רע"א 21619-11-15 שפירא נ' בנייני דוד בע"מ ואח'

בפניי בקשת רשות לערער.

1. עניינה של הבקשה בהחלטה של בית הדין לשכירות בירושלים (כבוד השופטת ד' פיינשטיין, 10.10.15, תיק ש 26238-07-15). בהחלטה קבע בית הדין, כי ידון בשאלת חילופי דייר מוגן מבלי להכריע בשאלת סיווג מעמדה המשפטי של המבקשת כדיירת ראשית כטענתה, או כדיירת נגזרת כטענת המשיבה. עוד נקבע, כי פסק הדין שיינתן יהיה מותנה בפסק דין הצהרתי של בית משפט השלום במחלוקת זו. הטעם העומד ביסוד ההחלטה האמורה הוא, כי לבית דין של שכירות אין סמכות בדין לדון בשאלה האמורה, בין מעיקרא ובין מגררא.

2. דין הבקשה להתקבל. אסביר את הטעמים ביסוד מסקנה זו.

3. תחילה יש להתייחס בקצרה לטענה אותה יש לדחות. המבקשת טוענת כי לבית הדין לשכירות נתונה הסמכות העניינית ליתן סעד הצהרתי לעניין מעמדה של המבקשת. בטענה זו אין ממש. סמכות כאמור לא ניתנה לבית הדין לשכירות במסגרת הדין המסמיך, הוא חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב – 1972 (להלן – חוק הגנת הדייר; ראו סעיף 140 לחוק. השוו, בהקשר זה, לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בע"א (י-ם) 5267/04 שטייסל נ' רוזנפלד (20.12.04)). באופן דומה פסק בית המשפט העליון, כי בית הדין של שכירות אינו מוסמך ליתן סעד הצהרתי לעצם היותו של אדם דייר מוגן על פי החוק (המ' 53/80 פרויד נ' שורץ, פ"ד לד(3)805 (1980), בעמודים 806 – 807 לפסק דינו של כב' השופט מ' לנדוי). משכך, אין מקום לכך שסעד כאמור יינתן על ידי בית הדין לשכירות במקרה הנוכחי.

4. עם זאת, יש ממש בטענת המבקשת, כי בית הדין לשכירות מוסמך להכריע בגררא בשאלת מעמדה של המבקשת במושכר. נקודת המוצא לדיון בעניין זה מצויה בהוראת סעיף 76 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד – 1984 (להלן – חוק בתי המשפט). ההוראה האמורה מקנה לבית משפט, אשר הובא בפניו עניין כדין, "והתעוררה בו דרך אגב שאלה שהכרעתה דרושה לבירור העניין", סמכות להכריע באותה שאלה "לצורך אותו עניין אף אם העניין שבשאלה הוא בסמכותו הייחודית של בית משפט אחר או של בית דין אחר". למרות לשון הסעיף ("רשאי"), צוין בספרות כי לא מדובר בשיקול דעת, כי אם בהוראת הסמכה (ראו י' זוסמן, סדרי הדין האזרחי, מהדורה שביעית, 1995, בעמוד 61).

5. על פי לשונה, הוראה זו חלה על בית משפט. ברם, היא נתפרשה בספרות כחלה גם על בתי דין, דוגמת בית הדין לשכירות (ראו פסק דינו של כב' השופט י' זוסמן בע"א 464/65 טירת הכרך בע"מ נ' ועדת השומה שליד עיריית נתניה, פ"ד כ(2) 234 (1966); ראו גם מ' קשת הזכויות הדיונית וסדר הדין במשפט האזרחי הלכה למעשה (מהדורה שלושה עשר)(פברואר 2002), בעמוד 206). בעניין טירת הכרך הנ"ל פסק בית המשפט העליון, בהקשר זה (בעמוד 243), כי סעיף 35 לחוק בתי המשפט דאז (היום סעיף 76 הנ"ל) חלה על בתי דין. צוין בהקשר זה, כי הגיונה של הסמכות האמורה נעוץ בשיקולים של אפקטיביות דיונית. לעניין זה קבע בית המשפט העליון, כי "בית הדין לא יוכל לעשות את מלאכתו אם בהתעורר שאלה שאינה בסמכותו יהא אנוס להפסיק את הדיון ולא יוכל לפסוק בשאלה 'האינצידנטלית' או 'הטפלה'". בהתאם לכך נקבע באותה פרשה, כי "... בית הדין של שכירות... רשאי לפסוק גם בסיווג הדירה שבו תלוי שיעור הדמים... ואם נטען לפניו שלא נעשה חוזה שכירות, אף זו שאלה 'אינצידנטלית' או 'טפלה' לפי שאין בית הדין רשאי לקבוע דמי – שכירות אלא מקום שהושכרה דירה... טפלות לעניין זה, אין פירושו ששאלה אחת פחות חשובה מהשנייה, שאם לא יכריע בי - הדין בשאלה הראשונה, יהא נבצר ממנו לפסוק בשאלה השנייה" (שם).

6. חיזוק נוסף למסקנה זו עולה מכך, שהרכבו של בית הדין לשכירות הוא שופט של בית משפט שלום כדן יחיד (סעיף 139 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב – 1972). נקבע גם, כי בתחום סמכותו של בית הדין, "יהיה כוחו .... ככוחו של בית משפט שלום במשפט אזרחי" (סעיף 140(ב) לחוק האמור). מטבע הדברים, כוחו של בית משפט שלום במשפט אזרחי, כולל גם את הסמכות להכריע בגררא בעניינים שאינם נתונים מעיקרם לסמכותו העניינית.

7. בהקשר זה, נתתי דעתי לפסק הדין הנ"ל בעניין שטייסל, אליו מפנה המשיבה בתשובתה. בפסק הדין האמור נקבע (כב' השופט צ' זילברטל), כי לבית הדין לשכירות לא הייתה סמכות לדון בתביעה שכנגד שהופנתה אליו, ובה נתבקשו סעדים שונים החורגים מגדר הסמכויות שניתנו לבית דין כאמור בחוק הגנת הדייר. ברם, בכך אין כדי לשלול את סמכותו של בית הדין לשכירות להכריע, באופן אינצידנטלי, לצורך ההליך המסוים בלבד, בסוגיה הדרושה להכרעתו בעניין שהובא בפניו בגדרי סמכותו. משכך, אין בפסק הדין האמור כדי להוות מכשול למסקנה, כי הסמכות להכריע בעניין שבגררא נתונה לבית הדין לשכירות.

8. מכאן למקרה הנוכחי. כאמור, המבקשת מוכנה להסתפק בכך שבית הדין לשכירות יכריע בשאלת מעמדה במושכר בגררא, לצורך ההכרעה בהליך העיקרי אותו נקטה. ההכרעה בשאלה האמורה חיונית לצורך הדיון בבקשה להעברת חזקה במושכר לדייר המוצע, ואישור דמי המפתח המוצעים (ראו סעיף 88(ב) לחוק הגנת הדייר). סוגיות אחרונות אלה מצויות בסמכותו העניינית של בית הדין לשכירות. יוצא, נוכח האמור לעיל, כי לבית הדין לשכירות נתונה הסמכות לדון בגררא בסוגיית סיווגה של המבקשת כדיירת, כפי טענתה החלופית של המבקשת.

9. בפי המשיבה טענות שונות ביחס לערכאה לה נתונה הסמכות העניינית לדון בתביעה הצהרתית בסוגיית הסיווג של דייר ראשי או נגזר. לטענתה, ערכאה זו היא בית המשפט המחוזי. אין לי צורך לחוות דעה בשאלה זו, אשר לא נדונה גם בהחלטתו של בית הדין לשכירות, נשוא ההליך שבפניי. גם אם נכונה טענת המשיבה – ואיני קובע מסמרות בדבר – אין בכך כדי לגרוע מן הסמכות שניתנה, בסעיף 76 הנ"ל לחוק בתי המשפט, להכריע בה בגררא.

10. בפי המשיבה גם טענה, כי נוכח דיני הראיות השונים לפיהם פועל בית הדין לשכירות, אין מקום לקבל את עמדת המבקשת, ולתת לה יתרון דיוני באופן שיש בו כדי לפגוע בזכויותיה הקנייניות של המשיבה. גם טענה זו אין לקבל. אכן, סעיף 140 לחוק הגנת הדייר קובע כי בית דין לזכירות רשאי לקבל ראיה אף אם לא הייתה מתקבלת בבית משפט אחר. ברם, הוראת סעיף 140 חלה באופן שווה על כל המתדיינים בפני בית הדין לשכירות. לא ברור מדוע מניחה המשיבה, כהנחה מוקדמת, כי הפעלתו תהיה דווקא לחובתה. בכל מקרה, לא היה בהוראה זו כדי למנוע מבית המשפט העליון להכיר בסמכותו של בית הדין לשכירות להכריע בגררא בשאלות החורגות מסמכותו העניינית. אוסיף, כי קבלתן של ראיות והערכתן הן עניין הנתון לשיקול דעתו של בית הדין. ככל שלמשיבה יהיו טענות לעניין הפעלת שיקול דעת זה, תוכל להעלותן במקום ובמועד המתאימים לכך.

11. בהקשר זה אוסיף עוד, כי על פי סעיף 76 לחוק בתי המשפט, הקביעות של בית הדין בגררא לא יהוו מעשה בית דין בכל הליך אחר. בנסיבות אלה, הטענה בדבר סכנה לפגיעה אפשרית בזכויותיה של המשיבה נגועה במידה לא מבוטלת של הפרזה. לעניין טענות המשיבה בדבר כוונתו של בית הדין לשכירות לנהל דיון במתכונת מקוצרת, אוסיף כי יש להניח שמתכונת הדיון והיקפו יותאמו לסוגיות בהן מתבקש בית הדין להכריע, באופן שיהיה בידו לקבל בהן הכרעה מושכלת ומבוססת. אף בכך אין משום נימוק משכנע לשלילת סמכותו של בית הדין לשכירות לדון בגררא בסוגיית מעמדה של המבקשת במושכר.

12. אשר לטענת המשיבה כי יש צורך ראשית בהכרעה בסוגיית מעמדה של המבקשת, ורק אחרי כן לאפשר למשיבה לשקול את עמדתה העניינית ביחס להצעתו של הדייר המוצע, הרי שמדובר בעניין הנתון לשיקול דעתו של בית הדין לשכירות בניהול הדיון שבפניו. הוא אינו יורד לשורש סמכותו של בית הדין להכריע בגררא בשאלת מעמדה של המבקשת במושכר. בהקשר זה גם לא הוצבע על מניעה, כי המשיבה תמסור בהקשר זה את עמדתה, ביחס לכל אחד מהתרחישים הבאים בחשבון לעניין מעמדה של המבקשת במושכר. יוצא, כי גם בנימוק זה אין כדי לסייע למשיבה.

13. התוצאה של כל האמור היא, כי אני מקבל את בקשת הרשות לערער, דן בה כבערעור, מכוח תקנה 410א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984 (באין התנגדות מאת הצדדים להפעלת הסמכות האמורה), ומקבל את הערעור. בהקשר זה אעיר, כי שקלתי את עמדתה של המשיבה, אשר קשרה את עמדתה לבקשה כי ייקבע דיון בעניין. לא מצאתי כי יש הצדקה עניינית לקיום דיון כאמור. הכלל הוא שבקשות רשות לערער מוכרעות על פי טיעונים בכתב. לא הוצג טעם משכנע לסטות מכלל זה במקרה הנוכחי. נקבע בזה, אפוא, כי בית הדין לשכירות יכריע, בגררא, גם בשאלת סיווגה של המבקשת כדיירת ראשית או נגזרת.

14. המשיבה תישא בשכר טרחת עו"ד של המבקשת בסך של 5,000 ₪. לסכום זה אין לצרף מע"מ. הוא משקף את היקף העבודה שנדרש במסגרת הליך זה, ואת מכלול הקביעות לעיל. כמו כן, תישא המשיבה בהוצאות המבקשת (בשיעור האגרה בה נשאה המבקשת), בסך של 414 ₪. סכומים אלה ישולמו עד ליום 1.2.16. העירבון שהופקד על ידי המבקשת יושב לה באמצעות ב"כ.

ניתנה היום, י"ב טבת תשע"ו, 24 דצמבר 2015, בהעדר הצדדים.