קלאב הוטל לא הפרה הפרה יסודית הסכמים עם רוכשי זכויות לשימוש ביחידות נופש

1. ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב יפו (כבוד השופטת חנה ינון) בת.א  116987/01 שבו התקבלה תביעת המשיבים לבטל את ההסכמים עם המערערת ולהשיב להם את הסכומים ששילמו לה.

העובדות:

2. המשיבים התקשרו עם המערערת בהסכמים לרכישת זכות לשימוש ביחידות נופש אשר הקימה האחרונה באתר הנופש קלאב אין באילת. החוזים נחתמו בחודשים ינואר עד אוגוסט 1997. בנספחים להסכם נקבע כי בנייתה של יחידת הנופש תסתיים לא יאוחר מיום 31.12.99 וכי מועד זה יוארך מחמת פעולות גורמים שאינם בשליטת החברה ביניהם עיכוב בקבלת היתרי בנייה (סעיף 2.1 לנספח- מוצג ב1 לערעור). עוד נקבע כי עד להשלמת הבנייה של יחידת הנופש יהיה הרוכש זכאי לנצל את זכות הנופש ביחידת נופש אחרת. 

3. לאחר קשיים ועיכובים שונים בקבלת אישור לבניית יחידות הנופש המתוכננות, ערכה המערערת שינויים בתכניותיה באופן שיאפשר את בניית יחידות הנופש החדשות, ובשנת 2000 החלה לבנות את יחידות הנופש על בסיס חלק ממעטפת בניין קיימת. בניית היחידות הושלמה במאי 2001 ובמרץ 2002 התקבל היתר הבנייה.

המשיבים שלחו למערערת מכתב בחודשים יולי-אוגוסט 2001 ובו הם מודיעים על ביטול החוזה בינם לבין המערערת, בנימוק שבניית היחידות שלשמן התקשרו בחוזה לא נסתיימה וכי היחידות המוצעות להם אינן יחידות חדשות כמובטח, אלא מגורי העובדים של המלון אשר שופצו. עוד טענו  כי בנייתן של יחידות הנופש נעשתה בשנת 2001 ללא היתר בנייה.

המערערת סירבה להסכים לביטול את החוזה וטענה כי לא הפרה את ההסכמים שנחתמו בין הצדדים, ולפיכך הגישו המשיבים את התביעה נשוא הערעור.

טענתם המרכזית של המשיבים בפני בית משפט שלום הייתה כי יש לבטל את ההסכמים בין הצדדים בגין הפרתם על ידי המערערת בכך שנמנעה מלמסור למשיבים את יחידות הנופש שהובטחו להם. המערערת, לעומת זאת, טענה כי עמדה בתנאי ההסכמים וסיפקה למשיבים יחידות נופש שנבנו מחדש במבנה ששופץ מיסודו, וכי מלבד עיכוב קל במסירתן של יחידות הנופש אשר אינו מהווה הפרה על פי תנאי ההסכמים, אין למצוא כל פגם בהתנהלותה. 

בפני בית משפט השלום העידו חלק מהמשיבים והאדריכל אלכס כהן מטעמם. מטעם המערערת העידו מנהל השיווק הארצי שלה, מר בידה, המהנדס יצחק אורן, ומספר מקדמי מכירות. השופטת הנכבדה גם ביקרה במקום במעמד באי כוח הצדדים.

פסק הדין של בית משפט השלום:

4. בית משפט השלום קיבל את תביעת המשיבים וחייב את המערערת להשיב להם את הסכומים שקיבלה בגין רכישת יחידות הנופש.

לאחר שסקרה את עדויות הצדדים, קבעה השופטת הנכבדה כי בניגוד ללשון החוזה והמפרט הטכני שצורף לו, לא הוקמו בפועל יחידות נופש חדשות. בכך, קבעה השופטת הנכבדה, יש לראות הפרה יסודית של החוזה, שכן שיפוצו של מבנה קיים אינו זהה לקבלתן של יחידות נופש חדשות.

יתר על כן בפסק הדין נקבע כי הבנייה במבנה הישן נעשתה ללא היתר בנייה בעת ביצועה דבר העומד בניגוד לחוק. לאור כל זאת, קבעה כי המשיבים רשאים היו לבטל את ההסכמים החתומים ולדרוש את השבת הכספים ששילמו עבור היחידות.

טענות הצדדים:

5. המערערת מבקשת כי פסק דינו של בית משפט השלום יבוטל וכי תביעת המשיבים תידחה או כי למצער יוחזר הדיון לבית משפט השלום.

בראש ובראשונה טוענת היא כי קבלת התביעה נעשתה על בסיס נימוקים ועילה אשר אינם מופיעים בכתב התביעה, וכי המשיבים הרחיבו את חזית המחלוקת במהלך התנהלותה של התביעה.  על פי המערערת, כתב התביעה היה מבוסס על טענות המתייחסות לקיומם של מצגים שונים שהוצגו למשיבים בעת החתימה על ההסכמים ולא על לשון ההסכמים עצמם. הטענות בדבר המצגים הללו היו רצופות בסתירות שונות ולמרות זאת בית המשפט לא נתן עליהן את דעתו. טענה נוספת שטוענת המערערת הינה כי זכות הטיעון שלה בפני בית משפט השלום נפגעה, מאחר שסיכומיה הוגשו ביום 7.3.2005 ופסק הדין פורסם כבר למחרת היום. במשך זמן מקוצר זה סבורה המערערת כי בית המשפט לא יכול היה להתרשם מטיעוניה ומהאסמכתאות והנספחים שצורפו.

המערערת מעלה גם טיעונים המתייחסים לגופו של פסק הדין. היא טוענת כי הפרשנות שנתן בית המשפט ללשון החוזה אינה הגיונית, וכי מלשון החוזה לא ניתן להסיק כי המערערת התחייבה לבנות יחידת נופש חדשה בבניין חדש, אלא כי לכל היותר התחייבה לבנות יחידת נופש חדשה, כפי שאכן עשתה. עוד נטען כי בית המשפט טעה כשקבע כי הבניין היה מיועד למגורי עובדים בלבד וכי מעטפת המבנה נותרה כפי שהייתה. שגגה נוספת מוצאת המערערת בהתעלמותו של בית המשפט מעדויות מקדמי המכירות שלפיהן לא הבטיחו בנייה של יחידות נופש במיקום מסוים.

6. המערערת מלינה גם על התייחסותו הנרחבת של פסק הדין לעניין היתר הבנייה של יחידות הנופש. בהתייחסות זו, נטען, התעלם בית המשפט מההבנות ששררו בין רשויות התכנון לבין המערערת ומכך שהיתר הבנייה ניתן לבסוף, וכי גם אם מדובר בהפרה של החוזה אין מדובר בהפרה יסודית שאינה ניתנת לתיקון.

לבסוף טוענת המערערת כי בית המשפט טעה משלא ייחס חשיבות לסתירות בין כתב התביעה של המשיבים לתצהיריהם ולעדויותיהם, וכן שהתעלם מטענותיה של המערערת כי ההשבה במקרה דנן אינה צודקת וכי לא הורה על הפחתת גובה ההשבה.

7. המשיבים מבקשים להותיר את פסק הדין על כנו. לדידם, אין שחר לטענות הרחבת החזית מאחר שטענותיהם של המשיבים כי הובטח להם במסגרת ההסכמים כי יבנו יחידות נופש חדשות, מופיעות כבר בכתב התביעה ושבות וחוזרות בתצהירים ובעדויות. עוד נטען כי המערערת עצמה הטעתה את בית המשפט שעה שטענה כי פסקי דין נוספים התומכים בעמדתה ניתנו בעבר. לבסוף טוענים המשיבים כי אין בכתב ההגנה של המערערת כל טענה באשר לזכותה של המערערת להשבה הדדית או לקיזוז שווי השימוש ביחידות הנופש.