רוזן ואח' נ' רשות הפיתוח באמצעות מנהל מקרקעי ישראל מחוז חיפה ואח'

החלטה

לפני בקשה לסילוק תובענה על הסף. התובענה הוגשה על רקע רישומו של קומפלקס מבנים כבית משותף וההשלכות הנובעות מרישום זה.

רקע

1.ברח' מגידו12 חיפה הידוע כחלקה 443 בגוש 10809 (להלן: "המקרקעין") מצוי קומפלקס המורכב משלושה מבנים. שני מבנים המחוברים על ידי גשר והמכילים יחדיו 6 דירות(להלן:" הבניין") ומבנה נוסף נפרד המכיל יחידה אשר בפועל משמשת כמחסן או מוסך (להלן:" הבניין הנפרד"). סך הכל 7 יחידות. בעבר היו המקרקעין והקומפלקס הבנוי עליהם בבעלות רשות הפיתוח באמצעות מנהל מקרקעי ישראל (להלן:" המבקשת 1 ו/או המנהל"), בעוד חברת עמידר-חברה לאומית לשיכון בישראל בע"מ, היא מי שניהלה את הקומפלקס מטעם רשות הפיתוח (להלן:" המבקשת 2 ו/או עמידר").

2.יאיר ומירה רוזן- התובעים בתביעה העיקרית והמשיבים בבקשה זו (להלן: "המשיבים") הינם הבעלים הרשומים והמחזיקים של דירה + מרפסת אשר נמצאת בקומת הקרקע של הנכס הידועים כתת חלקה 1 במקרקעין.

3.שלמה דורפברגר- המשיב בתביעה העיקרית והמבקש בבקשה זו (להלן: "המבקש 3") הינו הבעלים הרשומים והמחזיקים של דירה +גג +מרפסת אשר נמצאת בקומה השנייה של הבניין ושל מחסן המצוי בקומת הקרקע של הבניין הנפרד והידועים בהתאמה כתת חלקה +67 במקרקעין.

הבקשה לסילוק על הסף הוגשה על ידי המבקש 3, ברם המבקשות 1-2 הצטרפו לבקשתו זו בתשובתם להמרצת הפתיחה ובדיון שהתקיים ביום 7/1/14.

4.במהלך השנים אוכלסו היחידות בקומפלקס על ידי עמידר בדיירים בשכירות מוגנת, למעט יחידות 6 ו-7 אשר נוהלו על ידי מינהל נכסי הדיור הממשלתי במשרד החשב הכללי- משרד האוצר ואוכלסו על ידי משטרת ישראל.

5.מספר שנים לאחר שפונו יחידות 6-7 על ידי משטרת ישראל, נמכרו היחידות בשנת 2009 למבקש 3, על דרך מכרז, למעט הגג של יחידה מספר 6.

6.גג המבנה של יחידה 6 אשר גודלו 94.65 מ"ר, נשאר לאורך השנים בבעלות המבקשות 1-2. בשנת 2009 הוכרז הגג כמבנה מסוכן.

7.ביום 26/7/2010 פנה המבקש 3 למבקשות 1-2 וביקש לרכוש את גג יחידה מספר 6 שנמצאת בבעלותו.

8.ביום 13/7/11 נמכר גג המבנה למבקש 3.

9.ביום 25/10/12 רשמה המבקשת 2 את הקומפלקס הקיים על המקרקעין בפנקס הבתים המשותפים כמו כן נרשם תקנון בית משותף בו הוצמדו כל אחוזי הבניה במקרקעין ליחידה מס' 6 אשר בבעלותו של המבקש 3. בחודש 5/2013 הושלם רישום זכויות הדיירים בקומפלקס בטאבו.

10.ביום 8/8/2010 חתמו דיירי הקומפלקס למעט המשיבים ומר שוויבר עם חברת ש.דורפברגר בע"מ על הסכם התקשרות ליישום תמ"א 38.

11.ביום 20/1/13 הגישו המבקש 3 ודיירים נוספים בקומפלקס תביעה כנגד המשיבים וכנגד דייר נוסף בשם שוובר שמעון למפקחת על הבתים המשותפים להשלמת ההסכמה החסרה לבניה מכח תמ"א 38, זאת לאור התנגדותם של המשיבים ושל מר שוובר ליישומה של תמ"א 38 על הנכס. עם הגשת התובענה לבית משפט זה ביטלה המפקחת על הבתים המשותפים את הדיון שהיה קבוע בפניה ועיכבה שמיעת ההליך שהתנהל אצלה עד להכרעה בתובענה זו. המבקש 3 ודיירים אחרים בבניין ערערו על החלטתה זו של המפקחת בעש"א 35370-09-13. ביום 14/10/13 דחה בית המשפט המחוזי ( כב' השופט יצחק כהן) את הערעור מאחר ולא מצא כל עילה להתערב בהחלטת המפקחת על הבתים המשותפים.

12.בין הצדדים התנהלו הליכים במסגרת התנגדויות להוצאת היתר בניה בוועדה המקומית לתכנון ובניה ולאחר מכן בוועדת ערר מחוזית, כאשר אלה קבעו כי נושא הזכויות הקנייניות אינו בסמכותן.

13.ביום 12/8/13 הוגשה התביעה העיקרית דנן על ידי המשיבים לסעדים הבאים:

א.מתן פסק דין הצהרתי הקובע כי עסקת מכר המקרקעין לפיה מכרו המבקשות 1 ו/או 2 למבקש 3 בעסקה נפרדת את גג יחידה 6 בשטח של 94 מ' הינה בטלה ומבוטלת ולקבוע כי הגג משותף לכלל הבעלים בחלקה לפי חלקם היחסי.

ב.מתן פסק דין הצהרתי הקובע כי רישום הצמדת זכויות הבניה על ידי המבקשים 1 ו/או 2 לטובת המבקש 3 בכל החלקה כמפורט בתשריט ובתקנון לחלקה 443/6 בלבד הינה בטלה ומבוטלת וכן להורות על ביטולו של סעיף 4 לתקנון המוסכם ולקבוע כי הגג משותף לכל הבעלים בהתאם לחלקם היחסי.