רע"א 6046/14 חן גור נ' אופירה מזרחי

1.        לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 22.6.2014 (ע"א 18118-11-13, השופטת הבכירה ש' שטמר והשופטים ב' בר-זיו ו-ע' זרנקין). בית המשפט המחוזי דחה ברוב דעות ערעור שהגיש המבקש על פסק דינו של בית משפט השלום בחדרה מיום 1.10.2013 (ת"א 34062-09-12, השופט נ' ג'השאן).

רקע והליכים קודמים

2.        המבקש הוא בעלים של חנות הנמצאת בבניין הידוע כחלקה 33 בגוש 10034 בעיר חדרה. הבניין נרשם כבית משותף על פי צו רישום של בית משותף בשנת 1961 (להלן: הבניין ו-צו הרישום בהתאמה). החנות שידועה כחלקת משנה 10 (להלן: החנות) מצויה בקומת הקרקע של הבניין ובקרבתה מצויה חצר. המשיבים הם בעלי דירות בבניין, הידועות כחלקות משנה 19-12. על פי צו הרישום, החצר היא רכוש משותף הצמוד לרוב חלקות המשנה – חלקות משנה 7-3, 9, 10, 19-12. בעבר, ועוד בטרם נרשם הבניין כבית משותף, החנות הייתה בבעלותם של הבעלים המקוריים של החלקה, והחזיקו בה כדיירים מוגנים בני הזוג מאיר ויהודית בן ציון (להלן: בן ציון). לפני מספר שנים רכש המבקש את מכלול הזכויות בחנות, במספר שלבים, מן הבעלים המקוריים ומבן ציון, והפך לבעל זכויות בלעדי בחנות.

3.        בזמן שבן ציון עוד החזיקו בחנות, התעוררה מחלוקת בינם לבין חלק מבעלי הדירות בבניין, שחלקם הם משיבים בהליך זה, בנוגע לשימוש ייחודי שעשה בן ציון בחצר לצורך עסקיו. עניין זה נדון בשנת 1983 בפני בית משפט השלום בחדרה (ת"א 324/83, השופט ש' דן). בית משפט השלום קבע בפסק דינו כי הבעלים המקוריים הקנה לבן ציון זכויות דיירות מוגנת הן בחנות והן בחצר שבקרבתה, וכי בעלי הדירות בבית המשותף קיבלו בחצר זכויות הכפופות לזכויות של בן ציון. לחלופין, קבע בית משפט השלום כי בן ציון היו במעמד של ברי רשות בתמורה ביחס לשימוש בחצר, ולכן לא ניתן לבטל את זכויותיהם באופן חד צדדי. על פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה (ע"א 147/84, השופטים א' נוימן, נ' קליינברגר ו-מ' בן יאיר). בשלב הערעור הסכימו הצדדים, על דרך הפשרה, כי קביעותיו של פסק הדין בבית משפט השלום מקובלות עליהם, בכפוף למתן רשות שימוש בלתי הדירה לבעלי הדירות ביחס להצבת פחי אשפה בחצר וגישה אליהם. לפשרה זו ניתן תוקף של פסק דין (להלן: פסק הדין הראשון).

4.        מאז רכש המבקש את החנות ואת זכויות הדיירות המוגנת בה מבן ציון הוא עושה שימוש ייחודי גם בחצר הנמצאת בקרבתה לצורך עסקיו בחנות. המשיבים הגישו כנגד המבקש תביעה בבית משפט השלום בחדרה, לסילוק ידו מן החצר.

5.        בבית משפט השלום טענו המשיבים כי המבקש השתלט על החצר ומנע מהם גישה למתקני תשתית משותפים כמו פחי אשפה ומתקני ביוב, ולכן ביקשו את סילוק ידו מן החצר. המשיבים ציינו כי במסגרת ההתדיינות הקודמת נקבע כי בן ציון היו בעלי זכויות של דייר מוגן בחצר, אולם לטענתם אלה עזבו בטרם השתלטות המבקש על החצר והם לא נתנו להשתלטות זו את הסכמתם, ואף ניסו למנוע אותה. מנגד, המבקש טען כי פסק הדין הראשון מקים מעשה בית דין ביחס לזכויות בחצר, וכי הוא רכש את זכויות הדיירות המוגנת בחצר מבן ציון בהתאם להתדיינות הקודמת שהכירה בזכויות אלו. עוד טען המבקש כי המבקשים הם חסרי תום לב ופועלים בחוסר ניקיון כפיים באופן שבו הם עושים שימוש שלא כדין ברכוש משותף (מלבד החצר), וכן העלה טענות של התיישנות ושיהוי. בנוסף, טען המבקש כי הוא מחזיק בחצר כבר-רשות בהתאם להכרעה השיפוטית ביחס לבן ציון, בין בתמורה ובין שלא בתמורה, וכי אם ייקבע שרשות זו היא הדירה – יש לפצות אותו בגין ביטולה.

6.        בית משפט השלום דחה את טענותיו של המבקש ביחס לקיומו של מעשה בית דין המחייב כלפיו. בית משפט השלום קבע, כי המחלוקת המצויה בבסיס התביעה שבפניו היא שונה מזו שהוכרעה בהתדיינות הקודמת, וכי היא עוסקת בשאלה אם זכויות הדיירות המוגנת בחצר עברו לידיו של המבקש, פלוגתה אשר לא הוכרעה בפסק הדין הראשון. בית משפט השלום דחה גם את טענותיו האחרות של המבקש – הן ביחס להתיישנות ולשיהוי והן ביחס לחוסר תום ליבם של המשיבים. בית משפט השלום קבע כי המבקש לא הוכיח שזכויות הדיירות המוגנת בחצר עברו אליו, לפי לשון ההסכם שהציג ולפי עדותו של בן ציון, וכי גם אם הזכויות הועברו, העברה זו לא נעשתה על-פי הדין, היינו, חוק הגנת הדייר, התשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר), המסדיר את העברתה של דיירות מוגנת מדייר לדייר אחר. בית משפט השלום הפנה בהקשר זה לסעיף 98 לחוק הגנת הדייר, המסדיר את מעמד הדייר הנכנס, ולסעיפים 79-74 המסדירים את חלוקתם של דמי המפתח המשולמים על-ידי הדייר המוצע בין הדייר היוצא לבין הבעלים של המושכר, אשר דורשים יידוע של הבעלים והסכמה שלו להעברה. בהמשך לכך, בית משפט השלום הוסיף וקבע כי בעלי הדירות לא ידעו על העברת הזכויות וממילא לא הסכימו לה, וכי די בכך על מנת לקבוע כי המבקש אינו דייר מוגן בחצר. בנוסף, קבע בית משפט השלום כי המבקש אינו בר רשות במקרקעין, וכי על כל פנים, זכות הרישיון היא אישית ואינה ניתנת להעברה. על כן, קיבל בית משפט שלום את התביעה והורה על סילוק ידו של המבקש מן החצר.

7.        בית המשפט המחוזי דחה את הערעור שהגיש המבקש, ברוב דעות. דעת הרוב (השופט ע' זרנקין והשופטת הבכירה ש' שטמר) גרסה כי הקביעה של בית משפט השלום שהמבקש לא רכש את זכויות הדיירות המוגנת בחצר מבן ציון נוגעת לממצאים עובדתיים שאין מקום להתערב בהם, וכי אף אם התשתית העובדתית הייתה תומכת בהעברה זו הרי שהיא לא נעשתה כדין על פי חוק הגנת הדייר, אלא תוך התעלמות מזכויותיהם של יתר הבעלים בחצר. דעת הרוב דחתה את טענת המבקש כי מתקיים בעניינו מעשה בית דין. במסגרת זאת, נקבע כי על אף שפסק הדין הראשון קבע שבן ציון היו במעמד של דייר מוגן בחצר, הוא לא פטר אותם מעולו של חוק הגנת הדייר, ולא אפשר להם להעביר את זכות הדיירות המוגנת בחצר ללא הסכמת בעליה, קרי בעלי הדירות האחרות בבית המשותף. כן נדחתה טענתו של המבקש כי הוא בר רשות במקרקעין. מנגד, השופטת בר-זיו, בדעת המיעוט, סברה שהמבקש הוא דייר מוגן בחנות, ושזו כוללת מניה וביה גם את החצר, נוכח הכרעותיו של פסק הדין הראשון. בהסתמך על פסק הדין הראשון קבעה השופטת בר-זיו כי החצר היא חלק בלתי נפרד של החנות וטפלה לה, ועל כן העברת הזכויות בחנות על-ידי בן ציון כללה בהכרח גם את העברת הזכויות בחצר, ולכן בהעברה זו נדרשת ההסכמה אך של בעלי החנות. משרכש המבקש זכויות אלו, ממילא התקבלה הסכמת הבעלים הנדרשת לשיטתה.

הבקשה לרשות ערעור