רע"א 8571/15 א.ק. נ' ר.ל ואח'

א.        בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בח.פה (השופטות וילנר, למלשטרייך-לטר ונאות-פרי) בע"א 51280-04-15 וע"א 48713-05-15 מיום 18.11.15, שבגדרו התקבלו באופן חלקי ערעורי הצדדים על פסק דינו של בית משפט השלום בח.פה (השופטת קלמפנר-נבון) בת"א 21410-10-11 מיום 12.4.15. במוקד הבקשה זכויותיו של המבקש כדייר מוגן בבנין בח.פה.

רקע

ב.  הבנין מושא הבקשה נבנה על ידי אייזיק ל. המנוח, סבו של המבקש. זכויות החכירה בבנין היו מוקנות לארבעת ילדיו של אייזיק ל. בחלקים שוים: מ. ל., י. ל., צ. ל. ול. ק. (אמו של המבקש), עליהם השלום. ביום 28.5.04 נחתם לבקשת בנותיו של מ. ל., אשר נטל על עצמו את ניהול הבנין, מסמך שלפיו ל. ק. ורונית לאוטמן-רימון (בתה של ל. ק.), נותנות הסכמתן למכירת הבנין בשלמותו (להלן מסמך ההסכמות). כיום אין חולק כי ל. ק. לא חתמה על המסמך אלא בשמה חתמה בתה, שכן ככל הנראה במועד זה מצבה הבריאותי של ל. לא אפשר לה לחתום על ההסכם או ליתן ייפוי כוח לחתום בשמה. ביום 14.6.04 נחתם זכרון דברים למכירת הבנין כשהמוכרים הם מ. ל., ל. ק. ויורשי שני האח.ם האחרים. בנותיו של מ. ל. חתמו על המסמך בשם כל בעלי הזכויות, וזאת "עפ"י ייפוי כוח נוטריוני מיום 30.4.03 ועפ"י ההסכמים מיום 28.5.04". הקונה היתה ש. ח. (המשיבה 4). ביום 11.8.04 נחתם הסכם מכר למכירת הבנין, והקונים הם ש. ח., אסף גפן ויצחק דוד. נוכח העובדה כי ל. ק. לא חתמה על הסכם המכר, בוטל ההסכם בין המוכרים ליצחק דוד בפסק דין הנותן תוקף להסכם פשרה בין הצדדים (ה"פ (ח.פה) 185/06), כן נחתם הסכם פשרה עם אסף גפן (ה"פ ((ת"א) 1013/07)). לשלמות התמונה יצוין, כי בסוף שנת 2014 נרשמה ש. ח. כבעלת זכויות החכירה בשלושה רבעים מן הבנין, לאחר שחתמה על מספר תוספות להסכם מול משפחות י., צ. ומ. ל..

ג.        ל. ק. נפטרה ביום 14.5.07. את חלקה בבנין (רבע) ירשו המבקש (חמש שישיות) ובנה השני, דן ק. (שישית). רונית לאוטמן- רימון הסתלקה מירושת אמה לטובת אח.ה. המבקש תפס אף חזקה במספר חלקים בבנין שיכונו להלן חנות ק.  והשטח הנוסף, חנות רימל וחנות כהן. בשנים 2004-2002 לא שולמו על ידי המבקש דמי שכירות בעבור שטח.ם אלה, ובשנים 2006-2005 העביר המבקש סכום כולל של 18,514 ₪ כדמי שכירות. החל משנת 2007 ועד הגשת התובענה לא שילם המבקש דמי שכירות בעבור החלקים שהוא מחזיק.

 פסק דינו של בית משפט השלום

ד.        המשיבים הגישו תביעה כנגד ילדיה של ל. ק. ועתרו לפינוי המבקש מכל החלקים בבנין שבהם הוא מחזיק, לתשלום דמי שכירות בגין השימוש שעשה משך שנים בשטח.ם אלה, וכן לפירוק שיתוף בבנין. בית משפט השלום קבע כי המבקש אינו דייר מוגן בחנות ק. ובשטח הנוסף לה. באשר לחנות רימל נקבע, כי המבקש רכש זכויות דיירות מוגנת מבעלי הזכויות בבנין ב-70% משטח החנות, וזאת בהתאם להסכם מיום 4.4.84 בין המבקש לבעלי הבנין האחרים (שלושת האח.ם). לגבי 30% הנותרים נדחו טענות המבקש, ונקבע כי לא הוכח שהוא דייר מוגן. באשר לחנות כהן נקבע, שזכויותיו של המבקש כבר רשות מוטלות בספק, ומכל מקום אין ענייננו בדיירות מוגנת. בית המשפט ח.יב את המבקש בדמי שכירות לתקופה של שבע שנים קודם להגשת התובענה, תוך ניכוי הסכומים שכבר שילם. עוד נקבע כי יש להורות על פינוי המבקש מכל השטח.ם המוחזקים על ידיו בבנין, ואף נדחתה טענתו לסעד מן הצדק, נוכח הימנעותו מתשלום דמי שכירות ועקב פלישתו לחלקים נוספים בנכס. כן הורה בית המשפט על פירוק השיתוף בבנין, באמצעות מכירה וחלוקת התמורה בהתאם לזכויותיו של כל אחד מבעלי הבנין, בין היתר נוכח העדר הסכמה בין הצדדים ביחס לניהול הבנין וההוצאות הנובעות מכך. תובענה שהוגשה כנגד דן ק. (אח.ו של המבקש), נדחתה בנימוק משכתב התביעה אינו מגלה כנגדו עילה. כן נדחתה תביעה כנגד רונית לאוטמן-רימון, בטענה כי זייפה את חתימת אמה על הסכם המכר ועל ייפוי הכוח למכירת זכויותיה בנכס, ולכן לא הושלמה רכישת הנכס על ידי המשיבה 4, בנימוק שגם אלמלא הפגם שנפל בהסכם המכר, במסמך ההסכמות, בין אם החתימה על גביו זויפה ובין אם לאו, לא היה משום ייפוי כוח להתח.יב ולחתום בשמה של ל. ק.. עוד נדחתה הודעת צד ג' כנגד בנותיו של מ. ל. ועורכי הדין שטיפלו בהליך מכירת הבנין.  לבסוף נדחתה התביעה שכנגד שהגיש המבקש למתן חשבונות ולסעד כספי.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

ה.        על פסק הדין הוגשו ערעור על ידי המבקש וערעור שכנגד על ידי המשיבים. בית המשפט המחוזי קיבל באופן חלקי את ערעור המבקש וכן את ערעור המשיבים. באשר לחנות ק. נקבע, כי הוכחה דיירותו המוגנת של המבקש בחלק זה של הבנין. נקבע, כי עלה בידי המבקש להוכיח קיומם של יחסי שוכר-משכיר בין הוריו לבין הבעלים האחרים בבנין, ודי בהסכם שעל פיו רכש המבקש מבעלי הזכויות בבנין 70% מחנות רימל, ושבו צוין כי חנות ק. הושכרה להורי המבקש, כדי שהמבקש ייצא כדי חובת ההוכחה. הוסבר, כי יחסי שכירות אלה הקנו להורי המבקש מעמד של דיירים מוגנים מכוח הוראת סעיף 9 לחוק הגנת הדייר, תשל"ב-1972, הקובעת כי "נכס שביום כ"ו באב התשכ"ח (20 באוגוסט 1968) לא היה דייר הזכאי להחזיק בו - לא יחול חוק זה על שכירותו כל עוד לא הושכר בדמי מפתח". מסקנה זו תמך בית המשפט אף בעדות בתו של מ. ל.. הוסבר, כי משאמו של המבקש היתה דיירת מוגנת בנכס, המבקש אשר עבד עמה, אף הוא בעל מעמד של דייר מוגן. אשר לחנות רימל נקבע, כי לא עלה בידי המבקש להוכיח כי הוא מחזיק כדייר מוגן ב-% 30 הנותרים, וכי שילם בעבורם דמי מפתח. אשר לפינוי המבקש, נקבע, כי אף שלמשיבים קמה עילת פינוי מכוח סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר, שעניינו דייר שלא שילם את דמי השכירות, שורת הצדק מח.יבת להעניק למבקש סעד מן הצדק ולהימנע מפינוי הנכס מאותם שטחים שבהם המבקש מחזיק בדיירות מוגנת בכפוף לתשלום פיצויים (חנות ק., לא כולל השטח הנוסף ו-70% מחנות רימל). הוסבר, כי חנות קרמזין הוחזקה בדיירות מוגנת שנים רבות בידי הוריו של המבקש ולאחר מכן בידי המבקש, וכך גם 70% מחנות רימל. כמו כן נאמר, כי העובדה שלמשיבים חובות כלפי המבקש אשר מקורם ברווחים שהופקו מהשכרת הבנין, וכי פניותיו של המבקש לדו"ח המפרט את ההוצאות והתקבולים ביחס לבנין, ודרישותיו לקבלת חשבוניות מס כנגד ההמחאות שהעביר לא נענו – מהוה שיקול ממשי למתן סעד מן הצדק. הוסף בהקשר זה, כי בעלי הבנין חתמו על הסכם המכר בידיעה שחתימתה של ל. ק. נעדרת ממנו, וגם לכך משקל. כן באו הצדדים להסכמה לעניין מסמכים רלבנטיים שעניינם חשבונות וסכומי הכנסות מן הבנין.

ו.        על אף האמור, נוכח ההפרה הממושכת של הסכם השכירות על ידי המבקש, חויב בפיצויים בגובה 45,000 ₪. אשר לחנות כהן, השיב בית המשפט המחוזי את התיק לבית משפט השלום לשם הכרעה בשאלה האם היה המבקש בר רשות בנכס. כן הושב התיק לשם בחינת האפשרות לפירוק שיתוף בעין. צוין, כי לא הונחו בפני בית משפט השלום מלוא הנתונים הרלבנטיים על מנת לקבוע שהדרך הטובה ביותר בנסיבות העניין היא מכירת הבנין. אשר לערעור המשיבים, שעניינו פסיקת ריבית והצמדה, תשלום דמי שימוש וזקיפת סכומים ששילם המבקש לחובות עבר, הורה בית המשפט על עריכת חישוב חובו של המבקש בהתאם לחוות דעת שמאי ותוך פסיקת הפרשי הצמדה וריבית. כן הורה לבית משפט השלום להשלים את פסק דינו לעניין דמי השימוש שבהם חייב המבקש בגין שימוש בחניית הבנין.