רחמים נ' ברוך גואטה ואח'

פסק דין

לפני בקשה למתן פסק דין הצהרתי, שלפיו משיח רחמים (להלן: "המבקש"), הינו בעל 1/3 מהזכויות במבנה תעשייה המצוי ברח' הכישור 299 באזור התעשייה באשקלון, הידוע גם כגוש 1216 חלקה 91 (להלן: "הנכס"), אותן רכש, לטענתו, מברוך גואטה ז"ל (להלן: "גואטה"), שעזבונו הוא המשיב 1, ב- 1.5.80.

משכך - התבקש צו לעיכוב הליכי הכינוס של הנכס וביטולם, והסרת כל שעבוד הרובץ על הנכס, שהוטל בעקבות חובות בעליו הקודמים, שנצברו לאחר רכישתו ע"י המבקש.

המדובר במבנה בן קומה אחת, אשר נרשם כבית משותף ביום 23.2.06, שטחו הכולל הינו 1,000 מ"ר, ובו 2 יחידות בנויות: חלקת משנה 91/1 בשטח כולל של 666.7 מ"ר, מתוכם 210 מ"ר בנוי כאולם, המהווה 2/3 מהרכוש המשותף, וחלקת משנה 91/2 בשטח כולל של 333.3 מ"ר, מתוכם 105 מ"ר בנוי כאולם, המהווה 1/3 מהרכוש המשותף. טענות המבקש בקשר לזכויותיו מתייחסות, כאמור, ל- 1/3 המבנה בלבד, והוא שכונה לעיל "הנכס".

המבקש הינו בעל נגרייה, אותה הוא מפעיל בנכס מאז שנות ה- 80 המוקדמות.

המשיב 1 הינו עזבונו של המנוח גואטה, החייב בתיק פש"ר 6075/01. כנגד החייב ניתן צו כינוס נכסים ביום 11.3.01, והוא הוכרז פושט רגל ביום 2.9.01.

המשיבה 2, עוה"ד קרן אוגינץ, היא המנהלת המיוחדת של נכסי החייב המנוח, ומונתה במסגרת תיק הפש"ר המתנהל בעניינו. עם הגשת הבקשה דנן, קיבלה המשיבה 2 אישור בימ"ש של פש"ר לנהל ההליכים דכאן.

המשיב 3 הינו הכונ"ר, המבקש לפרוע את חובות המשיב 1 מהנכס.

המשיב 4, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), אינו מאפשר העברת רישום הזכויות בנכס על שמו של המבקש, בשל חובות המשיב 1 והליכי כינוס נכסים המתנהלים נגדו.

המשיבים 5 ו-6, אזורס סחר והשקעות בע"מ ומושקוביץ יחזקאל, שהינם צדדי ג' ומשיבים פורמאליים בלבד בהליך זה, רכשו מגואטה את 2/3 הנותרים מהמבנה בו מצוי הנכס נשוא הבקשה, בשנת 1993.

ברקע להליך דנן, העברת מכלול הזכויות במבנה התעשייה, מג'ורג' אליעזר לגואטה, ביום 21.5.79, ובקשה נוספת המצויה בתיק המינהל, להעברת זכות החכירה הנ"ל, מיום 22.8.83. לעמדתו של המבקש, בסמוך לאחר שגואטה רכש את המבנה כולו, הוא מכר לו ולשותפו דאז, רם תמסות, 1/3 ממנו, תמורת סכום של 27,000 ₪, וזאת ביום 1.5.80 (יצויין, כי בשנת 1990 פורקה השותפות בין השניים, ובגדרו של ההסכם שנחתם ביניהם, תמסות מכר את חלקו בנכס למבקש). מאז ועד היום, מפעיל המבקש נגרייה במקום, המהווה מקור פרנסתו ומשלח ידו. הסכם המכר ו/או זכרון הדברים ביחס לממכר, אינו מצוי בידי המבקש, ולא ניתן היה לאיתור במסגרת הליך זה, כפי שיפורט בהרחבה בהמשך. עם זאת, אין חולק, שבשנת 1993, מכר גואטה את הזכויות ב- 2/3 המבנה הנותרים, למשיבים 5 ו-6. אלא, שמהפן הפורמאלי, לא נרשמה העברת הזכויות למי מהרוכשים, וזאת בשל חובות ועיקולים שנרשמו על זכויות החייב גואטה.

בהתאם לכך, ובמסגרת תיק הפש"ר בעניינו של החייב, הודיע המינהל לביהמ"ש, כי בהתאם לאישור הזכויות העדכני המצוי ברשותו, נכון ליום 9.6.11 הנכס עודנו רשום ע"ש המנוח, ולפיכך, כביכול, ניתן להיפרע ממנו.

מכאן הבקשה דנן, לעיגון זכויותיו הנטענות של המבקש בנכס, המהווה, כאמור, 1/3 מהזכויות במבנה הכולל.

המבקש טוען, כי הגם שאינו מחזיק בהסכם המכר גופו, ועל אף שטרם הושלם הליך רישומו כבעלים של הנכס, יש להכיר בזכותו הקניינית בו, ולכל הפחות - כמי שמחזיק זכות שביושר בנכס. לעמדתו, זכות זו גוברת על כל עיקול שהוטל במועד מאוחר לרכישת הזכויות, וקל וחומר כשמדובר בעיקול שנועד לפירעון חוב כספי של אדם אחר, בעליו הקודם. זאת, לאור העובדה כי רכש את הנכס בראשית שנות ה-80, דהיינו, לפני למעלה מ- 30 שנה, נהג בו מנהג בעלים מאז ועד היום, ושהה במקום מבלי שנתבקש על-ידי מאן דהוא לשלם או לשאת בתשלום, לרבות שכירות, בעבור שהייתו בנכס.

המשיב 1, עזבון המנוח, הגיש הודעה באמצעות עו"ד רשף סער, ולפיה ידוע לעיזבון כי הנכס נמכר למבקש עוד בשנת 1980, ושאינו מתנגד למתן הסעד המבוקש, ואין לו כל תביעה לזכויות בנכס. מטעם זה, קיבל משיב זה פטור מהתייצבות בהמשך ההליך.

המשיב 3, הכונ"ר, נמחק לבקשתו מההליך.

המשיב 4, המינהל, הגיש אף הוא תגובה, ולפיה משאיר ההחלטה לשיקול דעת ביהמ"ש, בהינתן שמדובר בסכסוך בין פרטים אודות זכויות בנכס, ובלבד - שכל דיספוזיציה תתבצע בהתאם להחלטות מועצת רשות מקרקעי ישראל ונהלי הרשות, ביניהם בין היתר תשלום מיסים וחובות כדין.

המשיבה 2, עו"ד קרן אוגינץ, המשמשת מנהלת מיוחדת בתיק הפש"ר, טוענת, כי לאור העובדה שהנכס נרשם ע"ש גואטה רק בשנת 1983, ברי, כי אין לקבל טענת המבקש, ולפיה הזכויות בנכס הועברו אליו עוד בשנת 1980, שהרי, כידוע, אין אדם יכול להקנות לאחר יותר ממה שיש לו עצמו. עוד היא טוענת, שמאחר ונסיבות רכישת הזכויות הנטענות ע"י המבקש לוטות בערפל - וכוונתה לעצם עריכת "המסמך המכונן", שלא אותר, וביצוע תשלום התמורה בעדו, ובהינתן שנטל הבאת הראיות והוכחתן מוטל על כתפיו, יש לקבוע כי המבקש לא הרימם כלשהו, ובמשנה תוקף - עת מדובר בעסקה במקרקעין, הטעונה מסמך בכתב, בהתאם לדרישה הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

יצוין, כי שותפו של המבקש, לכאורה, לרכישת הזכויות בנכס, רם תמסות, לא צורף כצד להליך. הדבר נומק בכך שהוא "יצא מהתמונה", ועל כך להלן.