פסק-דין בתיק ת"א 40071/88 דיור ב.פ בע"מ ואח' נ' גבאי ואח' - פסקדין

1.           התובעים הינם הבעלים במקרקעין המצויים בגוש 6107 (גבעת עמל ב') בתל אביב (" המקרקעין"). בשנת 1988 הגישו התובעים תביעות לפינוי ולסילוק יד של הנתבעים ממקרקעיהם. 16 מהתביעות אוחדו לתובענה אחת, נדונו במאוחד, והוכרעו ב-22.11.95. בפסק דינה של כב' השופטת מ. רובינשטיין (" פסק הדין החלוט") נקבע כי התובעים הינם הבעלים במקרקעין וכי רישיונם של הנתבעים להחזיק בהם, כל אחד בחלקתו ובביתו, ככל שהיה כזה, פג עם הגשת התביעות, דהיינו בשנת 1988. על פסק הדין הוגשו ערעור (ע"א 941/96) ובר"ע (6259/99) שנדחו.

2.         על פי פסק הדין החלוט, בשנת 1961, עת רכשה התובעת 1 את זכויותיה במקרקעין, לא נמצאו עליהם המבנים נושא תביעות הפינוי. משכך, נקבע כי התחייבותה כלפי המדינה, ממנה קנתה את המקרקעין, ל"דיור אקוויוולנטי" למפונים, לא חלה כלפי הנתבעים. עוד נקבע בשתי הערכאות כי חוזה מאוחר יותר, משנת 1987, בו רכשו התובעים 2,3 את זכויות התובעת 1, לא שינה את מצבם של הנתבעים ולא העניק להם זכויות נוספות מעבר למה שהיו בידם בשנת 1961.

3.       בית המשפט קיבל את התביעות והורה על סילוק ידם של הנתבעים מן המקרקעין, נשוא התובענות המאוחדות. ביצועו של פסק הדין נדחה עד לתום הדיון בשאלת גובה הפיצוי שעל התובעים לשלם לנתבעים, מחד גיסא, ועל דמי השימוש הראויים שצריכים האחרונים לשלם לתובעים, מאידך גיסא.

4.       הדיון התארך וניסיונות חוזרים ונשנים לפשרה נכשלו. יחד עם זאת, הגיעו הצדדים להסכמה דיונית (אסמכתא 9 לסיכומי התובעים) הקובעת את גודל המבנים, המועד הקובע לשומות שטחי המבנים וגובה דמי השימוש הראויים למ"ר. בעקבות הסכמה זו הגישו התובעים חוות דעת שנייה ובחלוף זמן רב הגישו גם הנתבעים שתי חוות דעת מטעמם.

5.       טענות הצדדים

התובעים טוענים כי בפסק הדין החלוט נקבע כי הנתבעים החזיקו במקרקעין ברישיון ללא תמורה אשר בוטל, לכל המאוחר, בשנת 1988, עת הוגשו תביעות הפינוי נגדם, וכי עליהם לפנות ולסלק ידם מהם. לטענתם, נהגו על פי הוראת בית המשפט שקבע שיש לדון בשאלת הפיצויים המגיעים לנתבעים והשכר הראוי שעליהם לשלם עבור השימוש- מנגד. משכך, הגישו חוות דעת שמאי מטעמם. מאוחר יותר, משהושגה ההסכמה  הדיונית שאושרה על ידי בית המשפט הוגשה חוות דעת  נוספת, המקלה עם הנתבעים ומקטינה את דמי השימוש במידה ניכרת.

6.       לטענת התובעים, חוות הדעת השנייה שהגישו, הולכת עקב בצד אגודל אחר פסק הדין החלוט וההסכמה הדיונית. לגבי כל אחד מהנתבעים נקבעו דמי השימוש לפי מועד הגשת התביעה ושטח המבנה המוחזק והופחתו עלויות בנייה לפי 400$ מ"ר לשטח בנוי ו- 150$ מ"ר לשטחי מרפסות ומחסנים. לשיטתם, לא נסתרו נתונים אלו ע"י הנתבעים ויש לקבלם ולשערכם. לטענת התובעים שתי חוות הדעת השמאיות שהוגשו ע"י הנתבעים לא תאמו את ההסכמה הדיונית לפי שהן העניקו דיור אקוויוולנטי לנתבעים, בניגוד לקביעות שבפסק הדין החלוט. עפ"י חישובי התובעים, (טבלה בס' 78 לסיכומיהם), עולים דמי השימוש על הפיצויים המגיעים לנתבעים דהיינו שעל הנתבעים לפנות לאלתר את המקרקעין ואין הם זכאים לפיצוי כלשהו, ולהיפך, חובת התשלום- עליהם.

7.       במהלך השנים קידמו התובעים הליכי תכנון ושינוי תב"ע והכשירו את הקרקע, לאחר פינויה, לבניית שכונת מגורים חדשה בצפון תל אביב. לטענתם, עשה בית המשפט חסד עם הנתבעים בעכבו את צו הפינוי עד להכרעה בשאלה הכספית לשיטתם, יש לשים קץ לתפיסת הקרקע ע"י הנתבעים ללא רשות וללא תשלום ולהורות על הפינוי לאלתר, ללא קשר לתוצאות הכספיות של פסק הדין ולמועדי התשלום שיקבעו ע"י בית המשפט (ס' 142 לסיכומי התובעים).

8.       טענות הנתבעים 1:

הנתבע 1 טוען כי הוא ואשתו אינם מסיגי גבול, כפי שטוענים התובעים וכי הוריו והוא הועברו לשכונה (כפר ג'מוסין, ששמה שונה  לגבעת עמל ב') עוד בשנת 1947. בעת שרכשה התובעת 1 את זכותה במקרקעין, בשנת 1961, התחיבה בפני רשות הפיתוח, עמה נערך החוזה, ליתן דיור חילופי למחזיקים: " הרוכש מצהיר כי הוא מכיר בזכותם של המשתכנים לקבלת דיור אקוויולנטי בשיכונים שייבנו על ידו על הנכס במידה וירצו בהם." כך גם לגבי התובעים 2,3 שרכשו את זכויותיהם בשנת 1987 כשהם מודעים לקיומם של מחזיקים אותם יצטרכו לפצות. באותה עת התגורר הנתבע 1 בבית הוריו.

9.       לטענת הנתבעים 1 נקבעה ההלכה בע"א 219/68 רשות הפתוח ודיור ב.פ נגד ויקטור סרבי (פד' כב'(2)851) כי " ההתחייבות לפיצוי משתכנים כוללת גם "מחזיקים ללא כל זכות חוקית" וכי פיצוי זה אינו בחסד אלא בזכות" (עמ' 3 לסיכומיהם). על פי הלכה זו, השיכון האקוויוולנטי לנכס המפונה-  הובטח לבעלי זכות ולמסיגי גבול כאחד,  וכל עוד לא הועמד לרשותם שיכון כזה, בעין או בשווה כסף, אין לפנותם.

10.     עוד טענו הנתבעים 1 כי עם כניסת תכנית המתאר המקומית 1770 א' לתוקף, ביום 12.1.06, הפכה הוועדה המקומית לתכנון ובניה לבעלים של המקרקעין שבהם מצויים המבנים של נתבעים 1 ולתובעים אין עוד זכויות בהם. לשיטתם, פעלו התובעים במשך עשרות שנים להגדלת אחוזי הבנייה באותם מקרקעין, ומשאושרה התכנית, מיועדת הקרקע עליה יושבים בתי הנתבעים 1- לשטח ציבורי פתוח (שצ"פ) בבעלות הועדה המקומית לתכנון ובנייה.

11.     לטענת הנתבעים 1, מכוח אישורה של התב"ע החדשה, ועל פי הוראת ס' 124 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה- 1965  הקובע כי " תחילת תקפה של חלוקה חדשה היא ביום תחילת תוקפה של התכנית שבה נכללה החלוקה", הפכה הועדה המקומית לתכנון ובנייה לבעלי המקרקעין. משכך, עליה להפקיע את המקרקעין עליהם יושבים הנתבעים 1 ולפצות אותם עפ"י ס' 194 לאותו חוק, קודם לפינוי. הנתבעים 1 משווים את זכויות דיירי גבעת עמל ב' לאלו של שכונות אחרות שפונו, (כפר שלם ושיח מוניס) וטוענים כי גם הם זכאים לפיצוי, כחבריהם, אלא שלשיטתם (בס' 45 לסיכומיהם) " נראה כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשר לפי התכנית משנת 2006 קיבלה שטחי קרקע המיועדים להפקעה לצרכי ציבור עשתה יד אחת עם התובעים, אשר ככל הנראה התחייבו להעמידם לרשות העירייה , מבלי שהוועדה המקומית תזקק לזכות ההפקעה, ומבלי שתעתור במסגרת ההפקעה לקבלת החזקה במקרקעין (על מנת שאלה יהיו לרשותה) על ידי המצאת דיור חלוף, למרות שבמקומות אחרים הפקיעה את הקרקע והיא מפנה את התושבים היושבים עליה באותו מתחם- גבעת עמל." עוד טוענים הנתבעים 1 כי השכר הראוי (דמי השמוש הראויים) אמור להסתיים ביום אישור התכנית, דהיינו 12.1.06 שמאותו מועד ואילך ניטלה הבעלות במקרקעין מהתובעים ועברה לידי הוועדה המקומית, וממנה, לאחר תשלום הפיצוי בגין ההפקעה- לעירייה.

12.     בשל אישור תב"ע  1770 א' אף טוענים הנתבעים 1 כי התובעים הסתירו מעיני בית המשפט כי אינם עוד הבעלים של המקרקעין וכי אינם רשאים עוד לנהל את התובענה כנגדם. בגין כך אף הגישו ביום 13.2.11 עתירה לפס"ד הצהרתי (ה.פ 22370-02-11).

13.     עוד טענו נתבעים אלה כי הרשויות והגורמים המוסמכים הגדילו את אחוזי הבנייה לתובעים על מנת שיוכלו לממן את הפיצוי המגיע למפונים  ועתה הם מתעלמים מכך. לשיטתם, התעשרו התובעים שלוש פעמים: בפעם הראשונה כאשר רכשו את המקרקעין בזול, בפעם השנייה כאשר קיבלו הטבה  מהציבור בדרך של הגדלת אחוזי הבנייה ובפעם השלישית- אם לא תיועד הטבה זו לזכאים לה, דהיינו המפונים.

באשר לפסק הדין החלוט טוענים הנתבעים 1 כי פסק הדין ראוי לשינוי עקב שינוי נסיבות הן מפאת הבעלות החדשה ואף בשל התמורות שחלו במקרקעין והשבחתם במהלך 17 השנים האחרונות.

14.     הנתבעים 1 אף טוענים כי  שאלת הפינוי והפיצוי כרוכות זו בזו ולפיכך יש להתייחס להליכים קודמים שהתנהלו בת.א 25071/72, 25072/02 כנגד הנתבע ואמו  לפינוי מבנים שהחזיקו בהם. לגרסת הנתבעים 1, חייב אותם בית המשפט, באותן תובענות, בדמי שימוש, אלא שהתובעת 1 בחרה שלא לממשו, ובחלוף עשור, בשנת 1989, הגישה תביעה חדשה, בה לא נתבעה אמו של הנתבע 1. משמע, שהתובעת הכירה בזכות האם לקבל פיצוי בעת הפינוי. לטענתם המבנה נשוא תביעה זו נוסף למבנה בו התגוררה האם ומקים גם לה, חרף כך שאין היא צד להליך, זכות לפיצוי בגינו. לחלופין נטען כי זכות הפיצוי של האם מקימה זכות גם לנתבע 1 באשר התגורר עם אמו במבנה, שהוקם לפני 1961,  השנה בה רכשה התובעת את זכויותיה.

15.     הנתבעים 1 מפנים לפסק הדין החלוט  וטוענים כי קבע פיצוי על ההוצאות שהוציאו המחזיקים ועל הנזק שנגרם להם בעת שחיו עשרות בשנים בתנאי מעברה. לשיטתם, ההסדר הראוי הצודק והנכון הינו דיור חלוף. הנתבעים הגישו חוות דעתם מטעמם הקובעת שוויה של זכות כזו. מבחינתם (ס' 239 לסיכומיהם), "צדק ופיצוי מן הצדק מחייב שיאפשרו להם לקבל דירה סבירה באיזור".

כאמור, טענו הנתבעים 1 כי שינוי הנסיבות מצדיק ביטולו של פסק הדין על קביעותיו.