פסק דין
1.המבקש הוא הבעלים הרשום של דירת קרקע בת 1.5 חדרים, בבית משותף בגבעתיים. לפי הרשום בלשכת רישום המקרקעין הדירה מצויה בקומת המרתף. השימוש בדירה בפועל הוא למגורים. השאלה היחידה בתיק זה היא האם הדירה נבנתה על פי היתר בניה, או שמא אין היתר בניה לדירה זו.
2.המבקש, שהוא כאמור הבעלים הרשום של הדירה, מכר אותה בשנת 2006. סמוך לאחר מכירתה גילו רוכשי הדירה, בבירור שערכו בעירייה ובועדה המקומית לתכנון ובניה, כי אין היתר בניה לדירה זו, וכי בהתאם לתוכנית ההיתר של הבנין, השטח שבו מצויה הדירה מסומן בתוכנית כמקלט. בעקבות זאת, ולאחר בירורים נוספים, בוטלה עיסקת המכר בהסכמה, המבקש השיב לרוכשים את הסכום ששולם לו עד אז על חשבון התמורה, וקיבל מהם פיצוי מוסכם מראש בסך כ- 29,000₪. המבקש פנה בענין זה אל העירייה, וניסה להוכיח לה, על יסוד המסמכים המצויים בתיק הבנין, כי דירתו נבנתה בהיתר, אולם העירייה דחתה את עמדתו, ומכאן תובענה זו.
3.לבנין הנדון ניתן רישיון בניה מס' 1310, מיום 12/2/57. ברישיון 1310 מצוין כי בקומת הקרקע של הבנין תהיה דירה אחת בת 2.5 חדרים ודירה אחת בת 1.5 חדרים. דירה אחת בת 2.5 חדרים אכן מצויה בקומה, והיא מחוץ לענייננו כאן. הקושי הוא שבקומת הקרקע/המרתף, קיימות שתי דירות של 1.5 חדרים, ולא דירה אחת כזאת. דירה אחת בת 1.5 חדרים בקומה זו היא דירתו של המבקש, דירה שניה בת 1.5 חדרים בקומה זו היא דירתו של המשיב 2. מכיוון שההיתר ניתן רק לדירה אחת בת 1.5 חדרים בקומה זו, ממילא, רק אחת משתי הדירות הללו נבנתה בהיתר, והשניה – ללא היתר. המבקש הגיש תובענה זו למתן סעד הצהרתי אשר יקבע כי דירתו שלו היא היא הדירה בת 1.5 חדרים בקומת הקרקע/מרתף, אשר נזכרת ברישיון הבניה מס' 1310. לכאורה לא אמור להיות כל קושי בענין זה, שכן, די לעיין בתשריט ההיתר, אלא שהמבקש טוען כי בתיק הבנין לא נמצא התשריט של הבקשה שקיבלה היתר.
4.בהעדר התשריט, המהווה חלק בלתי נפרד מההיתר עצמו, מבסס המבקש את טענתו על ראיות עקיפות, והן: תעודת גמר שניתנה לבנין, תכנית הג"א לבניית מקלט בבנין, והיתר להקמת גגון אזבסט מעל למרפסת הדירה.
מנגד, המשיבים מסתמכים על התוכנית, המצורפת להיתר 1310 הנ"ל, ואשר לפיה, במקום בו נמצאת דירת המבקש, רשום בתוכנית: "מקלט".
תעודת גמר (ת/6)
5.תעודת הגמר ת/6 היא תעודת גמר מיום 16/11/58. היא הוצאה ע"י "מחלקת חשבונות המיסים" של המועצה המקומית גבעתיים. נאמר בה כי בהתאם לרשום בפנקסי ההערכה של המועצה, הבית הקיים על מגרש כך וכך "נגמר בניינו, ונערך לצורך תשלום מסי מגורים למועצה, בחודש אוגוסט שנת 1956". טוען המבקש, כי תעודת גמר ניתנת כידוע רק לבנין אשר תואם את היתר הבניה שניתן לו, ומכאן שדירתו נבנתה עפ"י היתר, שאם לא כן, לא היתה מוצאת תעודת גמר לבנין.
אינני מקבל טענה זו, שכן, במקרה דנן אין מחלוקת שלפחות "לפחות" – משום שלפי ת/7 קיימות בבנין שלש דירות שנבנו ללא היתר דירה אחת בבנין נבנתה ללא היתר, ואף על פי כן, הוצאה תעודת גמר לבנין. כיצד אם כן ניתן ללמוד, מעצם קיומה של תעודת גמר, כי הבנין (כולו) בנוי בהתאם להיתר?
"לפחות" – משום שלפי ת/7 קיימות בבנין שלש דירות שנבנו ללא היתר
תוכנית הג"א (ת/2)
6.הראיה השניה שהמבקש מסתמך עליה היא התוכנית לבניית מקלט בבנין, כשהיא מאושרת ע"י הג"א, מיום 2/10/55, ת/2. מתוכנית זו עולה כי הבנין יכלול מקלט אחד בלבד, וזאת באגף הדרומי של הבנין, מקום בו מצוי מקלט בפועל כיום. דירתו של המבקש היא באגף הצפוני של הבנין, ואיננה מסומנת, בתוכנית הג"א, כמקלט.
גם ראיה זו אינה תומכת בעמדת המבקש. לכל היותר ניתן ללמוד ממנה כי, לפי תוכנית הג"א, במקום בו נמצאת דירת המבקש, לא אמור להיות מקלט. אך כיצד נובע מכך, שיש היתר לבניית דירה במקום הזה? גם בהנחה שהג"א ויתרה על הדרישה המקורית (ראה ת/1) להקמת מקלט במיקום בו מצויה דירת המבקש, עובדה זו כשלעצמה איננה מהווה היתר להקמת דירה במיקום הזה. המבקש יכול היה, בנסיבות אלה, לפנות אל הועדה המקומית, להראות כי בוטלה הדרישה להקמת מקלט במיקום בו מצויה דירתו, ולבקש היתר לדירה. הדבר לא נעשה.
אם כן, כל שניתן ללמוד מתוכנית הג"א המאושרת הוא, שלא צריך להיות מקלט במיקום דירתו של המבקש. לא נובע מכך שקיים היתר לבניית דירה במקום הזה, שעה שלפי ההיתר 1310 מותרת רק דירה אחת של 1.5 חדרים בקומה זו, ובפועל, קיימות שתיים כאלה.
רשיון להתקנת גגון אסבסט
7.הראיה השלישית והאחרונה שהמבקש נסמך עליה בתביעתו היא רישיון להתקנת גגון אסבסט מעל מרפסת קיימת, רישיון שניתן ביום 11/12/67 (נספח י"ג להמרצת הפתיחה). מדובר במרפסת דירתו של המבקש, וטענת המבקש היא, כי עצם מתן ההיתר להתקנת גגון מעל למרפסת בדירתו, מהווה הוכחה לכך שהדירה נבנתה בהיתר, שכן, הועדה המקומית לא היתה נותנת היתר לגגון בדירה, לו היתה הדירה בנויה ללא היתר, או לו היה זה מקלט.
עוד טוען המבקש, כי על גבי הבקשה להתיר התקנת גגון אזבסט מעל למרפסת קיימת (נספח ח'1 להמרצת הפתיחה) נכתב כך: "לבדוק במקום, סומן בתיק מאושר 8/55". וכן: "קיים לפי התראה מיום 12/2/67". מרישומים אלה מסיק המבקש תילי תילים של מסקנות, היינו, כי מפקח הבניה ביקר בדירה לפחות פעמיים, כשהיתר הבניה בידיו, וכן כי אי ההתאמה היחידה שמצא היתה שהגגון כבר עשוי (ללא היתר) מעל למרפסת, אך לא מצא ולא העיר כל הערה כי הדירה כולה בנויה ללא היתר.
8.אינני סבור כי מן הרישומים הנ"ל בכתב יד על גבי נספח ח'1, ניתן להסיק איזו מן המסקנות אשר ב"כ המבקש מנסה להסיק מהן.
ובאשר לטענה כי לו היתה הדירה כולה בנויה ללא היתר, או לו היה זה מקלט, לא היה ניתן היתר לגגון,אכן, זוהי מסקנה אפשרית, אך קיימות גם אפשרויות אחרות, סבירות באותה מידה.
אין בפניי כל הוכחה מה היה מנהגה של הועדה המקומית גבעתיים בשנת 1967, האם באמת – כל אימת שנתבקשה ליתן היתר להוספת דבר מה בדירה – בדקה או לא בדקה באופן יסודי את שאלת חוקיותה של אותה דירה. ייתכן שלא נעשתה בדיקה במקרה דנן, והועדה רק הניחה – על יסוד תעודת הגמר – כי הדירה חוקית.