פרשנות הסכם קמעונאי ביחס לזכויות בפנצ'ריה והעברתן

הקדמה :

בפני תביעה כספית שהגיש התובע כנגד הנתבע לתשלום פיצויים על סך 179,309.83 ש"ח בגין זכויותיו הנטענות בעסק לשיווק ותיקון צמיגים בתחנת דלק "פז", בגין מוניטין עסקי ובגין הפסד השתכרות והוצאות שנגרמו לו, וכן תביעה כספית שכנגד על סך 55,294 ש"ח שהגיש הנתבע כנגד התובע להשבת סכום ששולם על ידו לתובע במסגרת הסכמה אליה הגיעו הצדדים בהליך משפטי קודם וכן להשבת החלק היחסי בשכ"ט השמאי המוסכם בו נשא הנתבע באותו הליך קודם.

רקע עובדתי :

התובע הינו בעל עסק למכירה, שיווק ותיקון צמיגים (להלן: "פנצ'ריה") בתחנת תדלוק "פז כפר תבור" (להלן: "התחנה"), המצויה במקרקעין המהווים חלק מחלקה 126 בגוש 17037, אשר "פז חברת נפט בע"מ" (להלן: "חברת פז") היא החוכרת הרשומה שלהם.

התחנה החלה בפעילות עסקית בשנת 1962, והחל מיום 15/6/68 הפעילו הוריו המנוחים של הנתבע, משה וגאולה גולדשטיין ז"ל (להלן: "הורי הנתבע"), את התחנה מכוח הסכם הפעלה מיום 16/6/68 בינם לבין חברת פז (להלן: "הסכם הפעלה" או "הסכם קמעונאי"), במסגרתו הוענקו להם זכויות כברי רשות ובעלי רישיון להפעלת התחנה (נספח ב' לכתב ההגנה).

ביום 20/3/73 הגישה חברת פז למועצה המקומית לתכנון ובניה בכפר תבור תכנית להוספת מחסן לתיקון תקרים (מוצג נ/1). באותה שנה התקשרו התובע והורי הנתבע בהתקשרות בעל פה בהסכם הרשאה (להלן: "הסכם הרשאה"), לפיו התובע הורשה להפעיל פנצ'ריה בשטח התחנה, ובתמורה לכך שילם דמי שכירות חודשיים. לטענת הנתבע, הסכמה זו נתקבלה בשנת 1973, בידיעתה ועל דעתה של חברת פז, אשר אישרה את הסכם ההרשאה. התובע מאידך טוען, כי החל להפעיל את הפנצ'ריה עוד בשנת 1970. דא עקא, שהסכמת הצדדים במסגרת הסכם ההרשאה לא קיבלה כל ביטוי בכתב ואין לה כל תיעוד, והצדדים, למעשה, חלוקים כעת ביחס למהותה של ההסכמה, פרטיה ומרכיביה.

זכויות הורי הנתבע הועברו לידי הנתבע בהתאם לצוואה מיום 19/8/86 ובהתאם לכתב ויתור עליו חתמה אחות הנתבע ביום 14/6/01 (נספחים ג' ו-ד' לכתב ההגנה), ולמעשה, לא היתה מחלוקת שזכויות הורי הנתבע עברו לידי הנתבע.

בשטח הפנצ'ריה הוקמו מספר מתקנים הכוללים מבנה מקורה המשמש בחלקו כבית מלאכה ובחלקו כמחסן צמיגים, סככה המשמשת כמחסן צמיגים, ומשטח בטון המשמש חצר עבודה. קיימת מחלוקת בין הצדדים ביחס לשאלה אילו מבנים הקים כל צד, כאשר התובע טוען, כי הקים את הפנצ'ריה על מתקניה ודאג לפיתוח סביבת התחנה על חשבונו וללא השתתפות בעלות מצד הנתבע ו/או חברת פז, כאשר מאידך, לטענת הנתבע, המבנה המקורה והסככה בוצעו על ידי הוריו, אשר בנוסף לכך בנו במקום גדר בלוקים והניחו בינה לבין מבנה התחנה גג מלוחות אזבסט.

בשלהי שנת 2001 תכננה חברת פז לפעול לשדרוג התחנה ולמכירה ושיווק של מוצרי נפט בעצמה, לפיכך, פנתה אל הנתבע והודיע לו על סיום ההסכם הקמעונאי, וכן הודיעה לתובע במכתב נושא תאריך 15/11/01 על מועד סיום ההסכם (נספח יב' לכתב ההגנה). במכתב מיום 30/4/02 הודיע הנתבע לב"כ התובע כי מרשו מפר את תנאי הסכם ההרשאה משאינו משלם כנדרש את דמי השכירות, וכן הודיעה לו אף הוא על ביטול ההרשאה שניתנה לתובע בפנצ'ריה והבהיר לו כי על מרשו לפנות את שטח הפנצ'ריה עד ליום 17/7/02 (נספח יג' לכתב ההגנה). מכתב נוסף כאמור נשלח לב"כ התובע ביום 2/7/02 (נספח יד' לכתב ההגנה).

לנוכח דרישות חברת פז, נחתם ביום 31/7/02 הסכם בין חברת פז לבין הנתבע, במסגרתו בוטל ההסכם הקמעונאי והנתבע התחייב לפנות את התחנה עד ליום 1/8/02 תמורת פיצוי (להלן: "הסכם הפינוי"). במסגרת הסכם זה סוכם גם, כי במידה ובמועד הפינוי לא יתפנה התובע מהפנצ'ריה, יפעל הנתבע על אחריותו וחשבונו לפנות את התובע בתיאום מראש עם חברת פז. כן סוכם, כי במידה וייקבע כי התובע זכאי לפיצוי כלשהו במסגרת פסק דין, כי אז יהא הנתבע חייב בפיצויו וחברת פז תהא פטורה מכל תשלום (נספח טו' לכתב ההגנה).

בעקבות הסכם הפינוי, ולאחר שהתובע לא פינה את הפנצ'ריה חרף מכתבי התראה שנשלחו אליו, הגישה חברת פז כנגד התובע בקשה למתן צו מניעה זמני (בש"א 2887/02), וכן תביעת פינוי וסילוק יד (ת.א. 5211/02). אף הנתבע מצידו הגיש כנגד התובע תביעה לסילוק יד מהפנצ'ריה ומהתחנה (ת.א. 5210/02) (נספחים טז', יז' ויח' לכתב ההגנה).

במסגרת הדיון בבקשה לצו מניעה זמני נחתם בין התובע, הנתבע וחברת פז הסכם פשרה (נספח יט' לכתב ההגנה) שקיבל תוקף של פס"ד בבית משפט זה (בש"א 2887/02 בפני כב' השופט צרפתי), במסגרתו הגיעו הצדדים, בין היתר, להסכמות כדלקמן:

א.             א.             התובע וחברת זועבי צמיגים בע"מ יפנו את הפנצ'ריה וימסרו את חלק התחנה המוחזק על ידם לחברת פז, כשהוא ריק ופנוי מכל אדם וחפץ, וזאת עד ולא יאוחר מיום 30/11/02.

ב.             ב.             בגין הפינוי, ישלם הנתבע לתובע פיצוי בסך של 10,000$ כתשלום "על החשבון", בכפוף להתחשבנות סופית בין הצדדים ביחס לזכויותיו של התובע בשטח, כפי שתיקבענה בפסק דין או בהסכמה בין הצדדים.

ג.               ג.               ימונה שמאי מוסכם מטעם בית המשפט להערכת שווי הזכויות להן טוען התובע, לפי חלופה של שווי פינוי דייר מוגן ולפי חלופה של שווי זכויות בר רשות.

ד.             ד.             חברת פז אינה צד להליכי השמאות או להליכים המשפטיים הנוגעים לזכויותיו של התובע בפנצ'ריה והיריבות הינה בין התובע לנתבע בלבד.

בעקבות הפשרה האמורה, אין חולק כי התובע פינה את הפנצ'ריה ביום 1/12/02, כי החזקה בפנצ'ריה נמסרה לחברת פז וכי בהתאם להסכם הפשרה שולם לתובע ע"י הנתבע סך בש"ח השווה ל-10,000$ (עפ"י נספח כז' לכתב ההגנה נמסר לידי התובע סך של 46,430 ש"ח).

בחוות דעת מיום 29/12/02 של שמאי המקרקעין המוסכם, מאיר וולקן (נספח ג' לכתב התביעה), נקבע אומדן שווי הזכויות בשטח הפנצ'ריה כדלקמן: שווי זכויות התובע כדייר מוגן או כבר רשות בלתי הדירה- 210,000 ש"ח ללא מע"מ. שווי זכויות התובע כבר רשות - 50,000 ש"ח ללא מע"מ. כן נקבע במסגרת חוות הדעת, כי שווי סככת המדחס עומד על סך של 6,000 ש"ח ללא מע"מ. בהתאם להסכמת הצדדים בישיבת 29/11/05, אין מחלוקת בדבר השומה הכספית בחוות הדעת, כפי שצויינה לעיל.

טענות התובע :