פרידמן ואח' נ' משה ואח' - פסקדין

פסק דין

כללי וטענות הצדדים

בפניי תביעה לפיצוי כספי בסך של 155,982.50 ₪ מטעם התובעים ארז ונעמי פרידמן, להלן ("התובעים" ו/או "הקונים"), שהתקשרו בהסכם לרכישת דירה ברח' עזה 14 בתל-אביב הידועה כחלקה 63/5 בגוש 7076 (להלן: "הדירה") עם המוכר משה דורון (להלן: "הנתבע 1" ו/או "המוכר"). המוכר פנה למשרד תיווך ישראל השקעות (להלן: "הנתבעת 2") למתווך רונן שושן שעובד אצל הנתבעת 2 (להלן: "הנתבע 3" ו/או "המתווך") על מנת שיפרסם וימכור את הדירה. בתאריך 21.8.2009, ועוד בטרם הציג המתווך את הדירה, נחתם הסכם תיווך בין המתווך לקונים, (להלן: "הסכם התיווך"). התובעים במהלך ניהול משא ומתן לרכישת הדירה, ביקשו לדעת האם לדירה קיים היתר בנייה ונענו בתשובה חיובית, התובעים לא הסתפקו בתשובה זו ופנו לאיש מקצוע המהנדס אליעזר גוכמן (להלן: "הנתבע 5") שהינו אחד מהבעלים של הדס ביקורת מבנים ושירותי הנדסה ובניין בע"מ (להלן: "הנתבעת 4") שיחווה דעתו המקצועית, ואכן ביום 27.8.2009 ניתנה חוות הדעת (להלן: "חוות הדעת") וכעבור מספר ימים ביום 3.3.2009 ניתן לתובעים אישור (להלן: "האישור") לפיו לדירה קיים היתר בניה.

בתאריך 13.9.2009 נחתם הסכם מכר בין המוכר לקונים (להלן: "ההסכם"). בהתאם להסכם התמורה בעד הדירה נקבעה על סך של 805,000 ₪ בארבעה תשלומים (סעיף ה להסכם). לצורך מתן התמורה התובעים פנו לבנק דיסקונט (להלן "הבנק") על מנת ליטול הלוואת משכנתא. דרישת הבנק הייתה כי שמאי מטעמו יבדוק את הדירה וייתן שומת מקרקעין, ואכן ביום 11.11.2009 פנו התובעים לשמאי רן נאמן (להלן: "השמאי"), השמאי מצא כי אין היתר בניה לחלקים נרחבים בדירה (נספחים 10,11 לכתב התביעה). התובעים פנו לנתבע 4 שהודה כי חוות הדעת איננה מתייחסת לדירה, אלא לדירת מגורים אחרת הצמודה לדירה. עד לאותה עת ולפי ההסכם שילמו התובעים סך של 240,000 ₪ (נספחים 8,9 לכתב התביעה). לאחר שגילו הקונים כי לדירה אין היתר, פנו למוכר וביום 27.12.2009 בוטל ההסכם והצדדים חתמו על הסכם ביטול (להלן: "הסכם הביטול", נספח 14 לכתב התביעה).

התובעים מבקשים מבית המשפט לפסוק להם את כל הכספים ששולמו על ידם, וכן פיצוי מוסכם בגין ההסכם שבוטל, וזאת לפי החלוקה שלהלן:

מהנתבע 1, פיצוי מוסכם בסך 80,000 ₪ וזאת לפי סעיף 36 להסכם: "הפרת הסעיפים היסודיים או איזה מהם תקנה לצד המקיים זכות לקבל פיצוי מוסכם ומוערך מראש בסכום בשקלים חדשים 80,000 כל זאת בנוסף ומבלי לגרוע מכל סעד ותרופה אחרים המוקנים לצדדים עפ"י הסכם זה והדין. סכום זה נקבע לאחר שהצדדים העריכו ושקלו מראש את הנזק שעלול להיגרם להם כתוצאה מסתברת של הפרת ההסכם הפרה יסודית".

מהנתבעים 5-1 יחד או לחוד לשלם להם את הסכומים הבאים:

הוצאות עו"ד עבור ניהול משא ומתן וחתימת הסכם המכר בסך של 5,881 ₪ לפי קבלה/חשבונית מס 17415 (נספח 7 לכתב התביעה).

הוצאות עו"ד בסך של 1,398 ₪ ששולמו בעבור קבלת ייעוץ משפטי לדבר גילוי העדר קיומו של היתר הבניה חשבונית מס' 01499 לידי עו"ד הלן אייזן(נספח 12 לכתב התביעה).

הוצאות עו"ד בסך של 23,200 ₪ ששולם עבור ניהול משא ומן וחתימת חוזה הביטול לעו"ד אמיר שאוליאן קבלה מס' 13041 (נספח 15 לכתב התביעה).

עוגמת נפש בסך של 25,000 ₪.

מהנתבעים 3-1, החזר עמלת תיווך ששילמו בסך של 18,756 ₪ וזאת לפי חשבונית מס/קבלה 0011 (נספח 3 לכתב התביעה).

מהנתבעים 1, 4, 5, החזר סך של 1,747.50 ₪ ובגין חוות הדעת והאישור לפי חשבונית מס/קבלה 9723 מיום 26.8.2009 מאת הנתבעת 5 (נספח 3 לכתב התביעה).

החזר עלות שומת מקרקעין לפי חשבונית מס קבלה בסך 850 ₪ מאת נאמן סיידוף (נספח 11 לכתב התביעה).

הנתבעים

הנתבע 1 טוען כי התביעה חסרת כל בסיס עובדתי ומשפטי וכי התובעים בדקו את הנכס וחתמו על הסכם המכר לאחר ביצוע הבדיקות וזאת לאחר קבלת חוות הדעת והאישור מטעמם. (ס' 9 להסכם).

עוד טוען כי לא הייתה בידו הידיעה כי לדירה אין היתר בנייה כחוק. וכי התובעים במעשיהם ולפי חוות הדעת של אנשי מקצוע מטעמם, תרמו ברשלנות המגיעה ל-100%.

עוד טוען הנתבע 1 כי לא הפר את ההסכם וכי התובעים היו מיוצגים ולא הסתמכו על דבריו, וכי החזיר לתובעים את הכספים ששילמו וזאת לפי חוזה הביטול ולכן אינו חייב בפיצוי המוסכם.

הנתבע 3 –המתווך בשמו ובשם הנתבעת 2 טוען, כי המוכר מסר למתווך העתק מנסח טאבו המעיד על בעלותו בדירה (ס' 4 לתצהיר המתווך). ופרסם את הדירה לבקשת המוכר, והקונים פנו אליו בכדי שיראה להם את הדירה. עוד טוען, כי מיום שנחתם ההסכם הוא זכאי לשכר כמוסכם בהסכם התיווך, אף אם בדיעבד בוטלה העיסקה. לטענתו, לא הציג כל מצג באשר למצבה התכנוני, או המשפטי של הדירה ולא התבקש להציג, ובנוסף לא הטעה ולא יצר הסתמכות ולא התרשל בתפקידו. לטענתו, למתווך אין אפשרות לבדוק את טיב הזכויות בכל נכס אותו הוא מראה לקונים, והאחריות לבדיקות הנכסים מוטלת על הקונים. המתווך טוען כי החובות המוטלות עליו מעוגנות בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, שקובע בסעיף 8 כי חובתו של המתווך הינה מסירת המידע שיש בידו ולא מעבר לכך.

הנתבע 5 בשמו ובשם הנתבעת 4 טוען כי כאשר ערך את הבדיקה, שוחח עם הנתבע 1 שאישר בפניו כי קיים היתר בנייה לאותן תוספות בנייה שבוצעו על ידו. בנוסף אישר בתצהירו (ס' 7) כי פנה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה אך בטעות בדק את התיק של הדירה הצמודה, ולא הדירה הנכונה נשוא התביעה.