פסק-דין בתיק ת.א. 7462/05 - פסקדין

רקע

1.         לפניי תביעה למתן סעד הצהרתי ולפיו המחסן המסומן 7 בקומה ראשונה, והנמצא בבנין ברח' בית וגן 16, ירושלים, הידוע כגוש 30164, חלקה 121, הינו כולו או חלקו רכוש משותף של כל בעלי הדירות בבניין. כפועל יוצא מכך, מתבקש מתן הוראה למפקח על רישום המקרקעין לתיקון צו הרישום של הבית המשותף, בהתאם.

2.         חנה וגרשון ציצוביץ (להלן: התובעים 1 ו-2) הם בעלי הדירה הידועה כיחידה 121/3 בבניין הנ"ל; שרה ועמוס גולדרייך (להלן: התובעים 3 ו-4) הם בעלי הדירה הידועה כיחידה 121/5. קרין ודוד אלברט סופיר (להלן: הנתבעים 1 ו-2 ו/או הנתבעים) הם בעלי דירה הידועה כיחידה 121/7 והם הנתבעים העיקריים בתובענה זו. הנתבעים 4-7 הם בעלי יתר הדירות בבניין, כמפורט בנסח הרישום שצורף לכתב התביעה. נתבעים אלה צורפו לכתב התביעה על פי החלטתי מיום 15.11.07, אולם הם בחרו שלא להביע כל עמדה ביחס לתביעה הנדונה.

 הנתבע 3 הוא המפקח על רישום המקרקעין. נתבע 3 הודיע כי אין לו כל עניין בתובענה וכי הוא ימלא אחר כל פסק דין שיינתן בה.

3.         בניין המגורים בו מדובר נבנה על מקרקעין מוסדרים בשנות השבעים, ונרשם כבית משותף בשנת 1977. על-פי צו הרישום שבלשכת רישום המקרקעין מיום 18.7.1977, אשר צורף הן על-ידי התובעים והן על-ידי הנתבעים (נספח ב' לתצהיר הנתבעים), המחסן נשוא התובענה רשום כחלק מיחידה 121/7, אותה רכשו הנתבעים 1 ו-2. עוד נרשם בצו האמור, כי מרפסת הגג המסומנת בתשריט, הוצמדה לאותה יחידה. לצו הרישום מצורף תקנון מוסכם של הבית המשותף, מכוחו הוצא הגג מן הרכוש המשותף והוצמד, כאמור, ליחידה 121/7.

4.         בהתאם להסכם מכר שנחתם ביום 27.10.2003 (נספח ג לתצהיר הנתבעים), רכשו הנתבעים מבני הזוג עליזה ודוד ברזיס, את מלוא זכויותיהם בדירה 121/7. בהתאם לאמור בהסכם המכר וכן על-פי תשריט הבית המשותף, לדירה צמודים מרפסת-גג ומחסן. אין מחלוקת עובדתית על כך שהנתבעים שילמו את מלוא התמורה בגין הנכס, קיבלו את החזקה בדירה והעבירו בלשכת רישום המקרקעין את הזכויות בדירה על שמם (נספח א' לתצהיר הנתבעים).

5.         במהלך חודש אוגוסט 2005 החלו הנתבעים לבצע עבודות שיפוץ שונות בדירה ובמחסן נשוא התובענה, וביום 5.12.2005 הגישו התובעים את התביעה הנדונה שעניינה הבעלות במחסן. בנוסף, הגישו התובעים תלונה כנגד הנתבעים למחלקת הפיקוח בעיריית ירושלים בגין בניית מחסן ללא היתר בשטח  הרכוש המשותף ובניית חדר ללא היתר על הגג המשותף. בעקבות התלונה, הוגש ביום 30.10.2006 כתב אישום, לבית המשפט לעניינים מקומיים בירושלים (ת.פ. 10779/06), נגד נתבע 1. כתב אישום זה בוטל ביום 18.3.2007 שכן התביעה חזרה בה מן האישום.

טענות התובעים

6.         טענת התובעים בתמצית היא שהמחסן נשוא התביעה, אותו רכשו ושיפצו הנתבעים, הוא חלק מהרכוש המשותף של הבניין ולא רכושם הפרטי של הנתבעים. על-פי הנטען בכתב התביעה המתוקן בשנית, התשריט שהוכן בידי האדריכל יצחק קליינברגר בשנת 1977, לשם הגשת הבקשה לרישום הבניין כבית משותף, מכיל הצהרה כוזבת ביודעין, כאילו משקף הוא נאמנה את  הבית ודירותיו, בעוד שבפועל לדירה 7 לא היה מחסן. בכתב התביעה מפורטות טענות עובדתיות נוספות באשר לאי דיוקים בתשריט, אולם אלה אינן עומדות ביסוד התובענה, והסעד שנתבקש מתייחס אך ורק למחסן האמור.

7.         עוד טענו התובעים, כי בתשריט תכנית הקומה הראשונה מופיע מחסן המסומן כמיועד לדירה 7 ומיקומו מתחת למרפסת דירה 2, דהיינו במפלס קומת המרתף, בעוד שבתשריט של קומת המרתף לא סומן המחסן הנדון ליד המקלט, שם מקומו, בסמוך ליתר המחסנים. לדברי התובעים, המחסן המדובר לא נבנה עד להגשת התביעה ועל כן גם לא יכול היה האדריכל לכתוב בהצהרתו שהמחסן קיים בשטח. לטענתם, הקבלן והאדריכל של הבניין הטעו את התובעים ואת הרשויות להאמין כי המחסן מצוי בשטח.

8.         לטענת התובעים, במשך 32 השנים שחלפו לא היה מחסן לדירה 7 והתובעים לא ידעו על הרישומים הנ"ל בפנקס הבתים המשותפים, והנה בשנת 2005 החלו הנתבעים לקדוח ולחפור את המחסן. רק אז התברר לתובעים, כי הנתבעים טוענים לזכות במחסן השייך לרכוש המשותף, והקיים על הנייר בלבד.

9.         לפיכך מבקשים התובעים, כי בית המשפט ייתן סעד הצהרתי לפיו המחסן המסומן 7 בקומה הראשונה, כולו או חלקו, הוא רכוש משותף ובבעלות כל בעלי היחידות, וכי בית המשפט יורה לנתבע 3 לתקן את צו רישום הבית המשותף באופן שיתאים לאמור לעיל.

טענות הנתבעים

10.       הנתבעים העלו טענה מקדמית שעניינה שיהוי והטעימו, כי התובעים ישנו על זכויותיהם במשך עשרות בשנים והגישו את תביעתם כ-30 שנה לאחר רישום הבניין, לרבות רישום המחסן כשייך לדירה 7, בפנקס הבתים המשותפים. לטענתם, שיהוי זה בהגשת כתב התביעה מעיד על חוסר תום ליבם של התובעים ויש בו משום ויתור על זכויותיהם הנטענות שכן במשך שנים לא מחו התובעים על רישום המקרקעין.

11.       טענתם העיקרית של הנתבעים לגופו של עניין היא שבהתאם לרישום המופיע בלשכת רישום המקרקעין, המחסן נשוא התובענה הינו בבעלותם הבלעדית. לטענתם, מאחר ועניינה של התובענה הוא במקרקעין מוסדרים, הרי שרישום זה מהווה ראייה חותכת לתוכנו, כאמור בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין. הנתבעים טוענים, כי בנסיבות אלה, מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים, בתמורה ובהסתמך על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון, כהוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין. לדברי הנתבעים, הם רכשו את זכויותיהם ביחידה מס' 121/7 ובכלל זה את זכויותיהם במחסן ובמרפסת הגג בתמורה, בתום לב ובהסתמך על הרישום. לפיכך, לא ניתן לדרוש את תיקון צו הבית המשותף באופן הפוגע בזכויותיהם של הנתבעים ומבלי שניתנה הסכמתם המפורשת לכך.

12.       באשר לטענות בעניין תשריט של האדריכל קליינברגר, טענו הנתבעים כי אין בעובדה שהמחסן של הנתבעים סומן בתכנית הקומה הראשונה כדי להעיד על כוונת מרמה או הטעיה כלשהי מצד החברה הקבלנית או אדריכל הבניין, שכן מתחת לסימון המחסן בתכנית הקומה הראשונה, נכתב במפורש, כי מיקומו הפיזי של המחסן הוא מתחת למרפסת של דירה 2, היינו במפלס קומת המרתף. המחסן לא סומן בתשריט קומת המרתף מאחר שהוא אינו מצוי בצמידות לשאר המחסנים האחרים, כי אם בסמיכות אליהם. עוד טענו הנתבעים, כי אילו החברה הקבלנית או האדריכל היו מעוניינים להטעות את התובעים או את הרשויות על-ידי שרטוט מחסן שאינו קיים בשטח, הם לא היו טורחים לציין, כי מחסן זה מצוי מתחת למרפסת דירה מס' 2.

13.       לטענת הנתבעים, המחסן המדובר היה קיים מאז ומתמיד כשהוא בנוי ומושלם עם קירות ודלת בפתחו. לאחר שהנתבעים רכשו את דירתם החליטו להשתמש במחסן ולהתאימו לצרכיהם.

ממצאים ומסקנות

14.       תובעים 2 ו-3 הגישו תצהירי עדות ראשית. על פי האמור בתצהירו של תובע 2, משהחל הקבלן לחצוב מתחת לבנין במקום בו ניצב כיום המחסן שבמחלוקת, פנו שניים מדיירי הבניין לעירייה, והוצא צו הפסקת עבודה. מאז איש לא נגע בשטח עד שהנתבעים רכשו את דירתם והחלו בשיפוץ המחסן. בנוסף טען תובע 2 בתצהירו, כי באוגוסט 1978 פנתה נציגות הבית המשותף למפקח על רישום המקרקעין, בטענה על הסגת גבול של דירה מס' 7. בתגובה, כך טוען התובע בתצהירו, הופסקה הבניה. לתצהיר צורף מכתב של המפקח מיום 18.10.1978. על תוכנו של מכתב זה ועל המסקנה שיש להסיק ממנו אעמוד בהמשך. עוד טען תובע 2 בתצהיר, כי במשך 32 השנים שחלפו מאז, לא היה מחסן לדירה מס' 7, והתובעים לא ידעו על הרישום בפנקס הבתים המשותפים, ממנו נובע כי לדירה זו יש מחסן.

15.       תובעת 3 התייחסה בתצהירה לנושאים שונים שאינם קשורים כלל לתביעה. כך, למשל, הצהירה כי האדריכל טעה ברישום שטחי הדירות והחליף שטחי היחידות האחוריות בקדמיות, או כי שטח דירה 7 צריך היה להיות 125 מ"ר לפני ההוספות, ולא 116 מ"ר כפי שנכתב בטבלה שצורפה לבקשה לרישום הבניין כבית משותף. יאמר מיד, כי טענות אלה נטענו כטענות בעלמא, בלא שתהיינה מגובות בביסוס עובדתי כלשהו, וכאמור לעיל, אין הן ממין העניין. כך גם טענה בתצהירה כי הנתבעים הרחיבו את דירתם על חשבון המסדרון, שהוא רכוש משותף ופגעו במרחב המילוט לגג הבניין, וכי גם בשיפוץ המחסן חרגו הנתבעים מגבולותיו המשורטטים בתשריט. גם טענות אלה הן טענות בעלמא, שאין להן כל גיבוי עובדתי. יתרה מכך, יש בהן משום חריגה ממסגרת כתב התביעה המתוקן. זאת, לאחר שהוריתי על מחיקה על הסף של הטענות המתייחסות להסגת גבול מצידם של הנתבעים, והוריתי לתובעים לתקנו באופן שיתייחס אך ורק לסעדים המצויים בסמכותו העניינית של בית משפט זה (החלטה מיום 15.11.07). טענה נוספת של תובעת 3 בתצהירה היא, כי "שרטוט מחסן זה הוא מרמה חמורה של הקבלן ושל אדריכל הבניין אשר הטעו את התובעים ואת הרשויות להאמין כי המחסן מצוי בשטח". על פי הנטען בתצהיר, בהקשר זה, בוצעו שינויים על גבי התשריט המקורי, כדי להטעות. בין היתר נטען בתצהיר, כי התאריך המופיע על פני התשריט תוקן והוקדם בשלושה חודשים. דומה, כי כבר למקרא התצהיר ניתן להתרשם ממגמתיות רבה, ומנכונות להטיח טענות חמורות בלא עיגון עובדתי. רושם זה התחזק בי לאחר החקירה הנגדית, כפי שאפרט בהמשך.

16.       מנגד, הצהירו הנתבעים כי רכשו את דירה מס' 7, כשאליה צמוד המחסן שבמחלוקת ומרפסת הגג, בהסתמך על הרישום בפנקס הבתים המשותפים ועל פי התשריט. לפני החתימה על הסכם המכר ערכו את הבדיקות הנדרשות באמצעות בא כוחם. ההסתמכות על הרישום נעשתה בתום לב, והבדיקה לא העלתה כל ממצא, אשר היה בו למנוע את עסקת הקנייה. באוגוסט 2005 החלו הנתבעים לבצע עבודות שיפוץ בדירתם ובמחסן הצמוד לה. זמן קצר לאחר תחילת העבודות הגישו התובעים את כתב התביעה הנדון, ופנו למחלקת הפיקוח של עיריית ירושלים בתלונה לפיה ביצעו עבירות בנייה שונות, ובכללן בניית מחסן ללא היתר בשטח הרכוש המשותף, ובניית חדר ללא היתר על גג הבית המשותף. עיריית ירושלים הגישה נגד התובעים כתב אישום בגין תלונות אלה (ת.פ. 10779/06 בבית המשפט לעניינים מקומיים), אולם זמן קצר לאחר מכן בוטל כתב האישום משהוברר לתביעה כי הנתבעים לא ביצעו כלל את העבירות שיוחסו להם. עוד טוענים הנתבעים בתצהירם כי התשריט שהוכן על ידי האדריכל קליינברגר הינו תשריט אמת, וכי המחסן בגבולותיו הקיימים עמד מאז נבנה הבית. לראייה צורפו תמונות המעידות על כך שלא חל שינוי בגבולותיו החיצוניים (נספח ו').