פסק-דין בתיק ת.א. 179694/02

1.   לפניי תביעתם הכספית של התובעים, בני זוג, כנגד הנתבעים, שהם קבלן בניין (הנתבע 1) ובנו (הנתבע 2), בגין הפרה נטענת של  התחייבויות  חוזיות המיוחסות לנתבעים, בקשר לדירה שרכשו התובעים מהנתבע 1, והמצויה בכפר סבא.

2.   סכום התביעה 854,570 ש"ח, נכון ליום הגשתה, והיא תוקנה במחיקה (מוסכמת) של הנתבע השלישי שהיה מנוי בנוסחה המקורי (בנו האחר של הנתבע 1 ואחיו של הנתבע 2), וכן תוקנה בהתאם להחלטת בית המשפט ב - בש"א 159439/03, שנדונה בפני קודמתי, ושלפיה תוקן והוחלף סעיף 9 לכתב התביעה, המפרט את חלופות ייחוס ההפרות המיוחסות לכל אחד מהנתבעים.

3.   התובעים טוענים כי הופרה כלפיהם הסכמה חוזית והתחייבות למסור להם גם שני חדרים בנויים על גג דירתם הנרכשת, וכי הצליחו בדיעבד להשיג היתר בנייה לאחד מהם והשלימוהו בכוחות עצמם ובמימונם, וכי יש לפצותם בגין הוצאות רישוי ובנייה אלה ובגין הפרש ירידת ערך הדירה בשל חוסרו של החדר הנוסף ובגין עגמת הנפש שנגרמה להם בשל כך, וכן יש לפצותם בגין ליקויי בנייה בדירה שאינם ברי תיקון.

הצדדים הביאו ראיותיהם, עדיהם נחקרו, הוגשו מוצגיהם, סיכומיהם הוגשו, ולהלן מסקנותיי.

4.   לטענת התובעים, רכשו מהנתבע 1 דירת פנטהאוז בת  8 חדרים, כש -  2 מהם על גגה של הדירה, וכשהנתבעים התחייבו למסור להם גם שני חדרים אלה כשהם בנויים ושמישים למגוריהם, האחד כמיועד להוות יחידת מגורים עצמאית עבור אבי התובע 1 והשני כמיועד להוות חדר עבודה עבור התובע 1.

יש לדחות טענה זו ויש לדחות את התביעות הכספיות הכרוכות בה.

5.   אין לקבל את משאלת הלב של התובעים לקביעה כי הנתבעים או מי מהם מכרו להם מלכתחילה גם את שני החדרים הנוספים על הגג או כי התחייבו לספקם להם ביחד עם הדירה עצמה.

הקובע לענייננו הוא בראש ובראשונה הסכם המכר עצמו, הוא המוצג ת/3 (להלן: "ההסכם"), ובו נקבע מפורשות, כבר במבוא (פיסקת "והואיל" השלישית) כי המקרקעין הנרכשים הינם " דירה בת  6   חדרים ", וחזקה על התובעים כי לו היו שני חדרי הגג כלולים בממכר - היה הדבר מוצא ביטויו בהסכם המכר והיה נקוב בו כי מדובר בדירה הכוללת 8 חדרים.

סעיף 11 (א) להסכם קובע עוד, כי קבלת החזקה (המפתחות) של הדירה ע"י התובעים - תיחשב כהסכמה וכהודאה מצידם שהדירה הינה לשביעות רצונם הגמורה ובהתאם להסכם, תוך ויתור על כל טענות כלפי הנתבע 1 (למעט תיקוני ליקויים שיש לבצעם), כך שהוראה חוזית מוסכמת זו מולידה גם טענת מניעות כלפי התובעים ביחס לאותם שני חדרים נוספים.

6.   לכאורה, "חוסרם" של שני חדרים בדירה הוא הפרה כה יסודית של ההסכם, כך שהיה מקום לצפות שהתובעים יראו בכך סיבה טובה שלא לקבל את הדירה או לבטל את ההסכם תוך דרישת התרופות בגין הפרה יסודית שכזו, הן התרופות המוסכמות  בהסכם והן תרופות אחרות שהדין מעמיד לימינם; ואולם, הימנעות התובעים מלדרוש כך רק מחזקת את המסקנה שגם בעיניהם לא היתה זו הפרה יסודית או הפרה מהותית או הפרה כלל, אלא בגדר ניסיונם להתעשר ולהיטיב את מצבם כלפי הנתבעים במהלך יחסי הבנייה והשלמתה.

7.   המפרט הטכני, נ/3, שאל תרשומות בכתב יד, השנויות במחלוקת לעניין מועד הוספתן ונסיבות הוספתן ולעניין פרשנותן הראויה וכוונת הצדים לגביהן, מפנים התובעים - הינו מלכתחילה רק מסמך נלווה להסכם המכר, ולא גובר עליו או בא להוסיף חדרים נמכרים, שאינם כלולים בהסכם עצמו.

סעיף 23 להסכם קובע הרי במפורש, כי "בכל מקרה שישנה סטייה מהתוכנית לעומת ההיתר, מחייב ההיתר ", וההיתר לא כלל, במועדים הקובעים לענייננו, חדר נוסף או שני חדרים נוספים על גג הדירה.

וגם כך, הרי גם סעיף 3.1 במפרט זה נוקב במפורש בכך שמדובר ב-" דירה בת 6 חדרים ", ותו לא, והתוספות על הגג לא תוארו כחדר או כחדרים נוספים אלא כהכללת התקנת "חדר מקלחת הכולל מקלחון + כיור גז + אסלה כמו כן יקבל נקודת מים במשרדו", וזו תמצית ההסכמות בין הצדדים:

8.   ברוח "הקומבינה" הישראלית הידועה, שכבר הינה ממין המפורסמות שאינן צריכות ראיה, ושהינה כבר בגדר ידיעה שיפוטית ונחלת הכלל, היא כי הדרכם של קבלני בניין ומזמיני בנייה להכליל לא פעם במבנה מקורה ומרועף גם חלל גג המאפשר בעתיד השלמת פיתוחו (ורישויו, במידת הצורך, רחמנא ליצלן) לשם הפיכתו לחדר נוסף או לשטח מגורים או סטודיו או איחסון משופר, ולשם כך אף מתקינים בו מראש חלון, נקודת מים, נקודות חשמל, ריצוף, וכיוצא באלה "הכנות" לבנייה עתידית משלימה או לשימוש עתידי נוסף.

כך, שוכנעתי, נעשה גם כאן, בלחץ מתמשך של התובעים, בניצוחו של התובע, בבחינת "זה נהנה וזה אינו חסר".

9.   גם בסיפא למפרט נרשמה תמצית סיכום זה, על "תוספות" מוסכמות, שהינן בגדר הכנות לבנייה העתידית המשלימה ולשימוש העתידי הנוסף שאיוו להם התובעים לגבי גג דירתם: "על הגג יותקנו עוד 2 דלתות פלדלת. יינתן חדר מקלחון כולל אסלה, שירותים, כיור. יינתן מטבחון 1 מ'. יותקנו 2 חלונות, ויתווסף נקודות חשמל עפ"י דרישה. בחדר העבודה תינתן נקודת חשמל  נוספת".

10.   כל אלה נאמרו, אך לא נאמר כי יינתנו 2 החדרים המיוחלים או כי ייבנו שני חדרים אלה, להבדיל מהאביזרים המדוברים;

ללמדך, כי ברור היה לצדדים כי אין היתר בנייה לבניית שני חדרים נוספים אלה, וכל שניתן היה (בעיניהם אז) היה להיענות לבקשת התובעים ולהפצרותיהם, על דרך התקנת פריטי התשתית האמורים והרשומים, בתקווה כי עינא בישא לא תשזוף אותם עובר למתן טופס 4 וכי עין פקחי הבנייה לא תבחין בהכנות על הגג שתוסתרנה בתוך אותם שני "כוכים" (כלשון הנתבעים) או בתוך אותם שני "חדרים" (כלשון התובעים), שבתור חדרים אינם נזכרים, מדרך הטבע, בהסכם ובבקשת ההיתר, ואסור (מבחינתם) להזכירם שם.

11.   אכן, כתהיית בית המשפט במהלך ההתדיינות, עולה כאן האפשרות של עריכת הסכם הנגוע באי חוקיות, עליו (על החלק הנגוע באי חוקיות זו) חל סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973, ושראוי היה לשקול דחיית תביעה כזו על הסף, ולחילופין - לגופה, שהרי "חטאו שניהם כאחד - יד הנתבע על העליונה" , ושהרי "מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה", כפי ששנינו מקדמא דנא.