צד שלישי שרכש מקרקעין לפני ביטול הסכם המכר זכאי לרישום המקרקעין על שמו

ראובן התקשר בהסכם מכר מקרקעין עם שמעון. בחלוף עשרים שנה מכר שמעון את המקרקעין ללוי, למרות שהבעלות במקרקעין נותרה רשומה על שם ראובן. שנה לאחר חתימת ההסכם בין שמעון ללוי, התיימר ראובן לבטל את ההסכם בינו לבין שמעון עקב הפרה יסודית של הסכם המכר. האם זכאי לוי לתבוע רישום המקרקעין על שמו? האם בוטל ההסכם בין ראובן לשמעון כדין? אלו הסוגיות מושא  פסק דין זה.

תמצית העובדות, הנפשות הפועלות והמחלוקת בין הצדדים

1.         התובע (להלן:" אחמד") והנתבע 1 (להלן: " יוסף") הם אחים.

יוסף התקשר ביום 30.9.85 בהסכם עם הנתבע 2 (להלן: " ניקולא") לפיו רכש מניקולא שטח של 1,029 מ"ר בחלקה 3 בגוש 10318 (להלן ובהתאמה: " הסכם המכר" ו" המקרקעין"). הסכם המכר נערך בכתב יד בשפה הערבית ע"ג נייר מכתבים של עירית שפרעם בחתימת הצדדים ובחתימת עד בשם סובחי חמאדי.

וזה נוסח הסכם המכר (תרגום שלי, הסוגריים בהסכם במקור - י.ע):

"הסכם רכישה ומכירה של חלקת קרקע        תאריך: 30.9.85.

בין נקולא רפול בחות' (המוכר) ובין יוסף שיח' עלי (הקונה).

אנו הח"מ נקולא רפול בחות' הבעלים של חלקת קרקע חקלאית בשטח של 1029 מ"ר הנמצאת בגוש 10138 חלקה 3 (חלקת משנה 9) ויוסף שיח' עלי. הוסכם ביננו כלהלן:

1. תמורת שטח הקרקע הנ"ל קיבל המוכר את מלוא התמורה.

2. על (הקונה) לשלם את כל ההוצאות והמיסים הקשורים במכירה ובקניה של שטח הקרקע הנ"ל על חשבונו. וזאת החל מתאריך 30.3.86 (מס שבח , רכוש וכיוצ"ב).

3. על (המוכר) לשאת בתשלומי המס השנתיים על השטח הזה עד לתאריך 30.3.86.

4. אחרי שהקונה ימלא את ההתחייבויות (בסעיף 2) יהא הקונה זכאי לנהוג בחלקת הקרקע (מנהג בעלים - י.ע.) שתהפוך לבעלותו הפרטית.

ועל כך הוסכם בנוכחות העד צבחי חמאדי

(חתימות הצדדים)".

כמקובל במחוזותינו, ההסכם לא דווח למס שבח ולא נרשמה הערת אזהרה לזכות יוסף. עם זאת, יוסף החל לנהוג במקרקעין כמנהג בעלים לכל דבר ועניין, כפי שיובהר בהמשך.

2.         כעשרים שנה לאחר מכן, ביום 7.8.05 הוסכם בין אחמד ליוסף להחליף ביניהם שטחים באופן שאחמד יעביר ליוסף שטח של כ-1,500 מ"ר בחלקה 2, חלקו בירושת אביהם על פי הסכם חלוקה שנערך בין חמשת האחים-היורשים, ואילו יוסף יעביר לאחמד את המקרקעין שרכש מניקולא על פי הסכם המכר (נספח ו' לתצהיר אחמד, להלן: " הסכם החליפין").

בשלב מסויים התעורר חשש אצל אחמד, כי בניגוד להתחייבותו על פי הסכם החליפין, אחיו יוסף מתעתד למכור לצד שלישי את השטח שרכש מניקולא על פי הסכם המכר. אשר על כן, עתר אחמד בתביעה דכאן להצהיר כי הוא הזכאי להרשם כבעלים של המקרקעין.

סמוך לאחר הגשת התביעה הגיעו אחמד ויוסף להסכם פשרה לפיו הסכים יוסף כי יינתן כנגדו פסק דין, והוא התייצב בתביעה זו כתף אל כתף לצד אחיו אחמד. דא עקא, שניקולא טען שהסכם המכר בינו לבין יוסף, בוטל מחמת הפרתו היסודית, ומכאן, שיוסף לא יכול היה להעביר לאחמד מה שאין לו.

זו אפוא המחלוקת לה נדרש בית המשפט: יוסף רכש מניקולא והעביר לאחמד, בעוד ניקולא טוען שביטל את ההסכם בינו לבין יוסף.