רע"א 2438/16רבוע כחול נדל"ן בע"מ נ' רו"ח גבריאל טרבלסי

 השופט נ' סולברג:

1. בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי מרכז (השופטת ע' וינברג-נוטוביץ) מיום 20.3.2016 בפר"ק 31163-01-16, בגדרה התקבלה בקשת המשיבים 1-3 (להלן: "הנאמנים") המשמשים כנאמני החברה מגה קמעונאות בע"מ, המצויה בהקפאת הליכים (להלן: "מגה" או "החברה") על דבר רישום הערת אזהרה בנוגע לנכסי מקרקעין מסוימים הרשומים על שם מגה (בקשה מס' 37).

2. המבקשת ומגה הן "חברות אחיות" (היינו, חברות הנמצאות בבעלות משותפת), במסגרת קבוצת החברות הידועה בשם "קבוצת אלון" (להלן:"הקבוצה"). בשנת 2009 בוצע בקבוצה מהלך שבמסגרתו פוצלה פעילות הנדל"ן בקבוצה אל תוך חברה נפרדת, היא המבקשת. ביום 31.3.2009 מכרה מגה (שבעת ההיא נקראה "רשת הריבוע כחול נכסים והשקעות בע"מ") לידי המבקשת 21 נכסי מקרקעין בסך כולל של 464,000,000 ₪. תמורתה זו של העסקה, שולמה באמצעות נטילת ההתחייבויות הכספיות של מגה כלפי הבנקים, ותשלום סכום כסף נוסף לחברת אלון רבוע כחול ישראל בע"מ, חברת האם של המבקשת ושל מגה. הערות אזהרה לטובת המבקשת נרשמו בלשכת רישום המקרקעין על חלק מהנכסים. דא עקא, לטענת המבקשת, רוב הנכסים שנרכשו על-ידה לא היו רשומים באותה עת בלשכת רישום המקרקעין על שמה של מגה ולא ניתן היה לרשום הערת אזהרה בגינם. לפיכך חתמה מגה על אגרת חוב נפרדת, שבה שיעבדה לטובת המבקשת את מלוא זכויותיה ב-12 נכסי מקרקעין הנותרים. ביום 31.12.2009 וביום 9.7.2015 העבירה מגה אל המבקשת יפויי כוח בלתי חוזרים, המסמיכים את באי כוחה לבצע את כל הפעולות הנדרשות לשם רישום הזכויות בנכסים על שם המבקשת. במקביל לביצוע העסקה, נקשרו החברות בהסכם שכירות שלפיו שכרה מגה מאת המבקשת את הנכסים שלא הושכרו לצדדים שלישיים. על-פי הנטען בבקשה, המבקשת מחזיקה במלוא הזכויות בנכסים שנרכשו, ונוהגת בהם מנהג בעלים במשך שנים רבות, בידיעתה של מגה. בין היתר צוין כי המבקשת מכרה חלק מהנכסים שנרכשו לצדדים שלישיים, משכירה את הנכסים האחרים, ועושה בהם שימוש כבטוחה לשם קבלת מימון בנקאי לצורך פעילותה. כמו כן דיווחה המבקשת, בהיותה חברה ציבורית, על רכישת הנכסים האמורים במסגרת הודעותיה לציבור.

3. ביום 14.7.2015 אושר למגה הסדר נושים. ביום 17.1.2016 הגישה מגה בקשה דחופה למתן צו הקפאת הליכים, מינוי נאמנים, ולמתן סעדים נוספים, לפי סעיף 350 לחוק החברות, תשנ"ט-1999 (להלן: "חוק החברות"). ביום 18.1.2016 ניתן צו הקפאת הליכים לתקופה של 30 יום והמשיבים מונו כנאמנים; ביום 14.2.2016 הוארך תוקפו של צו הקפאת ההליכים עד ליום 17.5.2016. קריסתה של מגה היא אחד מן המשמעותיים שבאירועי חדלות הפירעון במשק הישראלי, הן מבחינת היקף הנשיה העומד על למעלה ממיליארד ₪, הן מבחינת מעגל הנושים והנפגעים ממנה – עובדים, ספקים ועוד.

4. ביום 23.2.2016 הגישו הנאמנים, במעמד צד אחד, בקשה לבית המשפט המחוזי לחתימה על פסיקתא, המורה ללשכות רישום המקרקעין ורשות מקרקעי ישראל לרשום בספריהן הערות אזהרה בדבר מינוי נאמנים למגה, בנוגע לכל נכסי המקרקעין אשר למגה יש זכויות בהם, וכן להמציא לידי הנאמנים את רשימת הנכסים האמורים (בקשה מס' 37). בבקשה נטען כי מבדיקות שערכו הנאמנים התברר כי לחברה קיימות זכויות במקרקעין, ואולם אין בידיהם מידע מלא באשר לטיבן והיקפן של זכויות אלו. עוד צוין, כי בגין חלק מהנכסים נחתמו הסכמי מכר עם צדדים שלישיים קרובים, אלה טרם הושלמו ברישום, וגם אותם יש לבחון בראי חדלות הפירעון.

5. המבקשת הגישה תשובה ראשונית, ולאחריה תשובה מפורטת, בגדריהן טענה כי בקשת הנאמנים אינה אלא בקשה לסעד זמני, למנוע את השלמתו של הליך רישום הנכסים שנרכשו על-ידי המבקשת כ-7 שנים קודם לכן, וזאת באמצעות רישום הערת אזהרה. בהקשר זה הטעימה המבקשת, כי אין להעתר לבקשת הסעד הזמני, מאחר והנאמנים לא עמדו בנטל להראות כי הם זכאים לקבלת הנכסים, לא פרשו תשתית עובדתית ראויה באשר לסיכויי התביעה ומאזן הנוחות, ואף לא הפקידו את הבטוחות הנדרשות מאת מבקש סעד זמני, גם כאשר הלה עושה זאת במסגרת תפקידו כנאמן. עוד נטען, כי מדובר בעסקה שהושלמה זמן רב בטרם נכנסה מגה לחדלות פירעון, שהתמורה בגינה שולמה במלואה, וכי היא דווחה לציבור ולרשויות המס כנדרש ובזמן אמת. המבקשת הוסיפה וציינה כי הבטיחה את זכויותיה במקרקעין באמצעות רישום הערות אזהרה, אגרת חוב ויפויי כוח בלתי חוזרים, וכמו כן טענה שהיא נוהגת בנכסים מנהג בעלים, וכי מגה עצמה הצהירה, במסגרת הבקשה להקפאת הליכים, כי אין לה זכויות במקרקעין. מעבר לכך נטען, כי הנאמנים עצמם מחויבים לבצע את כל הפעולות הדרושות על מנת להשלים את רישום הנכסים.

6. מנגד טענו הנאמנים, כי תגובתה של המבקשת עצמה מלמדת על הצורך במתן הסעד המבוקש. לטענתם, סוגיית פיצול הנדל"ן ממגה והעברתם לידי המבקשת מעוררת תמיהה, ומחייבת בדיקה, דרישה וחקירה. בהקשר זה הפנו הנאמנים לדוח שהגישו ביום 24.2.2016 אשר עסק בסוגית הממשל התאגידי ומערכת היחסים שבין החברות בקבוצה. בדוח זה העלו הנאמנים ספקות וחששות לניהול בלתי תקין של חברות הקבוצה, לרבות ביצוע עסקאות בניגוד עניינים, עסקאות בעלי עניין ועוד. אחת הסוגיות שהוזכרו באותו דוח היתה המהלך העסקי משנת 2009 שבו נמכרו נכסי הנדל"ן של מגה למבקשת. לטענת הנאמנים, מהלך זה סייע בידי בעלי השליטה של הקבוצה "להציף" את ערך הנדל"ן של החברה ולאפשר להם תשואה מניבה ובטוחה, ומנגד סיכנו בכך באופן ממשי את היכולת הכלכלית של מגה לגבי המשך פעילותה. על-פי הנטען, גבתה המבקשת ממגה דמי שכירות בשיעורים מוגזמים בגין השימוש בנכסים, אשר העיקו על תזרים הכספים של מגה באופן ממשי. כמו כן נטען, כי המבקשת כפתה על מגה להמשיך ולשכור נכסים מפסידים, ולא אפשרה לה להשתחרר מהם. זאת, על מנת לשמור על תזרים דמי השכירות של המבקשת, על חשבונה של מגה. אשר לסוגיית הממשל התאגידי, הפנו הנאמנים לכך שלבעלי השליטה בקבוצה היתה יכולת השפעה מכרעת וישירה על הנעשה בחברות ועל קבלת ההחלטות אצל מגה, בין היתר בשים לב לנציגיהם בדירקטוריון החברה, אשר שימשו כדירקטורים בכל חוליה בשרשרת החברות שבקבוצה. עובדה זו מעוררת חשש שמא ההחלטות שנתקבלו לא היו לשם הבטחת טובתה של מגה. עוד נטען, כי מהלך פיצול הנדל"ן והעברתו לידי המבקשת, נעשה מבלי ליתן תמורה ממשית למגה והותיר אותה חברה 'רזה' ביותר, חסרת נכסים ומחויבת בתשלום דמי שכירות לחברה האחות, היא המבקשת. עוד הפנו הנאמנים למספר סוגיות נוספות בהקשר זה המחייבות בדיקה, כגון הערך השמאי שניתן לנכסים, יפויי הכוח שמסרה מגה לידי משרד ש. בירן ושות', המצוי בבעלותו של בעל השליטה בקבוצה, זהות נושאי המשרה בחברה ועוד. על סמך האמור, הגישו הנאמנים את הבקשה דנן לרישום הערת אזהרה, כמו גם בקשה למינוי שמאי אשר יקבע את שיעור דמי השכירות הראויים של הנכסים, והמשך ניהול הליכי חקירה ביחס לסיבות שהובילו לקריסתה של מגה. בנסיבות דנן, טענו הנאמנים, קיים הכרח לרשום את הערת האזהרה המבוקשת, וזאת על מנת לאפשר את מיצוי החקירה ולשם מניעת דיספוזיציה בנכסים אשר עדיין רשומים על שמה של מגה, באופן שייצור מצב בלתי הפיך. הנאמנים הוסיפו והטעימו כי הפעולות המבוקשות לביצוע על-ידם הן פעולות רגילות ומקובלות, הנדרשות כדבר שבשגרה על-ידי בעלי תפקיד בהליכי חדלות פירעון.

7. ביום 17.3.2016 הודיע כונס הנכסים הרשמי (להלן: "הכנ"ר") כי למקרא כתבי בי הדין ובראי היקף עסקי החברה והצורך לשמור על נכסיה, הוא סבור כי יש טעם בבקשת הנאמנים. עוד ציין הכנ"ר כי טענותיה של המבקשת בדבר השלמת עסקת המקרקעין עם מגה הן טענות הנתונות לבירור בידי הנאמנים, וממילא ככל שהמבקשת סבורה כי קיים צורך מיידי בהעברת נכס מסוים על שמה, מומלץ כי תפנה לנאמנים על מנת שיוכלו לתת עדיפות לסיום מהיר של הבדיקה בעניינו. אשר לטענה כי עצם רישום ההערה יגרום לנזק בלתי הפיך למבקשת, השיב הכנ"ר כי ספק אם יש מקום לטענה כגון זו, לאור בקשה שהגישה המבקשת עצמה לאכיפת השעבודים העומדים לזכותה בגין איגרת החוב שבידיה (בקשה מס' 59), אשר ככל שתתקבל תחייב רישום הערת אזהרה דומה על אותם נכסים.

8. ביום 20.3.2016 נעתר בית המשפט המחוזי לבקשה. בהחלטתו, היא ההחלטה מושא הבקשה שלפני, קבע בית המשפט כי הוא מקבל את עמדת הנאמנים והכנ"ר על דבר הצורך ברישום ההערה, וזאת מבלי להביע עמדה לגופן של הטענות ביחס לנכסים שבמחלוקת; אלו תתבררנה בשלב מאוחר יותר ובאופן פרטני.