רע"א 1778/16דוד מליחי נ' רשות מקרקעי ישראל

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופטים נ' בן אור, ר' וינוגרד ו- א' דראל) מיום 2.2.2016 בע"א 11899-10-15, במסגרתו התקבלו באופן חלקי ערעוריהם מזה ומזה של המבקש ושל המשיבה (רשות מקרקעי ישראל, להלן: הרשות) על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' סגן הנשיא ג' ארנברג) מיום 28.6.2015 בת.א. 2704-07-13. 

2. הקרקע שעליה שוכן מושב אורה (להלן: המושב) היא אדמות מדינה ("מקרקעי ישראל") המנוהלות על ידי הרשות. בין הרשות לאגודה השיתופית במושב (להלן: האגודה) קיים "הסכם משבצת", אשר מכוחו מחזיקים חברי האגודה נחלות חקלאיות כבני רשות מטעם האגודה, לשימוש חקלאי ולמגוריהם. ראשיתו של ההליך מושא הבקשה הינה בתביעה שהגישה הרשות נגד 35 מחברי האגודה, וזאת בגין שימוש שלא כדין שנעשה במקרקעין המוחזקים על ידם (להלן: המקרקעין). התביעה שהגישה הרשות נועדה להשיג צו מניעה קבוע שיאסור על החברים להשתמש במקרקעין שלא למטרות חקלאיות, ולחייבם בתשלום דמי שימוש במקרקעין למטרות אחרות עד למועד הגשת התביעה.

בין הנתבעים הייתה אמו של המבקש (להלן: המנוחה), אשר הקימה על חלקתה חנות, משתלה ובית קפה. עניינה של המנוחה הופרד מעניינם של יתר חברי האגודה, ולאחר מו"מ ממושך, הגיעו היא והרשות להסכם פשרה. בין לבין ניתן צו מניעה קבוע נגד כל יתר בעלי הנחלות, האוסר על כל אחד מהם להשתמש במקרקעין שימוש שאינו למגורים או שאינו למטרה חקלאית. לפי ההסכם שהושג בין המנוחה לרשות, יינתן צו מניעה לפיו נאסר על המנוחה לעשות במקרקעין כל שימוש שאינו למגורים או למטרה חקלאית, וכן יינתן צו עשה שיורה למנוחה להרוס את המבנה המשמש בית קפה. עם זאת, הוסכם כי ביצוע צו המניעה וצו העשה לגבי המשתלה ובית הקפה יעוכב לתקופה של שנה ממועד מתן פסק הדין, על מנת שבפרק זמן זה תוכל המנוחה לפעול להסדרת השימוש בהם בהתאם להחלטה 1101 של מועצת מקרקעי ישראל או כל החלטה אחרת שתאפשר את הסדרת הפעילות. כן הוסכם, כי המנוחה תשלם דמי שימוש בגין השימוש הלא חקלאי שעשתה במקרקעין בעבר. בהסכם הוכנס סעיף מתלה לפיו תוקפו של הסכם הפשרה מותנה באישור ועדת הפשרות של הרשות: ככל שיאושר ההסכם - הוא יוגש לאישור בית המשפט לשם קבלת תוקף של פסק דין; ככל שלא יאושר - ההסכם יתבטל וההליכים בתיק ימשכו כסדרם (קרי, יחל ביצועם של צו המניעה וצו העשה האמורים). עוד הובהר, כי אין בהסכם בין הצדדים משום התחייבות של הרשות לעריכת עסקה כנ"ל או התחייבות כי עריכת עסקה כזו הינה אפשרית.

ועדת הפשרות של הרשות אישרה את ההסכם, והוא קיבל תוקף של פסק דין ביום 13.3.2012. כעבור 7 חודשים מהמועד שבו קיבל ההסכם תוקף של פסק דין, התקבלה במועצת מקרקעי ישראל החלטה 1265, אשר תיקנה את החלטה 1101 וקבעה כי יאושרו שימושים בלתי חקלאיים מחוץ לחלקת המגורים אך ורק כאשר חלקת המגורים קטנה מ- 1.5 דונם. בהתאם להחלטה זו מינתה הרשות מומחה מטעמה, אשר קבע ביום 21.7.2013, לאחר בדיקה מקיפה של המקרקעין של המנוחה, כי לא ניתן כלל להסדיר פעילות בלתי חקלאית במקרקעין, לא לפי החלטה 1101 ולא לפי החלטה 1265. בהתאם לחוות דעת זו ביקשה הרשות מהמנוחה לפנות את השימושים הלא חקלאיים.

3. המנוחה הגישה תביעה נגד הרשות, בטענה כי הטיפול הלקוי בבקשותיה והתנהגותה חסרת תום הלב של הרשות לאורך ההליך הם שהביאו לאי הסדרת הפעילות הלא חקלאית במקרקעין בתוך התקופה הקצובה בהסכם, ובכך הביאו להפרתו.

4. בית משפט השלום בירושלים קיבל את תביעת המנוחה, וקבע כי הפרת הסכם הפשרה הינה תוצאה ישירה של אי עמידתה של הרשות בלוח זמנים סביר, וכי האמור מקבל משנה תוקף עת עסקינן בהסכם המוגבל בזמן. נקבע כי המנוחה עשתה בתוך הזמן שעמד לרשותה כל שניתן כדי לנסות ולהסדיר את הפעילות במקרקעין, אולם העיכובים במתן תשובות על ידי הרשות הביאו לכך שהמנוחה לא עמדה בלוח הזמנים, דבר שגרם להפרת ההסכם. בית המשפט קבע כי לו הייתה הרשות נותנת את תשובתה לתכנית תוך זמן סביר, ניתן היה להניח כי הסדרת הפעילות במקרקעין הייתה נבחנת בהתאם להחלטה 1101, ומאושרת בכפוף לאישור חריג להיקף הבינוי במקרקעין. ברם, בשל השיהוי במתן התשובה מצד הרשות, נבחנה התכנית בסופו של יום בעיקר לפי החלטה 1265, אשר נכנסה כאמור לתוקף כ- 7 חודשים לאחר מתן פסק הדין, ואשר מונעת לחלוטין את הסדרת הפעילות במקרקעין. יתרה מזאת, בית המשפט ציין כי הרשות פתחה בהליכי הוצאה לפועל נגד המנוחה בתוך תקופת ההסכם, במסגרתם ביקשה לממש את הסעד של פינוי או הריסת המבנה. בית המשפט קבע כי מדובר בפעולה שננקטה באופן שרירותי ובניגוד להסכם, ויש בה כדי להצביע על התנהגות חסרת תום לב אשר אינה הולמת רשות מנהלית. כמו כן, נקבע כי אינטרס ההסתמכות של המנוחה נפגע עת שינתה הרשות את נהליה בהחלטה 1265, אשר לא אפשרה כלל את קיומו של ההסכם מצד הרשות. על כן, בית משפט השלום קיבל את התביעה והאריך את תוקף הסכם הפשרה בשנה נוספת, וזאת על מנת שהמנוחה תפעל מול הרשות לשם הסדרת הפעילות הבלתי חקלאית במקרקעין.

5. הן הרשות והן המבקש, אשר בא בנעלי המנוחה לאחר שנפטרה, ערערו על פסק דינו של בית משפט השלום, ובית המשפט המחוזי בירושלים קיבלאת שני הערעורים באופן חלקי. בית המשפט קיבל את טענת הרשות לפיה אין כל טעם בהארכת פרק הזמן לפי הסכם הפשרה בשנה נוספת, שעה שאין כל היתכנות לאישור השימושים הנדונים בהתאם להחלטות 1101 ו- 1265, ולפיכך קבע כי יש לבטל את ההארכה שניתנה למיצוי ההליך שננקט במסגרת הסכם הפשרה. עם זאת, בית המשפט קיבל גם את טענתו של המבקש לפיה הצדדים יצאו מנקודת הנחה כי תתכן אפשרות של הסדרת השימושים במקרקעין מכוח החלטה 1101, ומאחר שהנחה זו התבררה כמוטעית - קבע כי ההסכם בטל בשל טעות שנפלה בכריתתו. אשר על כן, קבע בית המשפט, יש להחזיר את הדיון לבית משפט השלום לצורך השלמת ההליך שנקטה הרשות נגד המנוחה במסגרת התביעה המקורית שהוגשה נגדה ונגד חברים אחרים באגודה.

6. עתה מונחת לפני בקשת רשות ערעור - המתפרסת שלא לצורך על פני 21 עמודים (לשם השוואה, פסקי דינם של בית משפט השלום ובית המשפט המחוזי מתפרסים על פני 13 ו- 4 עמודים, בהתאמה) - שהגיש המבקש על פסק דינו של בית משפט קמא. בבקשה מעלה המבקש שתי טענות מרכזיות.ראשית, המבקש טוען כי הבקשה מעלה מספר שאלות שהשלכותיהן חורגות מעניינם הפרטני של הצדדים להליך, אשר עיקרן הוא השאלה "מתי יכולה רשות ציבורית להשתחרר מהסכם שקיבל תוקף של פסק דין, ומה נטל הראיה, המשפטי והעובדתי, המוטל עליה, אשר די בו כדי להצדיק שחרור מהתחייבויות שנטלה על עצמה ושניתן להן תוקף של פסק דין?". שנית, טוען המבקש כי בית משפט קמא קיבל את ערעור הרשות תוך שנימק את החלטתו "באופן לקוני", וכן לא נימק את קביעתו כי לא תתכן אפשרות של הסדרת השימושים שהמבקש עותר לעשות במקרקעין מכוח החלטה 1101. לטענת המבקש, לקביעה לפיה לא ניתן להסדיר את השימושים האמורים מכוח החלטה 1101 - אין כל בסיס.