פסק-דין בתיק ת.א. 1651/97

כללי

1.      לפני למעלה מעשור שנים, יזמו ובנו הנתבעות מספר בניינים בשכונת גילה בירושלים. התובעים רכשו דירות באותן הבניינים. לאחר שקיבלו - באיחור של מספר חודשים - את החזקה בדירות, גילו התובעים, לטענתם, כי קיימים ליקויי בנייה רבים בדירות שרכשו. התובעים פנו לנתבעות בדרישה לתיקון הליקויים, ולטענתם לא נענו כדבעי. או אז, הגישו התובעים את התביעה שבפנינו ובה טענות הן באשר לאיחור במסירת הדירה, הן באשר לליקויי הבנייה, הן להחזר תשלומים ששילמו, הן ביחס לירידת ערך הנכס שרכשו והן לזכאותם לפיצויים בגין עוגמת נפש.

הצדדים

2.      התובעים מס' 21-1 (להלן - "התובעים" או "הרוכשים"), הינם רוכשי הדירות נשוא המחלוקת. מדובר בתשע משפחות ובנציגות בית משותף. להלן תכונה כל אחת מהמשפחות, על פי שמה, בשם "משפחת פלוני" או "בני     הזוג פלוני".

3.      א. נתבעת מס' 1 (להלן - "פסגת חנה" או "היזם"), יזמה את הקמת פרויקט הבנייה בשכונת גילה בירושלים, הפרויקט אשר במסגרתו רכשו התובעים את הדירות נשוא המחלוקת.

ב. נתבעת מס' 2 (להלן - "הקריה"), שימשה כקבלן המבצע לבניית הדירות נשוא המחלוקת.

להלן, יכונו פסגת חנה והקריה יחד "הנתבעות".

4.      הצדדים השלישיים מס' 3-2, מר אבי חמני (להלן - "חמני") ויוסף חי (להלן - "חי"), שימשו כמנהליה של הקריה בזמנים הרלבנטים לתביעה זו.

5.      דמויות נוספות משחקות תפקיד בסכסוך הנוכחי. מן הראוי להציגן בפתח הדברים, על אף שאינן צד פורמלי בהליך הנוכחי. אלו הן:

א. תובעים מס' 16-15, מאיר ורחל אדרי, אשר נמחקו מרשימת התובעים, בהסכמת הצדדים, במהלך ניהול המשפט.

ב. עיריית ירושלים הועדה המקומית לתכנון ולבנייה (להלן - "העירייה"), היתה - במהלך מרבית שלבי המשפט - אחד מהצדדים השלישיים, עד לדחיית ההודעה נגדה.

ג. חברת אד"י כהן בע"מ, שימשה כקבלן המשנה של חברת הקריה. מר אריה כהן שימש כמנהלה.

רקע עובדתי

6.      התיק המונח בפניי מאגד בתוכו, הלכה למעשה, 10 פרשיות עובדתיות נפרדות (9 משפחות ונציגות הבית המשותף), המעלות שאלות עובדתית ומשפטיות, אשר חלקן הן טענות משותפות לכלל התובעים, וחלקן הן טענות ייחודיות לכל אחת מהמשפחות.

בכדי להבין מהם הנושאים העומדים להכרעה, ולקצר בהמשך את הדיון, יש לפרוס, בתחילה, את מלוא היריעה העובדתית של הפרשה. זאת אעשה עתה.

7.      בראשית שנות ה-90 של המאה שעברה, רכשה פסגת חנה את זכויות החכירה לדורות במספר מגרשים בשכונת גילה בירושלים, וזאת מתוך מטרה ליזום פרויקט בנייה של מספר בנייני מגורים על מגרשים אלו ולמוכרם (להלן - "הפרויקט"). במהלך השנים 1994-1993 התקשרו התובעים עם פסגת חנה בהסכמים (להלן - "ההסכמים" או "הסכמי הרכישה") לרכישת דירות מגורים (להלן - "הדירות") בפרויקט, שמיקומו היה ברח' שלמה דוגה, שכונת גילה, בירושלים. להסכמים מסגרת כללית, פחות או יותר אחידה, תוך שינוים נקודתיים בין הסכם להסכם, ביחס לפרטים מסוימים.

8.      בהתאם להסכם הרכישה, פסגת חנה - המכונה בהסכם בשם "היזם" - התחייבה כלפי התובעים לבנות את הדירה, להשלימה בהתאם לתכנית, למפרט הטכני ולרשימות השינויים שצורפו כנספח לכל אחד מההסכמים, וכן למסור את החזקה בדירה כשהיא גמורה ומושלמת עד לתאריך מסוים, המשתנה מרוכש לרוכש [סעיף 3.1; ההפנייה לסעיפים מכאן ואילך היא לסעיפי החוזה של תובעים 2-1 (אלי ושולה חי; נספח ב1 לכתב התביעה), אולם סעיפים דומים - ולרוב זהים ממש - קיימים בהסכמים של התובעים האחרים (נספחים ג1, ד1, ה1, ו1, ז1, ח1, י1, יב1 לכתב התביעה), אם כי לעיתים במיספור שונה. שינויים בעלי משמעות בין ההסכמים יצוינו; מטעמי נוחות בלבד אשתמש בלשון יחיד ("הסכם"), אולם הכוונה היא לכלל הסכמי הרכישה].

מובהר בהסכם (סעיף 3.2) כי משמעות האמור שהדירה "גמורה ומשולמת" היא כי הדירה תהיה מחוברת לרשת המים והחשמל, נקייה מכל פסולת בניה ולאחר קבלת האישורים המתאימים לחיבור מים וחשמל, קרי: טופס 4.

בהסכם נאמר כי הקונה מצהיר שידוע לו כי בניית הבניין והדירה תיעשה על ידי הקריה, שכונתה "הקבלן המבצע", שיהיה אחראי יחידי כלפי הקונים לביצוע הבניה, טיבה איכותה ותיקוני שנת האחריות (סעיף 3.7 להסכם).

9.      ביחס לאפשרות כי ייגרם עיכוב במסירת החזקה בדירה נקבעו הדברים הבאים: ראשית, נקבע (סעיף 3.4) כי איחור של עד 90 יום במסירת החזקה לא יהווה הפרה של ההסכם. שנית, נקבע (סעיף 3.3) כי בכל מקרה של הפרעות שונות, כגון: מחסור ארצי בחומרי בניה, שביתה כללית, מעשי איבה, מלחמה, צווים או הוראות מטעם רשויות מוסמכות המגבילים את הבניה, או מסיבות אחרות - שאינן תלויות ביזם או שלקבלן המבצע אין שליטה עליהן - יידחה מועד גמר בניית הדירה ומסירתה לרוכשים.