רע"א 4657/15 רמי לוי ואח' נ' יפה מרקוביץ ואח'

1. לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 28.5.2015 (ע"א 5091-11-14, השופטים נ' בן אור, מ' יועד הכהן ו-א' דראל). בפסק דינו קיבל בית המשפט המחוזי ערעור שהגישו המשיבים על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים מיום 19.9.2014 (ת"א 18629/08, השופטת א' שניידר).

רקע והליכים קודמים

2. המבקשים מחזיקים בחנות בבעלותם של המשיבים שנמצאת ברחוב השקמה בירושלים (להלן: החנות או הנכס), וזאת על-פי הסכם שכירות מוגנת משנת 1984 (להלן: הסכם השכירות) ולאחר ששילמו דמי מפתח. במהלך השנים התקיימו בין הצדדים מספר הליכים משפטיים ביחס לפינויים של המבקשים מן הנכס, אך אלה הסתיימו בהסדרי פשרה.

3. ביום 16.9.2008 הגישו המשיבים תביעה לפינויים של המבקשים מהנכס בשל הפרת הסכם השכירות, וכן בשל נטישתו של הנכס (להלן: התביעה מ-2008). תביעה זו עומדת בבסיס בקשת רשות הערעור שלפני.

4. בהמשך, ביום 7.6.2009 המשיבים הגישו נגד המבקשים תביעה נוספת לפינוי בשל אי תשלום דמי שכירות המגיעים להם עבור שנת 2009 (להלן: התביעה מ-2009). ביום 14.2.2011 קיבל בית משפט השלום את התביעה מ-2009 והורה על פינויים של המבקשים מהחנות (ת"א 3705/09, השופטת מ' ליפשיץ-פריבס). ביום 2.11.2011 התקבל ערעורם של המבקשים על פסק דין זה על-ידי בית המשפט המחוזי בירושלים (ע"א 36209-04-11, השופטים ג' כנפי שטייניץ, י' מרזל ו-א' רומנוב). בית המשפט המחוזי קבע כי צו הפינוי יעמוד על כנו, אך המבקשים לא יפונו אם ישלמו סכום כסף למשיבים, במתכונת של סעד מן הצדק לפי סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972. ביום 18.1.2012 נדחתה בקשת רשות ערעור שהגישו המשיבים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתביעה מ-2009 לבית משפט זה (רע"א 8952/11, השופט ע' פוגלמן).

5. התביעה מ-2008 הייתה מצויה בהליכים מקדמיים שונים עד תחילת שנת 2011, וביום 23.3.2011 נקבע כי היא תופסק עד למתן פסק דין בערעור בתביעה מ-2009, וכן תועבר למותב אחר (השופט הבכיר י' שמעוני). במרץ 2012, לאחר שהסתיימו ההליכים שנסבו על התביעה מ-2009, חודש הדיון בתביעה מ-2008 בבית משפט השלום (השופטת א' שניידר).

6. ביום 19.9.2014 דחה בית משפט השלום את התביעה מ-2008. בית משפט השלום דחה את טענת המשיבים לפיה המבקשים הפרו את הסכם השכירות בכך שהשתמשו בחנות למטרה אחרת מזו שצוינה בהסכם, וכן את הטענה כי התקיימה בעניינם עילת נטישה. בהקשר זה, קבע בית משפט השלום כי מכיוון שבעלי בתים מנסים "להשתחרר" מדיירים מוגנים בכל דרך, הנטל שמוטל עליהם להוכחתה של עילת הנטישה הוא כבד, ועל בית המשפט להזהיר את עצמו היטב בכל הנוגע להסתמכות על עדויותיהם או על עדויות של מי מטעמם בעניין זה. כן ציין בית משפט השלום כי הראיות הרלוונטיות להוכחתה של עילת הנטישה אמורות להיות כאלה שמתייחסות למצב הדברים בעת הגשת התביעה, ולא ראיות מאוחרות לכך. בהמשך לכך, נקבע כי רוב ראיותיהם של המשיבים התייחסו לתקופה שלאחר הגשת התביעה, וכי לא הוכחה היעדרות ממושכת מן הנכס שיש בה כדי ליצור הנחת נטישה. בית משפט השלום התייחס לכך שהמשיבים סירבו לבצע שיפוץ בנכס, וקבע כי מדובר בהפרה של החובה לקיים את הסכם השכירות בתום לב, וכי בנסיבות אלו טענתם של המבקשים שנאלצו לצמצם את פעילות העסק בחנות היא סבירה. נוכח מכלול העדויות והראיות, קבע בית משפט השלום כי הרכיב הראשון של עילת הנטישה – עזיבת המושכר – לא התקיים, ועל כן לא בחן את יתר רכיביה של עילת הנטישה ואף לא את טענתם החלופית של המבקשים באשר לזכאותם לסעד מן הצדק.

7. המשיבים הגישו ערעור על פסק הדין לבית המשפט המחוזי. ביום 28.5.2015 קיבל בית המשפט המחוזי את הערעור, וקבע כי טענת הנטישה אכן הוכחה כראוי. בית המשפט המחוזי ציין כי המגמה בפסיקה מצדדת בצמצום תחולתה של הגנת הדייר, קל וחומר כשמדובר בבית עסק. בהמשך לכך, נקבע כי הנטל המוגבר שהנחה את בית משפט השלום לעניין הוכחתה של הנטישה על-ידי המשיבים אינו עולה בקנה אחד עם מגמה זו. בית המשפט המחוזי התרשם כי עיון בראיות מלמד שהעדים מטעם שני הצדדים הציגו תמונה ברורה לפיה לא נעשה שימוש אמיתי בנכס בתקופה שקדמה להגשת התביעה. בית המשפט המחוזי ציין כי אף בנימוק לפיו סירובם של המשיבים לשפץ את החנות היה נגוע בחוסר תום לב אין כדי להצדיק את נטישת הנכס, וכי במצב כזה פתוחה בפני הדייר המוגן הדרך לפנות לבית הדין לשכירות. בית המשפט המחוזי הורה כי הדיון יוחזר לבית משפט השלום לבחינה של יתר התנאים הנוגעים לעילת הנטישה, כמו גם לבחינתה של טענת המבקשים לסעד מן הצדק.