיכך עתרו לדחות את בקשת רשות הערעור.

בדיון אשר נערך לפני בית המשפט ביום 17/2/15 שבו הצדדים על טיעוניהם האמורים לעיל וכונס הנכסים אף הוסיף וטען כי אין מקום לחייבו "לצאת להרפתקאה" הכוללת את אחזקת הנכס נשוא הכינוס ושיפוצו על מנת להפיק ממנו הכנסות עד אשר ימכר לצורך כיסוי חובותיהם של החייבים.

דיון :

התפקיד המרכזי של כונס הנכסים הוא מימוש הנכס. ברם כבר נפסק לא אחת כי אין משמעות הדבר שהוא חייב לפעול באופן מיידי למכירת הנכס. מכירה אשר אינה שקולה ואינה לוקחת בחשבון את מלוא הנתונים האמורים להיות פרושים בפני כונס הנכסים ורשם ההוצאה לפועל, עשויה להזיק לא רק לחייב, אלא אף לנושיו. כונס רשאי בתחום סמכויותיו לנהל את הנכס אשר בכינוס במשך תקופה בלתי מוגדרת מראש, על מנת להשיג מחיר אופטימלי עבורו, או כדי להביא לפרעון החוב על ידי תפעול הנכס אף מבלי למכרו. על כונס הנכסים מוטלת החובה לשקול את הנתונים הכלכליים ולראות מהי האפשרות הטובה יותר עבור החייב ונושיו. ראה המ' 877/93 עוף הנגב בע"מ (בכינוס נכסים) נ. עוה"ד מ. קירש ואח' – כונסי נכסים פ"מ תשנ"ד 345.