רע"א 4329/14 עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' ברעד נכסים והשקעות בע"מ

           לפני בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים (השופט ר' וינוגרד) בת"א 19345-09-13 מיום 12.5.2014, בה דחה בית המשפט טענת התיישנות שהעלתה המבקשת.

1.              בשנת 1994 רכשה המשיבה 1 (להלן: ברעד) זכויות בחלק מנכס בירושלים. בשלב מסוים התגלעה בין ברעד לבין המבקשת (להלן: עמידר) והמשיבה 2, רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) מחלוקת באשר לבעלות בזכויות בגג הנכס, לרבות בזכויות הבניה על הגג. השלוש ניהלו מגעים בנושא ובשנת 1995 הודיעו עמידר ורמ"י לברעד כי בקשתה לרכישת הזכויות בגג אושרה. ביום 10.7.1997 שילמה ברעד את התמורה שנדרשה על ידי עמידר ורמ"י.

           ביום 29.9.2000 פנתה ברעד לעמידר וביקשה לקבל לידיה חוזה מכר, וביום 28.9.2001 נשלחה אליה טיוטת חוזה, בה הופיע סעיף, כתוב בכתב יד, ולפיו "זכויות הבניה הנמכרות ה[ן] זכויות של עד 1,300 מ"ר לבניה עד הגג בלבד ללא כל זכות בשטחים נוספים". ברעד התנגדה להכללת הסעיף בהסכם, ובין הצדדים התנהלה חליפת מכתבים בעניין זה. בחודש אוגוסט 2010 אושרה תכנית בניין עיר חדשה, אותה יזמה ברעד, ואשר במסגרתה הוגדלו באופן ניכר זכויות הבניה בנכס. בחודש ספטמבר 2011 פנתה ברעד לעמידר וביקשה כי תחתום על בקשה לקבלת היתר בניה. עמידר סרבה וברעד הגישה תביעתה בה עתרה לסעד הצהרתי לפיו היא בעלת מלוא זכויות הבניה במקרקעין וכי עמידר ורמ"י אינן רשאיות לעכב חתימותיהן על מסמכים הנוגעים להיתר הבניה.

2.       הנתבעים טענו, כטענה מקדמית, כי יש לדחות את התביעה על הסף מחמת התיישנותה. בית המשפט המחוזי דחה טענה זו. בתוך כך קבע בית המשפט כי יש למנות את מירוץ ההתיישנות, לכל המאוחר, החל מחודש ספטמבר 2001, המועד בו קיבלה ברעד לידיה את טיוטת הסכם המכר. בית המשפט הוסיף וקבע כי הכרעה בטענת הנתבעים לפיה יש לפתוח את מירוץ ההתיישנות בשנת 1997 טעונה עריכת "בירור עובדתי ואין היא מתאימה לסילוק על הסף בשלב מקדמי זה". באשר לטענה לפיה מירוץ ההתיישנות נפתח בשנת 2001, נקבע כי יש לראות את תביעת ברעד לסעד הצהרתי בעניין זכויות הבניה כתביעה במקרקעין כמשמעותה בסעיף 5 לחוק ההתיישנות, התשי"ח–1958 (להלן:חוק ההתיישנות). לפיכך, ומאחר שנקבע כי "אין מחלוקת כי מדובר במקרקעין שאינם מוסדרים", קבע בית המשפט כי תביעת ברעד אשר הוגשה בשנת 2013 לא התיישנה. כך קבע בית המשפט בעניין זה:

"לזכויות הבניה זיקה משמעותית לזכות הבעלות. הן מגדירות את היקפה וניתן לראותן כקשורות לה בטבורה. מכאן שהכף נוטה למסקנה לפיה יש להחיל עליהן את אותם רציונלים שעמדו בבסיס תפיסתו של המחוקק לפיה יש להעניק הגנה מיוחדת לזכויות הנוגעות למקרקעין. בפרט כך הם הדברים שעה שמדובר בתובעת שרכשה את זכות הבעלות במקרקעין, זכות שזכויות הבנייה טפלות לה ומאפשרות את ניצולה. עוד יש לזכור כי ככלל קבלת טענת התיישנות פוגעת בזכות הגישה לערכאות, ואף אם לא ניתן עוד לטעון כיום כי קיימת בכורה דווקא לגישה המצמצמת בעניין פרשנות הוראות ההתיישנות, נראה שבמקרה של ספק של ממש מן הראוי לנקוט בגישה פרשנית המעניקה בכורה לזכות גישה לערכאות" [פסקה 16 להחלטה].

           לבסוף העיר בית המשפט המחוזי כי "יתכן שבנסיבות העניין ניתן היה להגיע למסקנה דומה גם באמצעות קביעה כי אישור התכנית החדשה באוגוסט 2010, בגדרה נקבעו זכויות בניה בהיקף ניכר, מתחיל את מרוץ ההתיישנות" (פסקה 18 להחלטה). אולם, בית המשפט ציין כי "קביעה זו אינה נקייה מספקות, ויתכן שאף היא תצריך הצגת תשתית ראייתית משמעותית יותר", ועל כן קבע כי אין צורך שיידרש לשאלה זו (שם).

3.        כנגד החלטה זו הגישה עמידר את בקשת רשות הערעור שלפני. בבקשתה טענה עמידר – באמצעות בא כוחה עו"ד עופר נתנאל – כי בית המשפט המחוזי שגה כאשר קבע כי יש לסווג את התביעה שהגישה ברעד כתביעה במקרקעין לצורך חוק ההתיישנות. היא טענה כי "קיימת אחידות דעים בפסיקה שלפיה ראייתה של תביעה כתביעה במקרקעין לצורך קביעת תקופת ההתיישנות חלה על הרשימה הסגורה שבחוק המקרקעין", כך שתובענה העוסקת בזכויות בניה אינה יכולה להיחשב לתובענה במקרקעין לצורך חוק ההתיישנות. עוד טענה עמידר כי ראוי היה לדחות את התובענה משום ברעד פעלה בחוסר תום לב מהותי ודיוני, וזאת כאשר הסתירה מסמכים מהותיים מבית המשפט המחוזי.

4.        לאחר שקבעתי כי הבקשה מצריכה תשובה הגישה ברעד – באמצעות באי כוחה עו"ד אביב ברנט ועו"ד שחל יריב – את תשובתה בה היא סמכה ידה על החלטתו העקרונית של בית המשפט המחוזי בעניין סיווג התביעה לצורך חוק ההתיישנות. ברעד הוסיפה וטענה כי יש למנות את תחילת מירוץ ההתיישנות "לכל המוקדם" מחודש ספטמבר 2011, בעת שעמידר סירבה לחתום על היתרי הבניה. לחילופין טענה ברעד כי מירוץ ההתיישנות החל, לכל המוקדם, בחודש אוגוסט 2010, אז אושרה תכנית בניין העיר במסגרתה הוגדלו זכויות הבניה. לחילופי חילופין טענה ברעד כי המקרקעין מושא התביעה הם מקרקעין מוסדרים, ועל כן תקופת ההתיישנות הרלוונטית לגביהם היא בת 25 שנים. עוד טענה ברעד כי אין זה ראוי שעמידר תעמוד על טענת ההתיישנות, וזאת בשל היותה "רשות מנהלית".

           בתגובתה הצטרפה רמ"י לעיקר טענותיה של עמידר. היא אף הודיעה, בהתאם לתקנה 462 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד–1984, כי היא מבקשת מבית המשפט שיפעיל את סמכותו לטובתה, למרות שהיא לא השיגה על ההחלטה.