רע"א 7802/14 שושנה בוכוולטר נ' מור חיים אימה

א.        בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (סגן הנשיאה ענבר, השופטת שבח והשופטת לוי) בע"א 11342-09-13 ובע"א 48679-10-13 מיום 2.10.14, שבגדרו נדחה ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (השופט קורן) בתא"ק 39040-05-11 ובת"א 39080-05-11 מיום 8.8.13. עניינה של הפרשה – דיירות מוגנת.

רקע

ב.        לבית משפט השלום הוגשו שתי תביעות שנדונו במאוחד: האחת תביעה לסילוק יד והשניה תביעה כספית לדמי שימוש ראויים בגין השימוש במקרקעין מושא התביעה לסילוק יד. המבקשים הם בעלים של 11% בלתי מסוימים במקרקעין מושא המחלוקת המצויים בתל אביב. בעלים נוספים היו גולדה פולישוק עו"ד (1/3) ויורשים נוספים ממשפחות ארקין ונקדימון. על המקרקעין מצוי כיום מבנה המחולק לשלוש יחידות. על פי חוזה שכירות משנת 1970 שכרו המשיבה 1 ובעלה נכס מהגב' גולדה פולישוק, ושילמו דמי מפתח. המשיבה 2 היא בתה של המשיבה 1, המשיב 3 הוא בעלה של המשיבה 2, והמשיבים 5-4 הם ילדיהם של המשיבים 3-2. המשיבה 1 מתגוררת ביחידה מס' 1, המשיבים 5-2 מתגוררים ביחידה מס' 2, ויחידה מס' 3 שימשה בעבר את המשיבים 7-6, אשר קיבלו את החזקה ביחידה מהמשיבה 1 ובעלה. לשלמות התמונה יצוין, כי תחילה הוגשו תביעות גם נגד המשיבים 7-6, אך ביום 25.8.11 תוקנה התביעה לסילוק יד על דרך מחיקת המשיבים 7-6, שכן לאחר שהתברר למבקשים כי המשיבים 7-6 אינם מתגוררים עוד במקרקעין, באו עמם להסדר.

ג.        לאחר בחינה מדוקדקת ומפורטת של הראיות ולאחר שהצביע על שינויים בגירסת המשיבים (לאחר שהחליפו ייצוג), קיבל בית המשפט את גירסת המשיבים, שלפיה במשך השנים לא הביעו הבעלים, לרבות גב' פולישוק, עניין כלשהו במקרקעין,  וכי ניתנה למשיבים יד חופשית לעשות במקרקעין ככל העולה על רוחם. הוסבר, כי איש מן הבעלים לא ביקר במקרקעין, לא בדק את מצבם או את מצב המחזיקים בהם ולא דאג לגביית דמי השכירות. נקבע איפוא, כי המשיבים עמדו בנטל המוטל עליהם, והוכיחו כי הם מחזיקים במקרקעין מכוח הסכם השכירות המוגנת משנת 1970. נקבע, כי המושכר המוגן המקורי מצוי בעיקרו בגדרי יחידה 1 (למעט החדר הדרום-מערבי). נקבע באשר לטענת המבקשים שהשכירות אינה חלה על כל המקרקעין, קרי, שהמשיבים פלשו לחלקים מעבר למושכר, כי מן המסמכים ומן העדויות עולה, שבניגוד לאמור בכתב התביעה, ידעו למצער חלק מבעלי המקרקעין מזה שנים על מגורי המשיבים במקרקעין, והוכח מעמדם כבני רשות בכל השטחים שמעבר למושכר. עם זאת, הודגש כי אין מניעה שמקצת הבעלים במקרקעין יגישו תביעה לפינוי ולסילוק יד בגין המקרקעין כולם כפי שאירע בנדון דידן. בסיכומו של דבר נקבע, כי המשיבה 1 מחזיקה במושכר (יחידה  מס' 1) מכוח חוזה השכירות המוגנת, והיא רשאית להמשיך ולהחזיק בו כפי שהוא כיום, לרבות השינויים שבוצעו בו נוכח שתיקת בעלי המקרקעין והסתמכות המשיבים על שתיקה זו. המשיבים האחרים רשאים אף הם להחזיק ביחידה זו מכוח זכות הדיירות המוגנת של המשיבה 1. אשר ליחידה מס' 2 נקבע, כי אינה חלק מן המושכר, והמשיבים מחזיקים בה כבני רשות חינם. רשות זו בוטלה עם הגשת התביעה ועל המשיבים לסלק ידם משטח זה ולמסור את החזקה בו. אשר ליחידה מס' 3 נקבע, כי משאין המשיבה 1 מתגוררת במקום ומשהיחידה אינה חלק מהמושכר המקורי, על המשיבים למסור גם בה את החזקה למבקשים. התביעה הכספית נדחתה, בעיקר מן הטעם שהמשיבים הם בני רשות חינם במקרקעין וכי חרף ידיעת המבקשים על הימצאות המשיבים בה לא נאמר למשיבים דבר.

ד.        בית המשפט המחוזי דחה ערעור שהוגש על פסק הדין וקבע כי אין מקום להתערב בממצאים שנקבעו בפסק דינו של בית משפט השלום. בשולי הדברים הוסף, כי לא נמצא ממש בטענתו של בא כוח המבקשים, שלפיה היה בית משפט השלום מנוע מן הקביעה כי המשיבים היו בני רשות ביחידות מס' 3-2. הוסבר, כי אמנם הטענה לא עלתה באופן מפורש בבקשת הרשות להתגונן, אולם היא נכללת בטענה שלפיה היו המשיבים דיירים מוגנים. הוסף, כי שאלת סיווגה של זכות המשיבים במקרקעין היא שאלה משפטית הנגזרת מן התשתית העובדתית שנפרשה בפני בית משפט השלום, ולא עלה בידי המבקשים להצביע על ראיה נוספת שהיה בידו להביא אילו נטענה הטענה מפורשות.

הבקשה

ה.        נטען, כי הבקשה מעוררות מספר שאלות בעלות חשיבות עקרונית: האם שותף במקרקעין מוסדרים, שהוא הבעלים של מיעוט זכויות הבעלות במקרקעין, יכול להחכיר חלק מסוים במקרקעין בהסכם שכירות מוגנת ללא ידיעתם וללא הסכמתם של שאר בעלי הזכויות במקרקעין; והאם בית המשפט מוסמך לקבוע כי אדם רכש זכות שכירות מוגנת בנכס מסוים, ולהקנות לו זכויות נוספות לפי שיקול דעתו. הודגש, כי מדובר בשאלות קנייניות מן המעלה הראשונה הנוגעים לזכות הקניין החוקתית. עוד נטען לעיוות דין, שכן הכרעת בית משפט השלום התבססה על טיעונים שהעלה ביוזמתו, לפי הטענה, בית המשפט הפך שטח חופשי משכירות מוגנת לנכס מוגן, בכך שקבע שהמשיבים הם בני רשות שימוש חינם בו.

הכרעה

ו.        רשות ערעור בגלגול שלישי נשקלת אך במקרים המעוררים שאלה משפטית או ציבורית החורגת מעניינם הישיר של הצדדים למחלוקת. חלק מן הנושאים שמעלה הבקשה עשויים להיות מעניינים עיונית, אך אין הפרשה דנא, נוכח הקביעות העובדתיות של בית משפט השלום, מתאימה לדיון עיוני זה. באופן מעשי תחומה הבקשה לבעלי הדין הקונקרטיים בנסיבותיו הייחודיות של המקרה. כנגדה עומדים ממצאי עובדה של בית משפט השלום, שאימץ הלכה למעשה בית המשפט המחוזי בהכרעתו, ואין בית משפט זה הזירה לבירורם; וכידוע, ככלל אין בית משפט של ערעור נוטה להתערב באלה אלא במקרים חריגים (ע"א 2835/04 דוד לובינסקי בע"מ נ' י.ת נצר אחזקות בע"מ (2005); ע"א 3601/96 בראשי נ' עיזבון המנוח קלמן בראשי, פ"ד נב(2) 582, 594 (1998)), לא כל שכן כשהמדובר בבקשת רשות ערעור בגלגול שלישי. באופן ערכי תיתכן הסתייגות מסיטואציה של "דיירות מוגנת זוחלת" ו"רשות מכללא", בודאי נוכח המדיניות השיפוטית המרוסנת לגבי מוסד הגנת הדייר; אך ראשית, המבקשים "נמו" בצורה זו או אחרת לאורך השנים, ושנית, בית משפט  השלום איזן ככל שיכול בנסיבות על ידי סילוק ידם של המשיבים מיחידות 2 ו-3 בנכס. מכל מקום, היו למבקשים שני ימיהם השיפוטיים בזכות, ואין המקרה מצדיק להוסיף עליהם.