פסק-דין בתיק ת.א. 54862/06

הנסיבות

1.         התובעת 1, חברת נכסים והשקעות (להלן: " התובעת"), הינה בעלת זכויות החכירה על חלק מן המקרקעין הידועים כחלקות 209-206 בגוש 6109, עליהן הוקם, בין היתר, בניין משרדים הידוע כ"בית איילון ביטוח" והמצוי ברח' אבא הלל סילבר 12, רמת-גן (להלן: " הבניין").

            התובעת הינה חברת ניהול האחראית על ניהול ותחזוקת הבניין.

2.         הנתבעים 3-1 הינם עורכי דין הרשומים בישראל ככאלה, והשותפים בנתבעת 4 שהינה שותפות (להלן: " הנתבעים").

3.         בתאריך 20/3/05 נחתם בין התובעת לנתבעים זיכרון דברים (להלן: " זיכרון הדברים") לפיו שכרו האחרונים מהתובעת שטח בקומה 11 של הבניין לשימוש משרדים (להלן: " המושכר") לתקופה של 10 שנים החל מיום 1/7/05.

            דמי השכירות החודשיים נקבעו בזיכרון הדברים לסך של 11.5$ ארה"ב למ"ר ברוטו, כאשר שטחו של המושכר ברוטו נקבע בזיכרון הדברים ל-395 מ"ר (להלן: " השטח המקורי").

4.         לאחר חתימתו של זיכרון הדברים ולבקשת הנתבעים, הוסף לשטח המושכר שטח נוסף על זה המקורי. הצדדים נחלקו באשר לשטחו הסופי של המושכר לאחר הוספת השטח.

המחלוקת

5.         בתביעה דנן, אשר הוגשה בהליך של סדר דין מקוצר, טענה התובעת כי שטחו הסופי של המושכר, לאחר תוספת השטח כאמור (להלן: " שטח המושכר"), הינו 505 מ"ר ברוטו.

            התובעת סמכה עמדתה זו על חישוב שטחים שנעשה על ידי האדריכל מר דני גרינהאוז מיום 10/1/06, ממנו עולה כי שטחו של המושכר נטו הינו 379 מ"ר ואילו השטח ברוטו הינו, כאמור, 505 מ"ר.

            לטענת התובעת, הנתבעים עשו דין לעצמם ובחרו לשלם  את דמי  השכירות  המוסכמים   (11.5$ למ"ר) לפי שטח של 435 מ"ר ברוטו, ללא כל בסיס.

            בשל הפרתו של זיכרון הדברים כאמור, כך לתובעים, עתרה זו האחרונה להורות לנתבעים לפנות המושכר ולהחזיר החזקה בו לידיה כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ וכן לחייב הנתבעים בהפרש שכר הדירה ודמי הניהול (3.8$ למ"ר ברוטו) העולים לסך 87,509 ש"ח, בערכי יום התביעה.

לחילופין, עתרה התובעת לתשלום הסכום האמור, היה ובית המשפט ימנע מליתן סעד הפינוי.

6.         בבקשת הרשות להתגונן (בש"א 177268/06) טענו הנתבעים כי דין התביעה להידחות בהיותה קנטרנית וטורדנית וכי יש ליתן להם רשות להתגונן מפניה.

            לטענת הנתבעים, עובר לחתימתו של זיכרון הדברים ובפרסומים המוקדמים, הוצג בפניהם מצג לפיו היחס ברוטו - נטו במושכר יהא 18%, כך שהשטח נטו של המושכר (שטח רצפות) יהא בשיעור של 82% מהשטח הכולל.

            לגירסת הנתבעים, טרם עריכת זיכרון הדברים נערך על ידם תחשיב תזרים מזומנים כאשר השטח אותו ביקשו לשכור הינו 400 מ"ר ברוטו, כאשר הנטו - על פי הפרסום המוקדם - מהווה 82% משטח זה.

            הנתבעים כפרו בנכונות חישוב האדריכל גרינהאוז וסמכו יתדות טענתם על חישוביו של האדריכל צבי הראל, לפיהם שטח המושכר ברוטו הינו 432.5 מ"ר, כאשר השטח נטו הינו - 354.5 מ"ר.

            האדריכל הראל ביצע חישובי השטח ברוטו על בסיס הטענה כי היחס ברוטו - נטו, לא עולה על 18%.

ההסכמה הדיונית    

7.         בהמלצת בית המשפט, הוסכם על הצדדים בישיבת יום 19/2/07, כי ימונה מומחה מטעם בית המשפט אשר יקבע את שטחו של המושכר על פי זיכרון הדברים והסקיצה המצורפת לו, ויקבע את שטחו של המושכר, נטו וברוטו, זאת על פי עקרונות שומה מקובלים.