רע"א 6858/14 עמית צדוק נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ

            לפני בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופטת ה' עובדיה) בה"פ 7836-04-11 מיום 14.9.2014, בגדרה נדחתה בקשתו של המבקש לקבל סעד מכוח פקודת בזיון בית משפט (להלן גם: הפקודה). 

השתלשלות ההליכים

1.        המשיבה 1 החזיקה בזכויות החכירה של מרכז מסחרי בראש העין, אשר נמכר ונבנה בשלבים החל משנות השישים של המאה הקודמת (להלן: המרכז או המרכז המסחרי). למבקש זכויות קניין בשתי חנויות במרכז המסחרי. את הזכויות בחנות הראשונה רכש המבקש מהמשיבה 1 בשנת 1980, ואת הזכויות בחנות השניה רכש בשנת 2007 מפורטראב חברה להשקעות בע"מ, שרכשה את זכויותיה מהמשיבה 1 קודם לכן. בצמוד לשטח הקרקע שעליו בנוי המרכז המסחרי מצוי שטח נוסף (להלן: השטח הנוסף), שתחתיו נמצא מקלט ובמקביל לכניסה למקלט נבנה גם מחסן קטן (להלן: המחסן). בשנת 2002, לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה, נרשם המרכז המסחרי כחלקה נפרדת בבעלות המשיבה 1. בגבולות חלקה זו נכלל גם השטח הנוסף. בשנת 2005 הוצא צו רישום המרכז המסחרי כבית משותף, המסדיר את רישומן של החנויות השונות בו כחלקות משנה ואליו צורף תקנון מוסכם. בשנת 2007 נרשם המרכז כבית משותף. בצו הרישום נרשם המחסן כחלקת משנה נפרדת ואליו הוצמדו גג המרכז והשטח הנוסף. עוד נקבע בצו הרישום כי כל זכויות הבניה במרכז המסחרי, בגג ובכל שטח אחר יהיו שייכות לבעל הזכויות במחסן. הזכויות במחסן וזכויות הבניה בגג ובשטח הנוסף נקנו מידי המשיבה 1 על-ידי המשיבה 2 בשנת 2008.

2.        ביום 6.4.2011 הגיש המבקש המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי, בה עתר לביטולו של צו הרישום הבית המשותף והתקנון המוסכם שצורף אליו בכל הנוגע לרישום המחסן כיחידה עצמאית, להצמדות שנעשו אליו ולקביעות בנושא זכויות הבניה. המבקש טען כי המחסן הוא למעשה חדר גנרטור המהווה חלק מהמקלט ולכן לא ניתן להוציאו מהרכוש המשותף ולרשמו כיחידה נפרדת, אליה ניתן להצמיד רכוש משותף. עוד טען כי הגג, השטח הנוסף וזכויות הבניה הקשורות בהם לא נגרעו מהרכוש המשותף בדרך הקבועה בחוק ולכן אין לכך תוקף.

3.        בית המשפט המחוזי דחה את התובענה בקובעו כי המחסן אינו חדר גנרטור ואינו חלק מהמקלט ולכן ניתן היה לרשמו כיחידה נפרדת. בנוגע לשטח הנוסף נקבע כי על-פי תכניות המרכז המסחרי שצורפו להסכם המכר בין הצדדים, השטח וכן המקלט והמחסן, היו מלכתחילה מחוץ לגבולות שטחו של המרכז ולכן לא ניתן לטעון שהיה בעבר חלק מהרכוש המשותף. עוד דחה בית המשפט את טענות המבקש לעניין זכויות הבניה. נקבע, בין היתר, כי על-פי ההסכמים השונים בהם התקשרה המשיבה 1 למכירת המרכז המסחרי, זכויות הבניה נשמרו לה ולאחר מכן נמכרו למשיבה 2.

4.        ערעור שהגיש המבקש על פסק הדין התקבל באופן חלקי על-ידי בית משפט זה (ע"א 6283/12 מיום 26.3.2014). בית המשפט אימץ את קביעותיו של בית המשפט המחוזי כי לא היתה מניעה לרשום את המחסן כיחידה נפרדת ולהצמיד לו את השטח הנוסף וכן כי המבקש הסכים לוותר על זכויות הבניה בשטח הנוסף. יחד עם זאת, נקבע כי מהסכמי המכר ונספחיהם עולה כי הוצאת גג המרכז המסחרי מהרכוש המשותף והצמדתו למחסן לא נעשתה כדין. עוד נקבע כי המבקש לא ויתר על חלקו היחסי בזכויות הבניה הניתנות למימוש בגג המרכז. בית המשפט קיבל את הערעור בחלקו כאמור והורה "על תיקון צו רישום הבית המשותף ותקנון הבית המשותף, כך שייקבע בהם כי גג הבניין רכוש משותף הוא, כי זכויות הבניה ככל שהן ניתנות למימוש בשטח הנוסף הוקנו לשיכון ופיתוח ואילו בזכויות הבניה, ככל שהן ניתנות למימוש על גג הבניין, יש למערער חלק יחסי כחלקו בבית המשותף..." (פסקה 17 לפסק הדין).

5.        משלא תוקנו צו הרישום והתקנון, פנה המבקש לבית המשפט המחוזי בבקשה לאכוף על המשיבות 2-1 וכן על המשיב 3 – מנהלה של המשיבה 2 ובעל השליטה בה – למלא אחר הצו בהתאם לפסק דינו של בית המשפט העליון, מכוח פקודת בזיון בית משפט. בדיון בבקשה ולאחר ששמע את טענות הצדדים, הציע בית המשפט כי הבקשה מכוח פקודת בזיון בית משפט תימחק וכי המבקש יערוך בקשה שתוגש למפקחת על הבתים המשותפים, עליה יחתמו גם המשיבים, לתיקון צו הרישום והתקנון על-פי פסק דינו של בית המשפט העליון. הצדדים הסכימו להצעה אלא שהמשיבים טענו כי בקשת התיקון שערך המבקש אינה משקפת את שנקבע בפסק דינו של בית המשפט העליון. מאחר שהצדדים לא הגיעו לנוסח מוסכם של הבקשה ונותרו חלוקים באשר לדרך בה יש לבצע את התיקונים האמורים, הכריע בית המשפט בבקשת הבזיון.

6.        בית המשפט דחה את הבקשה בקובעו כי בקשה לפי פקודת בזיון בית משפט אינה האכסניה המתאימה לבירור המחלוקת בין הצדדים. נקבע כי "לדרישת המבקש ולנוסחה עליה הוא עומד אין אחיזה בפסק [ה]דין [של] בית המשפט העליון כהוראה אופרטיבית מפורשת לביצוע שהוטלה על המשיבות, שכן בית המשפט העליון כלל לא התייחס לאופן ביצוע התיקון בפסק הדין". עוד נקבע כי המחלוקת בין הצדדים על נוסח התיקון ראויה להתברר לפני המפקח על רישום המקרקעין, אליו רשאי המבקש לפנות כבעל דירה ולבקש לתקן את צו הרישום בפנקס הבתים המשותפים, כקבוע בסעיף 145(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), ובמסגרת זאת תוכלנה המשיבות להעלות את טענותיהן.

7.        מכאן הבקשה שלפני, אשר בגדרה טוען המבקש – באמצעות בא-כוחו, עו"ד איתן בן דוד – כי בית המשפט המחוזי טעה בסברתו כי פסק דינו של בית המשפט העליון אינו ברור – הן לעניין השאלה על מי מוטלת חובת התיקון, הן לעניין האופן שבו יש לבצעו. לדידו, פסק הדין והצו שניתן במסגרתו ברורים ומטילים את החובה לתקן את הצו – במתכונת הנטענת על-ידי המבקש – על המשיבים. הוא מטעים כי לא ביקש דבר מעבר לביצוע הוראתו של בית המשפט העליון, היינו ביטול הצמדת הגג לחלקה הנדונה, התאמת הרכוש המשותף של כל תתי-החלקות ותיקון תקנון הבית המשותף. הוא מוסיף כי בית המשפט המחוזי לא התייחס לחובה המוטלת, לשיטתו, גם על המשיב 3 להביא לתיקון הרישום, הגם שמדובר בצד "זר" להליך המקורי.

דיון והכרעה