רע"א 7723/15 רשות מקרקעי ישראל נ' חניוני מבואות אילת בע"מ

בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופטת ד' אבניאלי) מיום 14.10.2015, בה נקבע, בין היתר, כי על המבקשת (להלן: הרשות) לשלם למשיבה "לאלתר" סכום של שלושה מיליון ש"ח ולהפקיד כשלושה מיליון ש"ח נוספים בקופת בית המשפט.

1. ביום 27.2.1992 התקשרו הצדדים בהסכם פיתוח (להלן: ההסכם) לפיו רכשה המשיבה מהרשות זכויות במגרשים בעיר אילת המיועדים למלונאות (להלן: המגרשים). החוזה כלל התחייבות מטעם המשיבה להשלים את הבנייה במגרשים עד ליום 1.12.1994. מאז, התקשרו הצדדים בשתי תוספות להסכם הפיתוח (מיום 20.5.1999 ומיום 20.7.2008 בהתאמה) לפיהן הוארכה תקופת הפיתוח עד ליום 1.5.2010. בשנת 2009 פנתה המשיבה לרשות בדרישה לביטול ההסכם והתוספות, השבת התמורה החוזית ותשלום פיצוי. דרישה זו התבססה על סקר סיסמי (להלן: הסקר) שנערך בשנת 2002 בו הומלץ לא להקים על המגרשים מבנה למגורים או לשימוש בני אדם. על רקע האמור בסקר ודרישתה של המשיבה לביטול החוזה, התקיימו מגעים בין הצדדים וביום 7.2.2010 הודיעה הרשות לנציגי המשיבה כי ועדת העסקאות ברשות החליטה שלא לבטל את העסקה וכי לגישתה יש להגיש סקר חלופי. שנתיים לאחר מכן, ביום 13.3.2012, הגישה המשיבה את התובענה נושא הבקשה דנן לבית המשפט המחוזי בתל-אביב בה עתרה כי יוצהר שהסכם הפיתוח והתוספות להסכם בוטלו כדין וכי על הרשות להשיב לה את התמורה החוזית ולפצותה בכ-13.5 מליון ש"ח בשל נזקים הנובעים מהביטול. הרשות מצידה טענה בכתב ההגנה כי המשיבה מנסה להשתחרר מהסכם הפיתוח ומשתמשת בסקר כאמתלה לכך, וכי התנהלותה עולה כדי הפרה יסודית של ההסכם. עוד נטען כי סקר סיסמי שהוזמן מטעם הרשות סותר את קביעות הסקר עליו הסתמכה המשיבה.

2. בין הצדדים התקיימו מגעים בניסיון להגיע לפשרה, לרבות באמצעות הליך גישור, אך ניסיונות אלו כשלו. במהלך מגעים אלה אישרה ועדת הפשרות של הרשות ביום 29.3.2015, מתווה מוצע לסיום הסכסוך (להלן: המתווה). המתווה כלל הסכמה לביטול הדדי של ההסכם והשבה של התמורה החוזית בסך של 6,151,667 ש"ח למשיבה (להלן: התמורה החוזית), ללא ניכוי דמי שימוש ופיצוי מוסכם לפי תנאי ההסכם. בנוסף, הסכימה ועדת הפשרות כי ישולם למשיבה פיצוי בסך 500,000 ש"ח בגין החזר הוצאות נטענות של פיתוח, מדידות ותכנון. הרשות טוענת כי ועדת הפשרות ציינה בהחלטתה כי אם המשיבה לא תסכים למתווה זה "לא יהיה כל תוקף או נפקות להצעות בנוגע לסעד הכספי אלא החוזה יבוטל הדדית ורמ"י שומרת על זכותה לטעון את כל טענותיה לרבות קיזוז וניכוי סכומים על פי החוזה, החלטות רמ"י ונהליה והחלטות מועצת מקרקעי ישראל".

3. המשיבה לא הסכימה למתווה שהוצע על ידי ועדת הפשרות וביקשה להגדיל את סכום הפיצוי בגין הוצאות הפיתוח ובמהלך דיון שהתקיים ביום 9.6.2015, הציע בית המשפט כי השמאי הממשלתי או מי מטעמו יבחן את הוצאות הפיתוח על דרך האומדנה. הצעה זו נדונה בוועדת הפשרות של הרשות ביום 9.8.2015 והוועדה לא קיבלה אותה בסוברה כי אין מקום לסטות מהמתווה שנקבע בהחלטתה מיום 29.3.2015.

           משלא הושגה כל פשרה בין הצדדים חזית המחלוקת ביניהם הייתה ונותרה שאלת הסעד הכספי שזכאית לו המשיבה, אם בכלל, בנסיבות העניין. לטענת הרשות בטרם תתבצע השבה של התמורה החוזית יש לנכות ממנה דמי שימוש ופיצוי מוסכם בשל ביטול ההסכם שלא כדין על ידי המשיבה, ואלו עולים לטענתה על התמורה החוזית. מנגד טוענת המשיבה כי ההסכם בוטל כדין וכי היא זכאית בנוסף לסכום ההשבה וגם לפיצוי בגין הוצאות שונות שהוציאה על פיתוח, מדידות, תכנון וכו'. ביום 14.10.2015 בעקבות דחיית הצעת בית המשפט על-ידי ועדת הפשרות, התקיימה ישיבת קדם משפט ובה ציינה המשיבה כי פינתה את המגרשים והשיבה אותם לרשות. בתום אותו הדיון קיבל בית המשפט החלטה שהיא נושא בקשת רשות הערעור דנן וכך נקבע בה, בין היתר:

"... בין הצדדים מחלוקת בשלב זה לגבי ניכוי דמי שימוש ופיצוי מוסכם שהנתבעת [הרשות] טוענת כי מגיעים לה וכן על תשלום הוצאות פיתוח, מדידות תכנון וכיוצ"ב, שהתובעת [המשיבה] טוענת כי הוציאה ודורשת שישולם לה בנוסף לסכום האמור של כ-6 מיליון ש"ח.

מאחר והליכי המו"מ בין הצדדים מתנהלים עת ארוכה והסתיימו בכך שהצעת הפשרה האחרונה שהוצעה על ידי בית המשפט מיום 9.6.15 נדחתה על ידי המינהל, אני מורה כדלקמן:

מתוך הסכום של כ-6 מיליון, ישולם לאלתר סכום של שלושה מיליון ש"ח לתובעת [למשיבה].

יתרת הסכום בסך 3,157,667 ש"ח יופקד בקופת בית המשפט וישמש כבטחון לתשלום המגיע לצד מהצדדים, לאחר שיבוארו המחלוקות בנושאים הכספיים שעדיין נותרו לבירור.

הצדדים יגישו תצהירים בכתב, כל צד לגבי הסכומים הנטענים על ידו [...]

[...] כל מה שנותר הינה המחלוקת הכספית לגבי תשלומים שצריך להוסיף או לגרוע מסכום ההשבה בסך 6 מיליון ש"ח שהתובעת [המשיבה] זכאית לו."