קריה מציון נ' מנהל מיסוי מקרקעין

יו"ר הועדה, השופט אביגדור דורות:

1.לפנינו ערר על החלטת המשיב מיום 1.3.2016, בהשגה שהוגשה מטעם העוררות, בגדרה הוחלט שלא להכיר ביחסי נאמנות ושלא ליתן פטור ממס רכישה וממס שבח על פי סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק").

רקע והליכי השומה

2. קמרון אחזקות בינלאומיות בע"מ (להלן: "קמרון") ואזורים בנין (1965) בע"מ (להלן: "אזורים") היו הבעלים הרשומים, בחלקים שווים, של המקרקעין המצויים ברחוב תורה מציון 16 ירושלים, הידועים כגוש 30077 חלקה 144 (להלן: "המקרקעין").

3. אזורים וקמרון ניהלו הליך בוררות בפני הבורר עו"ד רם כספי, במסגרתו הגישו בקשה מוסכמת לניהול הליך התמחרות, הליך אשר בסופו רכשה קמרון את זכויותיה של אזורים במקרקעין (להלן: "הנכס"). הבוררות נסבה על פרויקט בנייה המיועד לציבור החרדי בשכונת רוממה בירושלים.

4. בהתאם לאמור בבקשה המוסכמת, מדובר היה בהליך התמחרות בין שתי החברות הנ"ל בלבד, כאשר בסופו ירכוש הצד שזכה בהתמחרות את מלוא זכויותיו של הצד האחר (סעיף 4 לבקשה), וזאת באופן בלתי חוזר (ס' 7 לבקשה). כך הובהר גם בס' 17 להסכם תחת הכותרת תוצאות ההתמחרות, כי הצד הזוכה מתחייב לרכוש ולקבל בהעברה מכלול זכויותיו של הצד המוכר. עוד הובהר בבקשה כי במסגרת הליך ההתמחרות כל צד יוכל להציע הצעת מחיר שבה הוא מבקש לרכוש את חלקו של הצד האחר, כך שהוא יהפוך להיות הבעלים של כל הפרויקט ב-100% (ס' 14 לבקשה).

5. עוד צוין כי כל אחד משני הצדדים יפקיד ערבות אשר תשמש כבטוחה לקיום התחייבויותיו, לרבות זכייתו בהליך (ס' 11 לבקשה). הערבות מטעם קמרון, הופקדה על ידי חב' נועם השבת בע"מ, חב' אחרת שהוקמה ביום 22.11.12 ובעלי המניות בה הינם רפאל פישר וצבי אריה אייכלר (להלן בהתאמה: "פישר" ו"אייכלר").

6. ביום 31.8.14, נחתם הסכם שכותרתו "הסכם נאמנות" בין קמרון לבין "חברה בהקמה, על ידי מר רפאל פישר ת.ז. 023862592 ומר צבי אריה אייכלר דרכון קנדי מס' 621308JX", לפיו קמרון תרכוש את המקרקעין בנאמנות עבור החברה בהקמה, אשר תעמיד ערבות בנקאית לצורך הליך ההתמחרות, כאשר לפי הסכם זה פישר ימונה על ידי קמרון כמיופה כוח לנהל את ההתמחרות מטעמה.

7. ביום 31.8.14 נערך הליך ההתמחרות בפני הבורר. הבורר הכין מבעוד מועד שני חוזים אפשריים, אחד למקרה שקמרון תזכה בהליך ההתמחרות והשני למקרה שאזורים תזכה בו. בסופו של הליך ההתמחרות נקבע כי קמרון זכתה ברכישת זכויותיה של אזורים, בלא שצוין כי זכייתה נעשתה עבור נהנה כלשהו.

8. בהתאם לזכיית קמרון בהליך, נחתם באותו מעמד, ב-31.8.14 הסכם שכותרתו "הסכם (קמרון רוכשת מאזורים)", ולפיו קמרון רכשה מאזורים את זכויותיה במקרקעין. גם בהסכם זה לא צוין כי קמרון רכשה את המקרקעין בנאמנות לנהנה כלשהו.