פסק-דין בתיק ת.א. 1695/01 - פסקדין

1.           ההליך :

              בתביעתה הנדונה עתרה התובעת לקבלת פיצוי בסך של 6,754,515 ש"ח (למועד הגשת התביעה), בגין הפקעת מקרקעין בשטח של 18.679 דונם, מתוך מקרקעין בהם היא מחזיקה כחוכרת לדורות מהקרן הקיימת לישראל (להלן: " קק"ל") ומנהלת בהם בית-אבות.

2.           העובדות המוסכמות:

       א.    התובעת הינה מוסד ללא כוונת רווח, המחזיקה ומנהלת, בין היתר, בית-אבות בשם "נוה אפעל" (להלן: " בית-האבות").

       ב.    בית-האבות מצוי במתחם, המורכב ממספר חלקות ותתי-חלקות, בגושים 6176 ו-6177 (להלן: " המתחם"), שהבעלות בהן הנה של קק"ל, ואשר הוחכרו לתובעת לתקופה של 49 שנים, החל מיום 1.10.46 (חוזה החכירה הנו נ/1). שטחו המקורי של המתחם היה 156.06 דונמים (ראה תמ"מ (תכנית מתאר מחוזית) 56א' - נ/2).

       ד.    לגבי המקרקעין שבמתחם חלות שתי תכניות מתאר, תמ"מ 56א' (נ/2) ותמ"מ 118 (נ/3). תמ"מ 56א' אושרה ביום 25.9.72, (ראו סעיף 2א לחוות-דעתו של אינג' יוסף אלרואי (להלן: " חוות-דעת אלרואי") מטעם התובעת, סעיף 8.1 לחוות- דעתו של השמאי מוטי זייד (להלן: " חוות-דעת זייד") מטעם התובעת, וסעיף 5א' לחוות-דעתו של השמאי ראובן מאירוביץ (להלן: " חוות-דעת מאירוביץ") מטעם הנתבעת) ומטרתה:

"לקבוע את ההתפתחות המסודרת של מוסד 'א.פ.ע.ל.' בית אבות... ע"י -

א) קביעת אזורים ותכליותיהם.

ב) התווית דרכים חדשות, הרחבת דרכים, קביעת שטחי חניה ושבילים להולכי רגל וביטול דרכים קיימות.

ג) קביעת מגרשים לבנייני ציבור ושטחים פתוחים פרטיים.

ד) ...";

              תמ"מ 118 (נ/3), אשר אושרה ביום 13.6.76, נועדה לשנות ייעודו של שטח בן כ-10 דונם מתוך המתחם, מאזור מגורים א' לאזור מגורים מיוחד (לשם בניית יחידות דיור לקשישים) (ראו סעיף 2ב לחוות-דעת אלרואי, סעיף 8.1 לחוות- דעת זייד וסעיף 5ב' לחוות-דעת מאירוביץ) (תמ"מ 56א' ותמ"מ 118, יכונו יחד להלן: " התוכניות").  

       ה.    המתחם מהווה כיום שיכון ציבורי, לפי תכנית שיכון ציבורי מס' 3/43/18, אשר הוכנה לפי חוק רישום שיכונים ציבוריים (הוראת שעה) תשכ"ד-1964 (להלן: " חוק שיכונים ציבוריים") ונרשמה ביום 23.12.91 (ראו נספח ב' לסיכומי הנתבעת ועמ' 42 לפרטיכל, ש' 12-14) (הצדדים חלוקים לגבי מועד פרסום התכנית הנ"ל, והאם היתה בתוקף עובר למועד ההפקעה שלהלן). על-פי תוכנית זו, שטחו של המתחם הוא 137 דונם.

       ו.     ביום 23.2.89 פורסמה (בקובץ תקנות 5166), הכרזה בדבר הפקעת חלקים מהחלקות המרכיבות את המתחם, לפי צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) - (מחלף אלוף שדה מחלף בר אילן) (להלן: " ההפקעה"). ביום 24.6.90 פורסמה תב"ע (תכנית בנין עיר) מת"א/15, המתייחסת להרחבת המחלפים הללו, ובה פורטו השטחים המיועדים להפקעה מתוך החלקות הנ"ל (סעיף 5ה' לחוות-דעת מאירוביץ וסעיף 2ג לחוות-דעתו הראשונה של מר אלרואי, מיום 3.3.91, מטעם התובעת). בפועל הופקעו השטחים על-ידי מע"צ, בשני מועדים שונים, ובסה"כ הופקעו, כאמור, 18.679 דונם, המהווים כ-12% משטח המתחם.

       ז.     מע"צ שילמה לתובעת, ביום 18.2.98, בגין ההפקעה, פיצוי בסך של 510,000 דולר של ארה"ב (לרבות ריבית והצמדה), בהתאם לשומה שערך מר עוזי קמר, מטעם מע"צ (נספח ד' לכתב התביעה).

3.           פלוגתאות

       א.    האם יש לראות בשטחי המתחם, אשר נבנו בהתאם לתמ"מ 56א' כדרכים, שטחי חניה, שבילים, מבני ציבור וכו' (להלן: " השטחים שבמחלוקת"), כשטחים שהופקעו לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: " חוק התכנון והבניה"), כאמור בחוק שיכונים ציבוריים?

       ב.    לחלופין, האם השטחים שבמחלוקת הועברו בפועל, מרצון, על-ידי בית-האבות לרשות המקומית ואם כן, האם דינם כדין שטחים שהופקעו?

       ג.     אם התשובה לאחת משתי השאלות הקודמות הינה בחיוב, האם ישנה חפיפה כלשהי בין השטחים שבמחלוקת,  לבין השטחים שהופקעו על פי מת"א  15?