אלגרבלי נ' רינדזיונסקי

 בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר-שבע מיום 6.2.2025 בע"א 31498-10-24 שניתן על-ידי כבוד סגן הנשיא א' ואגו

השופטת דפנה ברק-ארז:

1.למי מסורה הסמכות להכריע בסכסוך בין בעל דירה לבין מי שמספק שירותי החזקה לבית משותף, בנסיבות שבהן ההתקשרות עמו לא נעשתה ברוב הדרוש על-פי הדין כדי שייחשב כ"מתחזק"? זו השאלה העומדת במרכזו של ההליך דנן.

רקע והליכים קודמים

2.מקורו של ההליך שבפני בסירובו של המשיב לשלם עבור שירותי החזקה וניקיון המסופקים לדיירי הבית המשותף שבו מצויה דירתו (להלן: הבית המשותף). המבקש הוא הוא מי שמספק שירותים אלה. הבקשה שבפני נסבה בעיקרה על השאלה למי נתונה הסמכות העניינית לדון בטענותיהם של הצדדים – האם לבית משפט השלום, כטענת המבקש, או שמא למפקח על רישום המקרקעין (להלן גם: המפקח), כטענת המשיב.

3.ביום 16.11.2022 המבקש הגיש לבית משפט השלום בבאר שבע תביעה בסדר דין מהיר לחיובו של המשיב בתשלום עבור שירותי ההחזקה והניקיון בבית המשותף (תאד"ם 35757-11-22). המבקש הטעים כי נציגות הדיירים של הבית המשותף שכרה את שירותיה של חברת ההחזקה שבבעלותו (להלן: חברת ההחזקה) במסגרת הסכם שנערך ביום 25.11.2021 (להלן: ההסכם). המבקש הוסיף וטען כי המשיב נהנה באופן שוטף משירותיה של חברת ההחזקה הכוללים, בין היתר, החזקה של המעלית והחשמל בבניין, ניקיון של המבנה, תיקונים שוטפים ונשיאה בהוצאות שונות וכן עבודות גינון. אף צוין כי המשיב נוהג לפנות לחברת ההחזקה לצורך טיפול בתקלות שונות. כל זאת, כך נטען, תוך שהוא מסרב לשלם תמורת שירותים אלה. עוד טען המבקש כי כלל דיירי הבניין, למעט המשיב, משלמים לו עבור השירותים האמורים בהתאם להוראות ההסכם. המשיב מצדו טען כי נציגות הדיירים לא נבחרה כחוק, כך שלשיטתו אין כל תוקף להחלטותיה המשיתות עליו חיובים כספיים בניגוד לרצונו. בהתאם, המשיב טען כי גם להתקשרותה של נציגות הדיירים עם המבקש אין תוקף.

4.בשלב מאוחר יותר של ההתדיינויות בבית משפט השלום, הוסיף המשיב וטען כי לבית משפט השלום כלל אין סמכות עניינית לדון בתביעה, אלא למפקח על רישום המקרקעין, המוסמך לדון בסכסוכים שבין בעלי דירות בבית משותף לבין "מתחזק". זאת, כפי שעולה מההסדר הקבוע בסעיפים 72(א) ו-72(ג) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין או החוק). מנגד, המבקש טען כי ההתקשרות עמו לא אושרה ברוב של שני שלישים מבעלי הדירות, כנדרש לפי סעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, ולכן הוא אינו נחשב ל"מתחזק" כהגדרתו של מונח זה בחוק. בהתאם לכך, המבקש טען כי הסמכות העניינית לדון בתביעה מסורה לבית משפט השלום. המבקש הטעים כי חיובו הנטען של המשיב, שעליו נסבה התביעה, נשען על עילות של "עשיית עושר ולא במשפט" ו"חוזה מכללא" הקשורות בכך שהמשיב נהנה משירותי ההחזקה שסופקו.

5.ביום 13.9.2024 בית משפט השלום קיבל את התביעה (הרשמת הבכירה מ' גולדנר). בשלב ראשון קבע בית משפט השלום כי המבקש איננו "מתחזק" כהגדרתו בחוק המקרקעין, ולכן הסמכות העניינית לדון בתביעה אינה מסורה למפקח כי אם לו. לגוף הדברים קבע בית משפט השלום כי קיים בין הצדדים הסכם מכללא המחייב את המשיב לשלם למבקש בעבור שירותי ההחזקה, וכי חובה זו קמה לו אף מכוח דיני "עשיית עושר ולא במשפט".

6.ביום 15.10.2024 הגיש המשיב לבית המשפט המחוזי בבאר שבע ערעור על פסק הדין (ע"א 31498-10-24). הערעור כוון הן כנגד הכרעתו של בית משפט השלום בנוגע לסמכות העניינית, והן כנגד הכרעותיו המהותיות ביחס לתביעה עצמה. באשר לסוגיית הסמכות העניינית, המשיב טען כי בית משפט השלום שגה בקביעתו כי המבקש אינו "מתחזק", וזאת משום שלשיטתו המונח "מתחזק" בחוק המקרקעין מתייחס לכל מי שבעלי הדירות התקשרו עמו למטרה של ניהול והחזקה של הרכוש המשותף, גם אם ההתקשרות עמו נעשתה שלא כדין. המשיב הוסיף כי פרשנות זו מתיישבת עם מגמתו הכללית של המחוקק שלפיה כל הסכסוכים הקשורים להשתתפות בתחזוקת הרכוש המשותף יידונו בפני המפקח, בשים לב למומחיותו הייחודית ביחס לעניינים אלו. מנגד, המבקש סמך את ידו על קביעתו של בית משפט השלום, וטען כי הכרעתו ביחס לכך שהוא אינו "מתחזק" (כהגדרתו של מונח זה בחוק המקרקעין) היא הכרעה עובדתית, שנסמכה על הראיות שהובאו בפניו.