פסק-דין בתיק ת.א. 1391/02

1.           ההליך:

              התובע, מר יצחק אלנר, הגיש בתיק זה תביעה, בה עתר לקבלת סעד הצהרתי כי חוזה, לפיו רכש ממר אליהו חי, הנתבע, נכס, בטל ו/או בוטל כדין, להורות על השבת הסכומים ששילם לפיו ולפצותו בגין הנזקים שנגרמו לו, לטענתו, עקב התקשרות זו.

2.           העובדות שאינן שנויות במחלוקת:

       א.    במהלך בניית בנין מגורים בשדרות נורדאו 64, בתל-אביב (להלן: "הבנין"), הידוע גם כחלקה 118/1 בגוש 6957, על-ידי חברה בשם בית בשדרות נורדאו 64 בע"מ, באמצעות מנהליה ה"ה ישראל פינמן ויצחק גולברג (להלן: "הקבלנים"), סגרו הקבלנים חלל פנוי במרתף, מתחת לקומת הקרקע, ויצרו מחסן (להלן: "המחסן" או "הנכס") וזאת, בניגוד לרישיון הבניה שהוצא לגבי הבנין ביום 26.10.50 (נספח יא/1 לתצהיר עדותו הראשית של התובע (להלן: "תצהיר התובע")). ביום 1.4.52 ניתן, ככל הנראה, פסק-דין (בתיק מס' 2449/52), לפיו הוצא צו הריסה למחסן (כך עולה מנספח יא/2 לתצהיר התובע. פסק-הדין עצמו לא הוגש). בהמשך, פנו הקבלנים, ביום 30.1.53, לועדת בנין ערים בעיריית תל-אביב (להלן: "העירייה"), וביקשו לאשר בנית המחסן, אשר שימש, לטענתם, כמקום אחסנה לחומרים ולכלי בניה (נספח יב לתצהיר התובע). היתר בניה למחסן לא ניתן מעולם, אולם, העירייה אף לא פעלה להרסו.

       ב.    ביום 2.2.75 נרשם הנכס בלשכת רישום המקרקעין כ"מחסן", בשטח של 32 מ"ר, לו צמודים 32/657 חלקים ברכוש המשותף מספר משנה 118/15, בשם ה"ה ישראל פינמן ויצחק גולברג, בחלקים שווים ביניהם.

       ג.     בשנת 1986 לערך (שכן, לא הובאה ראיה למועד המדויק)  רכשה הגב' מזל אליהו, אשת הנתבע אותה עת, את הנכס מהקבלנים ובשנת 1987 (התאריך המדויק אינו קריא בנסח הרישום), נרשמה היא כבעלת הנכס, בלשכת רישום המקרקעין. ביום 2.11.87 העבירה גב' מזל אליהו את הנכס, בלא תמורה, לנתבע, והנכס נרשם על שמו, בלשכת רישום המקרקעין ביום 8.8.88 (נספחים טז ו- ו' לתצהיר התובע).

       ד.    ביום 15.1.88 נערכה בקורת בנכס, מטעם מנהל ההנדסה של העירייה, במסגרתה נתגלה על-ידם, כי מבוצעות שם עבודות חפירה ופתיחת חלונות, ללא היתר בנייה (נספח יג לתצהיר התובע) והנתבע נתבקש להגיש בקשה להיתר בניה בגין העבודות הללו. ביום 13.3.88 הוכנה, על-ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה (להלן: "הועדה המקומית") "הודעה להגשת משפט" כנגד הנתבע (נספח טו לתצהיר התובע), בגין העבודות הנזכרות ועבודות נוספות שבוצעו בנכס (כמפורט בסעיף 5 לאותה הודעה) ובמסגרתה נתבקש צו הריסה. לא ידוע מה עלה בגורלה של הודעה/כתב-אישום זה. בכל מקרה, לא הובאה בפני כל ראיה, בדבר העמדתו של הנתבע לדין בגין הבניה האמורה, ללא היתר בניה. עם זאת, ביום 26.9.89 הוגש לבית-משפט לעניינים מקומיים בתל-אביב-יפו, כתב אישום כנגד הנתבע ואחרים (בת.פ. 973/89), בו נרשם, כי בקומת המרתף של הבנין, במקום שנועד בהיתר הבניה של הבנין ל"מילוי אדמה חלקי וחלל פתוח", "נמצאת יחידה שנבנתה ללא היתר בשטח של 38 מ"ר" וכי ביום 9.7.89 (הוא מועד עריכת הביקורת), נעשה ביחידה האמורה שימוש חורג, לצרכי משרד. כתב האישום תוקן, בענין שאינו רלבנטי לאמור. ביום 25.2.90 הודה הנתבע, בין היתר, בעובדות המפורטות לעיל, והורשע (על-ידי כב' השופטת סוקולוב) בעבירות אשר יוחסו לו בכת האישום. ביום 1.7.90 נגזר על הנתבע קנס וניתן צו להפסקת שימוש בנכס כבמשרד, כעבור 12 חדשים.

       ה.    ביום 13.7.88 הגיש הנתבע, לוועדה המקומית, בקשה להתיר לו שימוש חורג בנכס, ממחסן למשרד לבעל מקצוע חופשי (שכן הנכס היה מושכר לבעל מקצוע חופשי). ביום 13.12.89 החליטה הועדה המקומית לאשר השימוש החורג, למשך 5 שנים (בכפוף למילוי תנאים) (נספח יט/5 לתצהיר התובע). בפועל ניתן לנתבע ההיתר לשימוש חורג, ביום 3.9.90 (נספח כ לתצהיר התובע).

       ו.     בשנת 1997 פרסם הנתבע מודעה בעתון, לפיה חפץ הוא למכור את הנכס, אותו הגדיר כ"דירה". התובע, שהיה מעוניין אותה עת לרכוש דירה למגוריו, הביע עניין בנכס. במהלך המשא-ומתן הסכימו הצדדים כי התובע ירכוש את הנכס תמורת סכום של 133,000 דולר. זכרון הדברים, בכתב-ידו של התובע, נערך ונחתם ביום 7.9.97 (נספח א/1 לתצהיר התובע) (להלן: "זכרון הדברים") והחוזה נחתם בין הצדדים ביום 19.9.97 (נספח ב' לתצהיר התובע) (להלן: "חוזה המכר").

       ז.     ביום 4.2.02 נחתם זכרון דברים בין התובע לבין מר חן ירמיצקי, למכירת הנכס לאחרון. אולם, זה לא השתכלל לבסוף לכדי חוזה מכר, וזאת, אליבא דתובע, לאחר שנתגלתה לו ההיסטוריה של הנכס, כמתואר לעיל, והוא גילה אותה לרוכש המיועד (סעיף 32 לתצהיר התובע).

       ח.    זמן קצר לאחר שנתגלו העובדות האמורות לתובע, כנטען על-ידו, הוגשה תביעה זו (והגשתה מהווה אף הודעה מצדו על ביטול חוזה המכר).

3.           הפלוגתאות:

       א.    מה ידע הנתבע עובר לחתימת חוזה המכר, אודות תולדות הנזכרות של הנכס ומה גילה לתובע. ובמסגרת זו, האם הפר הנתבע כלפי התובע את חובת הגילוי, או את חיוביו החוזיים, והאם הטעה אותו ו/או התעשר על חשבונו שלא כדין?

       ב.    האם זכאי התובע לבטל את חוזה המכר?

       ג.     כיצד יש לבצע את ההשבה בעקבות ביטול חוזה המכר, אם בכלל?

       ד.    האם התובע זכאי לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו לו (נזקי הסתמכות), אם בכלל?

       ה.    האם קיים אשם תורם מצד התובע, או מטעמו, בגין רשלנותו, אם היתה כזו?

4.           על מהות הנכס - הערה מינוחית:

       א.    הצדדים יחסו משקל לא מבוטל למינוח בו נקטו חוזה המכר וזכרון הדברים, לגבי הנכס-הממכר. בעוד ב"כ התובע הדגיש, כי למרשו נמכר מחסן ולא דירה, ב"כ הנתבע הדגיש, כי מרשו מכר דירה, הרשומה בלשכת רישום המקרקעין, כמחסן. אקדים ואומר, כי לטעמי, לא על הפירוש המילולי למונח "דירה", יוכרע תיק זה.