רחד"פ 51441-06-26

בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופטת ח' קיציס, ס"נ) בחדל"ת 69558-08-24 ובחדל"ת 53639-09-24 מיום 21.4.2026

           בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופטת ח' קיציס, ס"נ) בחדל"ת 69558-08-24 ובחדל"ת 53639-09-24 מיום 21.4.2026 בה נדחו שלוש בקשות שונות שהגישו המבקשים.

הרקע לבקשה

1. המבקשים הם חלק מקבוצת בעלי דירות במספר בניינים הבנויים על חלקה אחת בתל אביב והרשומים כבית משותף (להלן בהתאמה: בעלי הדירות, הבניינים ו-החלקה). בין השנים 2016-2011 התקשרו בעלי הדירות עם חברת עדי יעדים פרוייקטים מיוחדים בע"מ (להלן: החברה) בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 (להלן בהתאמה: ההסכם ו-הפרויקט). לשם כך הוקמה יחידה רישומית משותפת של כלל בעלי הדירות בבניינים והוצמדו אליה גגות הבניינים וכל זכויות הבנייה הקיימת מכוח הפרויקט (להלן: היחידה הרישומית). על זכויות בעלי הדירות ביחידה הרישומית נרשמה הערת אזהרה לטובת החברה, וכן נרשמה משכנתא לטובת משיבה 4 (להלן: המשכנתא), אחת משתי חברות מממנות שאיתן התקשרה החברה לצורך ביצוע הפרויקט (להלן בהתאמה: הנושה המובטחת ו-החברות המממנות). נוסף על כך נרשמו לטובת הנושה המובטחת גם שעבודים שונים על זכויות שונות של החברה ברשם החברות, לרבות שעבוד על כל זכויותיה מכוח ההסכם.

2. אלא שהחברה לא השלימה את הפרויקט. העבודה הופסקה בצווי הפסקת עבודה מנהליים ונפתחו בעניינה הליכי חדלות פירעון. על כן ביום 18.9.2024 הגישו החברות המממנות בקשה לאכיפת המשכנתא ויתר השעבודים הרשומים על זכויות החברה, ולמינוי כונס נכסים בהתאם. ביום 8.10.2024 הורה בית המשפט על פירוק החברה ומינה את משיב 1 לנאמן על נכסיה (להלן: הנאמן) ואת משיבים 2-1 לכונסי נכסים (להלן: כונסי הנכסים) לפרויקט לצורך שמירתו, ניהולו וקידומו. עוד הורה בית המשפט על רקע טענות מצד חלק מבעלי הדירות, כי המשכנתא נרשמה על היחידה הרישומית שלא כדין, וכי הנאמן יבדוק את השעבודים הרשומים לטובת הנושה המובטחת ויגיש עדכון בעניין. ביום 12.2.2025 הנאמן הגיש הודעה בדבר סיום בדיקתו וקבע כי במישור היחסים שבין החברה לבין הנושה המובטחת, השעבודים שנרשמו על זכויות החברה הם בעלי תוקף ומקנים לנושה המובטחת קדימות על פני נושים אחרים של החברה. עוד נקבע כי טענות בעלי הדירות אינן רלוונטיות לעצם תוקף השעבודים ועל כן מקומן להתברר באכסניה אחרת, וכי אין באמור כדי להביע עמדה בנוגע לתוקף המשכנתא שנרשמה על זכויות בעלי הדירות ולא של החברה.

3. ההליכים התגלגלו עד אשר המבקשים העלו שלוש בקשות לפני בית המשפט המחוזי: האחת, לקבוע שהליך כינוס הנכסים אינו חל על זכויות בעלי הדירות, אשר גם לא נטלו בו חלק, אלא רק על זכויות החברה, ובהתאם לכך למחוק את ההערה על אודות קיומו של הליך כינוס נכסים שנרשמה על כל היחידה הרישומית, לרבות זכויות בעלי הדירות; השנייה, לקבוע שאין תוחלת להליך כינוס הנכסים נוכח עמדתה המעודכנת של עיריית תל אביב לפיה יש להשלים את הפרויקט בדרך של "פינוי-בינוי" ולא בדרך של תמ"א 38, ומאחר שהמשכנתא אינה חלה על זכויות הבנייה החדשות מכוח תכנית פינוי-בינוי; והשלישית, להורות על ביטול ההסכם בשל הפרתו היסודית בידי החברה.

4. בית המשפט דחה את שלוש הבקשות. אשר לבקשה הראשונה, נקבע כי כונסי הנכסים מונו בקשר לפרויקט כולו במטרה להשלימו והמבקשים ידעו והכירו זאת היטב. הם אמנם לא היו צד לבקשה למינוי כונסי הנכסים, אך בדיון בו כונסי הנכסים מונו נכח עורך דין מטעמם. משכך, ומהמבקשים לא הלינו על מינוי כונסי הנכסים לפרויקט כולו קודם לכן, אין מקום לשנות מכך כעת. אשר לבקשה השנייה, נקבע כי הגדרת הזכויות ששועבדו בשטר המשכנתא לטובת הנושה המובטחת היא רחבה מאוד; ובשלב זה לא ניתן לומר שלא קיימת תוחלת להליך כינוס הנכסים, שכן בעלי הדירות ובכלל זה המבקשים גם מכרו לחברה כל זכות עתידית מכוח תכנית עתידית שתחול על החלקה, כאשר זכויות אלה שועבדו לטובת הנושה המובטחת. אשר לבקשה השלישית, נקבע כי אין מקום להורות על ביטול ההסכם, מכיוון שביטול ההסכם מחייב השבה, והמבקשים לא פירטו כיצד ישיבו את התמורה החלקית שקיבלו בדמות חלק מעבודות הבנייה שנעשו. כמו כן חובות החברה אינם כלפי בעלי הדירות בלבד, ובהיותו של הליך חדלות הפירעון הליך קולקטיבי, יש לשאוף לפתרון מיטבי כלפי כל נושי החברה ולא רק כלפי בעלי הדירות. על כן יש להמשיך בקידום הפרויקט כדי להשיא את שיעור החוב שייפרע לכלל הנושים.

5. המבקשים משיגים על החלטת בית המשפט. חלק נכבד של הבקשה הופנה כלפי כשרותו של ההליך שהתקיים בבית המשפט המחוזי, כאשר נטען כי המבקשים לא היו צד לדיונים שהתקיימו בעניין כינוס נכסי החברה ולא ניתנה להם אפשרות להעלות את טיעוניהם בנדון. לגופו של עניין המבקשים חזרו בעיקרו של דבר על טיעוניהם לפני בית המשפט המחוזי. אשר להכרעה בבקשה הראשונה התמקדו המבקשים בכך שהליך כינוס הנכסים של החברה חל רק על זכויותיה ביחידה הרישומית, והוא אינו מאפשר את מימושן של זכויות כלל בעלי הדירות או את השתלטותו על הפרויקט בכללותו. אשר להכרעה בבקשה השנייה הדגישו המבקשים כי מינוי כונסי הנכסים נעשה לעניין פרויקט תמ"א 38 בלבד, שהוא פרויקט שונה בתכלית מפרויקט פינוי-בינוי; וכי כונסי הנכסים אינם יכולים ליטול את התמורה המגיעה לבעלי הדירות בפרויקט פינוי-בינוי שכן זכויות הבנייה בפרויקט שכזה מיועדות להם וליתר בעלי הדירות ובשום מקרה לא לפירעון חובות החברה לצדדים שלישיים. ובאשר להכרעה בבקשה השלישית, לא זו בלבד שנתקיימו כל התנאים לביטול ההסכם, הלכה למעשה ההסכם של החברה עם בעלי הדירות בוטל ובמקומו כאמור מבוצע פרויקט פינוי-בינוי.

דיון והכרעה

6. לא ראיתי מקום לבקש את תשובת המשיבים לבקשה, שכן דינה להידחות.