קבלת ערר נ' החלטת מנהל מס שבח מקרקעין תל אביב

ה' קירש, שופט:

• מבוא כללי

1. לפני שנים רבות היו לחברת הירקון בע"מ זכויות במתחם מקרקעין הנמצא בצפון תל אביב באזור מלון מנדרין. חברת הירקון הייתה מעוניינת בפיתוח המתחם ולשם כך התקשרה עם העוררת בשני הסכמים בשנות הששים והשבעים למאה הקודמת. על פי ההסכמים, כפי שיפורט בהמשך, העוררת הייתה אמורה לרכוש זכויות בחלקות קרקע מסוימות ולבנות מלון דירות במקום. תמורת הזכויות במקרקעין, העוררת התחייבה לשלם סכום כסף במזומן ועוד סכומים עתידיים כאחוז מהפדיון ממכירת פרויקט מלון הדירות. בנוסף, כחלק מהעסקה הכוללת וכתנאי לביצוע הבנייה במקום, קרקעות אחרות היו צריכות להימסר לעיריית תל אביב לצורכי ציבור.

השנים חלפו והפרויקט לא יצא אל הפועל. לבסוף בשנת 2012 נחתמה תוספת להסכמים המקוריים לפיה שונו חישוב התמורה ואופן תשלומו וכן שונה אופן הסדרת עניין הקצאת הקרקעות לצורכי ציבור. התוספת להסכם נחתמה על רקע רצונה של העוררת למכור את זכויותיה במתחם לצד שלישי. המשיב גורס כי יש בשינויים הכלולים בתוספת משנת 2012 כדי להוות עסקה נוספת או עסקה אחרת שמצדיקה הטלת מס רכישה נוסף על העוררת. העוררת מצדה טוענת כי אין בתוספת להסכם אלא יישום של ההסכמים המקוריים והשלמת ביצועם, בדרך המתחשבת בעובדה שהמלון לא הוקם ובאילוצים נוספים שנוצרו. לפיכך, לדעת העוררת, אין מקום להטלת מס רכישה נוסף.

2. ייאמר כי אין מחלוקת בין הצדדים לגבי מרבית עובדות המקרה. ממילא העובדות הקשורות להסכמים המקוריים (משנות השישים והשבעים) נדלות מהמסמכים עצמם ואיש לא העיד עליהן מתוך ידיעה אישית ישירה.

כמו כן, דומה כי אין מחלוקת עקרונית בין הצדדים לגבי המסגרת הנורמטיבית. אם נחתם הסכם למכירת זכות במקרקעין ושולמו המסים המתחייבים ולאחר מכן מהות העסקה שונתה (מבחינת זהות הממכר או מבחינת היקף התמורה, או שניהם יחד), אזי ניתן להטיל מיסוי נוסף המתאים למתווה העסקה החדש. אולם הצדדים במקרה הנוכחי חלוקים בשאלה האם יש בתוספת להסכם משנת 2012 שינויים, בממכר ו/או בתמורה, המחייבים הטלת מס רכישה נוסף, אם לאו. בדרך לפתרון מחלוקת זו, יש צורך בתיאור מפורט של ההסכמים השונים שנכרתו, ולכך נפנה עתה.

• ההסכם משנת 1969

3. בחודש אוקטובר 1969 נחתם חוזה בין הירקון בע"מ ("הירקון") לבין גד חברה לבניין בע"מ ("הסכם 1969"). יצוין כי לימים גד חברה לבניין בע"מ התמזגה עם חברת נווה חברת בנין (1956) בע"מ וכתוצאה מן המיזוג נוצרה החברה העוררת. במהלך הדיון בערר זה המשיב זנח – ובצדק – את ניסיונו לטעון כי מי שחתמה על התוספת להסכם משנת 2012, דהיינו העוררת, איננה אותה חברה אשר חתמה על ההסכמים הישנים.

4. על פי הסכם 1969 (נספח ב' לכתב הערר), העוררת הייתה זכאית לרכוש את השטחים המפורטים בהסכם לצורך בנייתם של:

א. מבנה מסחרי (כולל מסעדה, חנויות ותחנת דלק).