פסק-דין בתיק ת.א. 2099/00 - פסקדין

1.           ההליך

       א.    התובע, ד"ר יצחק הלווינג, הגיש בתיק זה תביעה בה עתר, כי יוצהר שחלק מעסקת מכר שביצע עם הנתבעת, במסגרתה רכש ממנה דירה ושטחים נוספים, בבנין שהקימה בעיר מודיעין, מבוטל; כי יש להשיב חלק מן הממכר לרכוש המשותף של הבנין; כי תינתן לו החזקה בשאר הממכר; כי יושבו כספים ששילם בגין חלק מהממכר שהחוזה בגינו בטול; וכי יפוצה בגין הנזקים שנגרמו לו, לטענתו, כתוצאה מהפרת חוזה מצד הנתבעת. הנתבעת הגישה תביעה שכנגד כנגד התובע, בה עתרה כי התובע יחויב לשלם לה את יתרת חובו, לאור החוזה שביניהם.

       ב.    עובר להגשת תובענה זו, הגישו רוכשי דירות בבנין בו רכש התובע דירתו תובענה כנגד הנתבעת וכנגד התובע (שהוגדר שם כנתבע פורמלי - אך הגיש כתב-הגנה) (בת.א. 2607/99), בה עתרו כי יוצהר, כי חלק מן הבנין, אותו מכרה הנתבעת לתובע, הוא למעשה חלק מן הרכוש המשותף של הבנין; כי ינתן צו עשה המחייב את הנתבעת לעשות שינוי ברכוש זה, שיתאימו לשימושו הנטען כרכוש משותף; וכי ינתן צו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעת למכור את רכוש זה.

       ג.     ביום 3.9.00 אישר נשיא בית-משפט זה, כב' השופט גורן, לאחד את הדיון בשתי תובענות אלו (בש"א 2389/00).

       ד.    ביום 24.2.05, לאחר שמיעת ההוכחות והגשת הסיכומים בתיק המאוחד, הגיעו בעלי-הדין בת.א. 2607/99 להסכם פשרה, שעיקרו בכך, שמבלי להודות בכל טענה של מי מהצדדים האחד כלפי משנהו ולחיסול סופי ומחלט של כל טענות ותביעות הצדדים, הנתבעת תמסור לתובעים שם את השטח שכונה B ועוד ידובר בו להלן (קרי, הוא יהווה חלק מהרכוש המשותף של בעלי הדירות בבנין), ותבצע במקום התאמות שונות (להלן: " הסכם הפשרה"). ההוצאות הושארו לשיקול דעתו של בית-המשפט. ביום 27.2.05, נתתי תוקף של פסק-דין להסכם זה, תוך פסיקת הוצאות.

2.           העובדות שאינן שנויות במחלוקת

       א.    חברת מפעלי לוקי לבניה בע"מ (להלן: " הנתבעת") הנה חברה קבלנית. ביום 19.6.97 נחתם חוזה (נספח א' לתצהיר התובע, להלן: " החוזה"), לפיו רכש התובע מהנתבעת:

"...דירת דופלקס בת 7 חדרים המסומנת בתכנית המכירה כדירה מס' 1 טיפוס A... שאליה צמודים מחסן מס' 1... הכל כמסומן על גבי תכנית העמדה של הבניין... שאליה צמודות שלוש חניות... וכן שטח המסומן באות B, כשהוא במצב AS  IS ..."

              והכל, בגוש 5642, חלק מחלקה 8, מגרש מס' מ-200 במודיעין, הידוע גם כ"מגדל דוד 25", המגדל הצפוני ב"מגדלי לוקי" שהקימה הנתבעת בעיר.

              יצוין, כי מהתסריט שצורף לחוזה ניתן ללמוד, כי לצד הדירה - A, מחסן הדירה (שיכונו להלן יחד: " הדירה") והשטח שסומן B, כללה העסקה, גם שטח שסומן כ-1B, והוגדר כ"חצר מקורה". שני שטחים אלו נדונו בכפיפה אחת במרבית הדיונים לפני ובאופן זה אדרש להם גם בפסק-דין זה (שני אלו יכונו להלן: " שטח B ", הדירה ושטח B יחדיו, יכונו להלן: " הממכר").

       ב.    הנתבעת מכרה אף את הדירות האחרות בבנין (לתובעים בת.א. 2607/99). בחוזים שנחתמו עם הרוכשים, לרבות התובע, נכתב, כי:

"הקונה מאשר ומסכים כי המוכרת תהא רשאית להוציא, לפי שיקול דעתה הבלעדי, חלקים מהרכוש המשותף כהגדרתו בחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969, ובכלל זה, ומבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל, תהא המוכרת רשאית להוציא מהרכוש המשותף חלקים של המגרש, גג הבנין, חניות, מחסנים וחלקים של הקרקע, למעט שבילי הגישה לבניין..." (סעיף 4)

"זכויות וחובות הצדדים יקבעו אך ורק על פי הוראות הסכם זה וכל שינוי מהוראות כתב הסכם זה יחייב רק אם יעשה בכתב..."(סעיף 21)

"בכל מקרה של סתירה בין האמור במפרט הטכני לבין האמור בתוכניות, האמור במפרט הטכני יחייב את הצדדים." (סעיף 22)

              לכל חוזה כאמור צורפו מפרט ותשריט. בסעיף 2.4 למפרט נכתב, כי בקומת הקרקע (שם מצוי הממכר) "דירה ומחסנים" (נספח ב' לתצהיר התובע).

       ג.     הנתבעת ביצעה בממכר שיפוצים והתאמות, לפי בקשת התובע. בשלב מסוים (שהצדדים חלוקים על מועדו), ידעה הנתבעת, כי התובע מתעתד לפתוח במקום קליניקה. זאת, כאשר תוכנית בנין העיר הרלוונטית (להלן: " התב"ע"), אינה מאפשרת קיום עסקים במקום. בהיתר הבניה המקורי, מיום 28.5.97 (ת/1), צוין השטח B כחלק מהלובי, בעוד שבהמשך, ביקשה הנתבעת לשנות את התוכנית להצמיד את השטח לדירה, בקשה שביום 30.7.98 נדחתה, אולם בהמשך, ביום 30.11.98 נתקבלה על-ידי ועדת הערר המחוזית (ת/2 ונספח ח' לתצהיר התובע), והיתר המאשר שינוי זה ניתן ביום 28.1.99.

       ד.    במהלך ראשית 1999 פנו כמה מרוכשי הדירות בבנין וקבלו באוזני הנתבעת על כך ששטח B הוצא מן הרכוש המשותף והוצמד לדירת התובע. בהמשך, הסכים התובע לכך, כי ההצמדה האמורה בוצעה שלא כדין וביום 19.5.99 הודיע לנתבעת על ביטולו החלקי של החוזה עמה, ככל שזה נוגע לשטח B.

       ה.    הסכומים אותם שהתובע שילם לנתבעת בגין הממכר מסתכמים (נומילית) ב- 1,047,795 ש"ח.

       ו.     החזקה בשטח B לא נמסרה לתובע. החזקה בדירה, ללא שטח B, נמסרה לתובע ביום 24.12.00.