ראטה ואח' נ' ועקנין

פסק דין

לפניי תובענה לפינוי דירה, אותה הגישו בעלי הזכויות בה, כנגד הדייר המוגן.

העובדות הרלבנטיות

ביום 13.8.1969, נחתם בין מי שהיה אז בעל הזכויות בדירה, אברהם הכהן ראטה ז"ל (להלן: "אברהם") לבין הנתבע, הסכם שכירות, שתחילתו ביום 11.9.1969 (כ"ח באלול תשכ"ט) וסיומו ביום 31.8.1970 (כ"ט באב תש"ל). מדובר בהסכם סטנדרטי אותו ניתן היה לרכוש בחנות, והוספו לו סעיפים בכתב יד.

אין מחלוקת שעל שכירות זו חל חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972.

הדירה עליה מדובר היא בת שני חדרים וחצי, הנמצאת בצד שמאל של הקומה השנייה בבניין ברח' השל"ה 5, שערי חסד, ירושלים והידועה כגוש 30039, חלקה 100 (להלן: "הדירה"). הנתבע ואשתו (אשר אינה צד להליך זה) מתגוררים בדירה מאז מועד חתימת ההסכם ועד היום. ילדי הנתבע נולדו בדירה והתגוררו בה עד שבגרו.

זכויותיו של אברהם, אשר נפטר ביום 6.5.1995, הועברו בירושה לבנו (לאחר הסתלקותם של יתר בניו היורשים), אשר ראטה ז"ל (להלן: "אשר"), שנפטר ביום 15.10.2002. התובעים, אשתו ובנו הקטין של אשר, הם יורשיו. כבר עתה יצוין כי אשר לא היה מעורב כלל בענייני השכירות.

יובהר, כי התובעים מחזיקים ב-7/8 מזכויות החכירה בדירה ואילו החלק הנותר רשום על-שמה של לאה רייזל וולדנר (ראטה), בתו של אשר מנישואיו הראשונים, אשר מתגוררת בארה"ב ואשר אינה צד להליך זה.

מי שטיפל מטעם אברהם בענייני הדירה, והיה נציגו אל מול הנתבע במשך השנים, היה אחיו, גרשון ראטה ז"ל (להלן: "גרשון"). מטעם התביעה לא נטענה, כל שכן לא הוכחה, טענה שונה או סותרת, ומשכך אתייחס אל אברהם ואל אחיו גרשון כמקשה אחת, לעניין פעולות שבוצעו על-ידי מי שהיה בעל הזכויות בדירה.

טענות הצדדים

א.טענות התביעה העיקריות סבות סביב שינויים שנעשו בדירה במשך השנים, לרבות

הרחבת המרפסת וסגירתה, בניית קומה נוספת, בניית גרם מדרגות, שבירת קירות, הרחבת הכניסה לדירה על דרך של בניית מבואה, חלוקת החדר המרכזי לשני חדרים באמצעות בניית קיר גבס והחלפת החרסינות במטבח וחלק מהריצוף, אשר עומדים בניגוד לקבוע בסעיפים 3, 6 ו-7 להסכם השכירות. כן נטען ששינויים אלה מהווים סכנה בטיחותית.

ב.נוכח הפרת הסכם השכירות כאמור, קמות לתובעים מספר עילות לפינוי הנתבע מהדירה: עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, לפיו עילת פינוי תקום לבעל בית אם הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות; עילת פינוי מכוח סעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר, בו נקבע כי עילת פינוי תקום מקום בו ניזוק המושכר נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר; עילת פינוי מכוח חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א- 1970, הואיל והנתבע הפר את הסכם השכירות הפרות יסודיות כמשמעותן בסעיף 7(א) לחוק החוזים; עילת פינוי מעצם היות הבניה הסגת גבול במקרקעין, נוכח פלישת הנתבע לשטחים חיצוניים לדירה באמצעות שבירת קירות והוספת שטחים לדירה.

ג.עוד טוענים התובעים, כי הנתבע הפר את הוראת סעיף 4 להסכם השכירות, לפיה התחייב לאפשר למשכיר או לבא-כוחו להיכנס למושכר על מנת לוודא שתנאי ההסכם מקוימים. לטענתם, בשנת 2003 נודע להם כי נעשו שינויים מהותיים בנכס ללא ידיעתם או הסכמתם והם פנו לנתבע על מנת לתאם ביקור בנכס. ואולם, האחרון דחה אותם פעם אחר פעם באמתלות שווא והביקור המבוקש התקיים אך ביום 10.5.06.

ד.בפי התביעה טענה נוספת, ולפיה הפר הנתבע את הסכם השכירות בכך שלא העביר לידי התובעים את דמי השכירות החל מיום 1.1.2002 ועד למועד הגשת התביעה, בסך של 7,459 ₪.

א.מטעם ההגנה הועלו טענות מקדמיות, לפיהן יש לדחות התביעה על הסף בשל

התיישנות ושיהוי, באשר כל השינויים נשוא כתב התביעה, ככל שבוצעו, נעשו לפני זמן רב.

ב.לעצם התביעה נטען, כי תכליתה היא פינוי כל ארבע הדירות המצויות בבניין (כששתיים מהן, הנמצאות בקומה התחתונה, כבר פונו), לשם הריסתו ובניית מבנה חדש. לשם השגת תכלית זו, ובהתערבותו של בן-דודה של התובעת, מר ישראל קופלר (להלן: "קופלר") אשר חפץ בנכס לצרכי עסקיו, מתנהגים התובעים בחוסר תום-לב ומשתמשים באמתלות שונות, בלתי מבוססות ומלאכותיות. הנתבע ציין כי ניסיונות אלה החלו כבר בשנת 1999, ומאז פנה אליו קופלר מספר פעמים והציע לו סכומי פיצוי על מנת שיתפנה מהנכס.

ג.אשר לטענות בדבר שינויים ושיפוצים שבוצעו בדירה, טען הנתבע כי בעת שקיבל את החזקה בדירה היה צורך בשיפוצה על מנת שתהא ראויה למגורים, כפי שעולה גם מההסכמה לשינויים אלה הקבועה בסעיפים ג' ו-ד' להסכם השכירות. משכך, בסמוך לאחר קבלת החזקה הוחלפו החרסינות, הכיור, הריצוף וארונות המטבח, וכן הועברו השירותים (אשר היו משותפים לשתי דירות), לאזור הכניסה לדירה. המרפסת, כך נטען, אשר היתה במצב רעוע, לא הורחבה ולא הוסבה לחדר, אלא חוזקה ונסגרה במעקה בטון עוד בשנת 1981, זאת לאחר קבלת הסכמתו המפורשת של גרשון.

ד."הקומה הנוספת", אינה אלא גלריה מעץ בת 8 מ"ר שנבנתה בתוך חלל הדירה, אשר נבנתה לפני כ-18 שנים (היינו, בשנת 1988), בידיעתם ובהסכמתם מראש של אברהם וגרשון, אשר אף ביקרו בדירה לאחר בנייתה. גם החלפת דלת הכניסה נעשתה לפני כ-18 שנים, לאחר קבלת הסכמתו המפורשת של גרשון וזאת נוכח מצבה הרעוע אשר היווה סכנה מפני פריצה לדירה.