נדלן ויזמות נ' יובל בניה ונכסים בע"מ ואח'

לפניי בקשה של הנאמן לבחינת התכנות של הסדר הבראה בחברת יובל בניה ונכסים בע"מ (בהקפאת הליכים) (להלן בהתאמה: "הנאמן" ו"החברה"), לאשר את המחאת זכויות החברה (מותנה) בקשר לשמונה פרוייקטים, לידי חברת ימין יהלום יזמות בע"מ (להלן: "קבוצת ימין"), וכן לאשר את המחאת זכויות החברה בקשר לחמישה פרוייקטים לידי קבוצה בראשותו של מר דוד גוזלן (להלן: "קבוצת גוזלן"), מי שהינו בעל השליטה בחברה.

החברה מצוייה בהקפאת הליכים מאז יום 13.12.2016, לאחר שנקלעה למצב של חדלות פרעון ושיתוק מוחלט.

טרם קריסתה עסקה החברה בפרוייקטים של התחדשות עירונית, במסגרת מה שמכונה "תמ"א 38". ארבעה פרוייקטים הגיעו לשלב ביצוע ממש, ופרוייקטים אלה נמכרו לצד שלישי בתחילת הליכי ההקפאה. החברה נותרה עם 24 פרוייקטים המצויים בשלבי תכנון כאלה ואחרים, חלקם מתקדמים וחלקם רק בראשית הדרך.

הנאמן פרסם הזמנה להציע הצעות לרכישת הפרוייקטים המצויים בשלבי תכנון. כמו כן ביקש הנאמן את התייחסות הדיירים של 24 הפרוייקטים, בכל הנוגע לזהותו של הקבלן שיבוא בנעליה של החברה.

הוגשו מספר הצעות לנאמן, ושתיים מביניהן הגיעו לשלב הסיום- הצעתה של קבוצת ימין והצעת של קבוצת כאל. ביום 7.3.2017, באיחור של חודשיים וחצי ביחס למועד שנקבע לכך, הוגשה הצעתה של קבוצת גוזלן. חרף האיחור, לא נפסלה הצעתה של קבוצת גוזלן על הסף, אלא הוצגה בפני דיירי הפרוייקטים.

בשלב מסויים משכה קבוצת כאל את הצעתה, כך שעל הפרק נותרו הצעותיהן של קבוצת ימין ושל קבוצת גוזלן. ביום 2.4.2017 הגישה קבוצת גוזלן הצעה משופרת שהוצגה בפני דיירי הפרוייקטים.

בקצירת האומר, קבוצת ימין מציעה לשלם לקופת הנאמן סך של 40,000 ₪ בתוספת מע"מ, לכל זכות לבניית יחידת דיור חדשה בכל פרוייקט שיועבר אליה ושניתן לגביו היתר בניה. סך של 3,000,000 ₪ ישולם לנאמן כדמי רצינות אשר אינם ניתנים להשבה, סכום שממנו יקוזזו התשלומים עבור היחידות שיועברו לקבוצת ימין. ההצעה מותנה בכך שרשות המיסים לא תחייב את הקונה במס רכישה, והיא גובתה בערבות בנקאית בסך 500,000 ₪.

לעומת זאת, קבוצת גוזלן מציעה במסגרת ההצעה המשופרת, סך של 100,000 ₪ לכל יחידת דיור חדשה בגינה כבר ניתן היתר בניה, סך של 80,000 ₪ בגין יחידה בפרוייקטים בהם קיימת החלטה לאישור ההיתר בתנאים וסך של 50,000 ₪ בגין כל יחידת דיור בשאר הפרוייקטים. עוד הציעה קבוצת גוזלן תשלום דמי רצינות בסך 4,000,000 ₪. ערבות בנקאית טרם נמסרה לנאמן.

דיירי שמונה פרוייקטים הודיעו לנאמן כי הם בוחרים בהצעתה של קבוצת ימין. דיירי חמישה פרוייקטים הודיעו על בחירה בהצעתה של קבוצת גוזלן ודיירי אחד עשר פרוייקטים לא בחרו באיזה מבין הקבוצות. מתוכם, דיירי תשעה פרוייקטים הודיעו פוזיטיבית כי ההסכם שנכרת בשעתו בינם לבין החברה איננו מחייב אותם, ואילו דיירי שני פרוייקטים כלל לא טרחו להגיב לפניית הנאמן.

מכאן הבקשה שלפניי, בגדרה ממליץ הנאמן למכור את הפרוייקטים בהתאם להעדפות של דייריהם, קרי, שמונה פרוייקטים יימכרו לקבוצת ימין וחמישה פרוייקטים יימכרו לקבוצת גוזלן. פיצול כזה פירושו הפחתה יחסית של דמי הרצינות שתשלם כל קבוצה ביחס להצעתה המקורית: קבוצת ימין תידרש לשלם סך של כ- 1,395,000 ₪ כדמי רצינות, ואילו קבוצת גוזלן תידרש לשלם סך של כ- 1,399,000 ₪.

בעוד שקבוצת ימין תמכה בבקשתו של הנאמן, הודיעה קבוצת גוזלן על התנגדותה הנמרצת לבקשה, ולפיכך הבקשה נקבעה לדיון באולם.

קבוצת גוזלן טוענת כי הנאמן הפלה אותה לרעה בכך שמנע ממנה גישה לדיירי הפרוייקטים, מה שסיכל את יכולתה לשכנע אותם לבחור בה במקום בקבוצת ימין. כמו כן, מבחינה כלכלית, הצעתה של קבוצת גוזלן עדיפה בהרבה לנושי החברה, משום שהתמורה שקבוצת גוזלן מציעה עולה כפליים על התמורה שמציעה קבוצת ימין.

מנגד, הנאמן עומד על בקשתו וטוען כי עשה חסד עם קבוצת גוזלן בכך שלא פסל את הצעתה על הסף מחמת האיחור בהגשתה. כמו כן, קבוצת גוזלן נמנעה ממסירת ערבות בנקאית, נמנעה מחתימה על נוסח ההסכם שהכין הנאמן, ומבחינת איכות המציע, מדובר בהצעה טובה פחות מזו של קבוצת ימין. הנאמן דוחה את הטענה כאילו נמנעה מקבוצת גוזלן גישה חופשית אל דיירי הפרוייקטים. זאת ועוד, לדידו, הצעתה של קבוצת גוזלן היא הצעה מתחכמת משום שהיא מציעה תשלומים המותנים בשלב התכנוני בו מצוי כל פרוייקט, דבר שעלול להוליד בהמשך מחלוקות מהי התמורה שיש לשלם בגין כל פרוייקט. בנוסף, הפער האמיתי בין שתי ההצעות נמוך בהרבה ממה שטוענת קבוצת גוזלן, משום שהפרוייקטים לגביהם מתייחסת הבקשה הנוכחית של הנאמן הם אלו שבגינם מציעה קבוצת גוזלן תמורה של 50,000 ₪ ליחידה, ואילו הפרוייקטים בגינם היא מציעה תמורה של 80 אלף ₪ או 100 אלף ₪ ליחידה, כלל אינם עומדים כעת על הפרק נוכח סירובם של דיירי הפרוייקטים הללו להכיר בתוקפו של החוזה עם החברה.

הכנ"ר תומך בעמדתו של הנאמן, מנימוקיו.

לאחר שבחנתי את טיעוני הצדדים, ולאחר שעיינתי בהודעתה של קבוצת גוזלן מיום 11.5.2017, באתי לכלל מסקנה כי יש לאשר את הבקשה ולדחות את התנגדותה של קבוצת גוזלן.

ראשית לכל, חסד גדול נעשה מלכתחילה עם קבוצת גוזלן על שהצעתה, שהוגשה באיחור של מעל לחודשיים, הועמדה בכלל לדיון והובאה בפני דיירי הפרוייקטים. חסד נוסף נעשה עימה בכך שהצעתה לא נפסלה על הסף מחמת אי העמדת ערבות בנקאית כנדרש ומחמת ההמנעות המכוונת מלחתום על נוסח החוזה שהכין הנאמן כחלק בלתי נפרד ממסמכי המכרז. דומה כי קבוצת גוזלן עושה דין לעצמה ואינה מקיימת אחר כללי המשחק שנקבעו מראש, ואשר כל המציעים האחרים ראו עצמם מחוייבים להם, ומי שלא נהג כך, הצעתו נפסלה על הסף.

כידוע, כענין שבמדיניות, אין מקום לשקול אך ורק את שיקולי התועלת של הנושים, שיתכן ולדידם אין הכרח לשמור על כללי ההגינות ותום הלב אם אך ניתן להשיג תמורה גבוהה יותר בגין הנכס שבו הם נושים, אלא שומה על בית המשפט לשקול גם שיקולים של קביעת נורמות התנהגות ראויות במימוש נכסים באמצעות בעלי תפקיד ומניעת תופעה של תכסיסנות, תוך שמירה על אמון הציבור בהליכי מימוש נכסים. עמד על כך בית המשפט בע"א 509/00 לוי נ' ראובן מ' ברכה, עו"ד נאמן בפשיטת רגל לנכסי יצחק בילו, פ"ד נה(4) 410 (2001):

"לאור כל אלה, מכלול הנסיבות לא הצדיק הימנעות מאישור ההסכם, עריכת התמחרות מחודשת באולם בית-המשפט והעדפת ההצעה המאוחרת של המשיב, והנזק הכולל מקבלתה של הצעה זו עולה על התועלת הנקודתית העשויה להיות מופקת ממנה. היתרון הכספי השולי לקופת החייב אינו שקול כנגד הפגיעה במערערים הנובעת מביטול הסכם עמם, הסכם העומד באמות-מידה של סבירות והגינות וכנגד הנזק העלול להיגרם בטווח הארוך לביטחון המשפטי ולאמון הציבור בהליך מימוש נכסים בפשיטת רגל."

ואכן, המטרה החשובה של השאת התמורה בהליכי חדלות פרעון אינה חזות הכל, ולעתים גוברים עליה שיקולים אחרים, כגון הגינות, אמון הציבור בסופיות הליך המכירה ואינטרס ההסתמכות של המציע שזכה (ראה גם רע"א 7311/10 כהן נ' דדון, (פורסם בנבו, 19.6.2011) וכן פר"ק (מחוזי ת"א) 42680-11-12 עו"ד דרור ויגדור וגיל אורן, כונסי נכסים נ' כונס הנכסים הרשמי תל אביב (פורסם בנבו, 25.02.2014)).

לגופו של ענין, יש לייחס במקרה דנן משקל מכריע להעדפותיהם של דיירי הפרוייקטים, שהחברה הפרה את הסכמי ההתקשרות עימם זה מכבר, והיכולת לאכוף עליהם כעת את המשך ההתקשרות עם מי מטעמה של החברה, גם במסגרת הליכי הסדר כמו זה הנוכחי, אינה נקיה מספקות. ודוק: כאשר מדובר בפרוייקט של התחדשות עירונית שאינו כרוך בפינוי הבנין מיושביו, כמו בעניננו, נדרשת מידה גבוהה במיוחד של אמון הדדי ורצון טוב בין הקבלן המבצע לבין דיירי הפרוייקטים, שכן מדובר בעבודות שיפוץ ובניה אינטנסיביות המתבצעות בבנין בו מתגוררים דיירים, לרבות בדירות המגורים עצמן, עם כל אי הנוחות הנלווית לכך. בנסיבות אלה, כל נסיון לכפות הר כגיגית על דיירי בנין מסויים, קבלן שאיננו מקובל עליהם ושהם אינם נותנים בו אמון (במיוחד כאשר החברה עימם התקשרו בהסכם הפרה את ההסכם והקבלן החלופי בא בנעליה), הוא מתכון בטוח לתביעות, סכסוכים אינספור, תקלות ועיכובים בהשלמת הפרוייקטים. זו תוצאה קשה הן לדיירים עצמם והן לנושיה של החברה. על כן, כאשר דיירי הפרוייקטים מוכנים חרף זאת להתקשרות עם קבלן חלופי בו בחרו, יש ליתן משקל רב להעדפתם זו.

זאת ועוד, למרבה הצער, התנהלותה של קבוצת גוזלן עד כה אינה מעוררת אמון: הגשת ההצעה באיחור כה רב, ההמנעות מהגשת ערבות בנקאית, ההמנעות מחתימה על נוסח החוזה בניגוד לשאר המשתתפים בהליך המכר, העובדה שמדובר בקבוצה בניהול בעל השליטה של החברה שקרסה, כל אלה אינם מעודדים ואינם מבשרים טובות, ובוודאי שבנסיבות אלה, אין זה מתקבל על הדעת לכפות את הצעתה של קבוצת גוזלן על הדיירים שהעדיפו את קבוצת ימין. נזכיר כי לפי ס' 350ח'(ד) לחוק החברות, התשנ"ט- 1999, כאשר הופר חוזה על ידי חברה קודם שהחלו הליכי ההבראה שלה, וכאשר עקב הפרה זו עומדת לצד השני הזכות לבטל את החוזה, לא יאשר בית המשפט את אימוצו, אלא אם כן שוכנע כי החברה תקיים את חיוביה לפי החוזה ממועד האימוץ ואילך. בהנחה שהוראה זו אכן ישימה לעניננו חרף העובדה שבמקרה דנן מי שאמור לקיים את החיוב אינה החברה עצמה, כי אם חברה אחרת בכלל, צריכה היתה קבוצת גוזלן לשכנע את בית המשפט כי היא אכן תקיים את החיובים מכאן ואילך. נוכח ההתנהלות עד כה, לרבות הזיקה לחברה שקרסה, בנטל זה היא לא עמדה.

יצויין כי במהלך הדיון וגם לאחריו העלתה קבוצת גוזלן הצעות חדשות שונות ומשונות, תוך שיפור של הצעתה המתוקנת, אלא שקבוצת ימין הודיעה שכל עיון מחדש בחלוקת הפרוייקטים בין שתי הקבוצות יביא לפרישתה המיידית מהליכי המכר של הפרוייקטים. לתוצאה כזו לא ניתן להסכים, ואין להטיל על הנושים את הסיכון הכרוך בהרפתקה מעין זו, שכן עדיפה מבחינתם ציפור אחת ביד מאשר שתיים על העץ.

לבסוף, לא מצאתי ממש בטענותיה של קבוצת גוזלן נגד הנאמן ובדבר מניעה כביכול של גישה לדיירי הפרוייקטים. טענות אלה טוב היו אלמלא נטענו משנטענו, שכן קבוצת גוזלן יכולה היתה בכל עת, לו אך חפצה בכך, ליצור קשר עם דיירי כל פרוייקט, ממש כפי שעשתה קבוצת ימין, ולא הנאמן הוא שמנע ממנה לעשות כן.

סוף דבר, אני נעתר לבקשת הנאמן, על כל חלקיה, ומאשר את חלוקת הפרוייקטים באופן שהוצע על ידו.

המזכירות תשלח את ההחלטה לצדדים.

ניתנה היום, ט"ז אייר תשע"ז, 12 מאי 2017, בהעדר הצדדים.