פסק-דין בתיק ת.א 1116/99

עניינה של התביעה שלפנינו בעסקאות סותרות במקרקעין ובתוקפו של הסכם שנכרת על ידי פסול דין (חסוי). ככל שידיעתי מגעת, הנושא השני טרם נדון בפסיקה.  

העובדות הצריכות לענין והנפשות הפועלות

1.        בקדמת הבימה ניצב הנתבע מס' 1 (להלן: " פואד").

נספר כבר כעת, כי בבעלותו של פואד שטחים נרחבים של מקרקעין, שאותם ירש מאביו. ענייננו מתמקד במקרקעין הידועים כ-1955/5241 חלקים מתוך חלקה 20 בגוש 19271 בסכנין (להלן: " החלקה").

פואד, שהיה מוכר בסכנין כשוער בקבוצת הכדורגל, ידוע כמי שמשך שנים נתן עינו בטיפה המרה, ובגין התמכרותו לאלכוהול הוכרז ביום 28.4.98 כחסוי וניתן עליו צו אפוטרופסות. כאפוטרופסים על פואד התמנו אמו, אחותו ובן דודו בשם סאמי שקור (להלן: " סאמי").

2.        ביום 10.8.97 נחתם זכרון דברים בין פואד לבין התובעים, לפיו מכר פואד לתובעים 1000/5241 חלקים מתוך זכויותיו בחלקה, תמורת הסך של 100,000 ש"ח .

עשרה ימים לאחר מכן, ביום 20.8.97 נחתם הסכם על בסיס זכרון הדברים. ההסכם וזכרון הדברים נערכו על ידי עו"ד עות'מאן אבו-ריא, ואציין כי שני המסמכים כמעט זהים, למעט  שבהסכם נכתב שמס השבח יחול על התובעים-הקונים (ההסכם וזכרון הדברים ייקראו להלן: " העסקה הראשונה"). 

העסקה הראשונה לא דווחה לרשויות המס, לא נרשמה הערת אזהרה בגינה ולא ניתן יפוי כח בלתי חוזר על ידי פואד.

3.        ביום 23.7.99 נחתם הסכם בין פואד לנתבע מס' 2 (להלן: " נור"), ולפיו מכר פואד  לנור 1500/5241 חלקים מזכויותיו, תמורת הסך של 70,000 דולר, שערכו בשקלים דאז היה 280,000 ש"ח (להלן: " העסקה השנייה").

העסקה השנייה לא דווחה לרשויות המס, לא ניתן יפוי כח בלתי חוזר על ידי פואד, אך נרשמה הערת אזהרה בגינה לזכותו של נור.

4.        עוד נספר כי ביום 8.4.97 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין, הערת אזהרה לזכותו של אחד בשם אמין שחאדה על 455/5241 חלקים בחלקה. העסקה עם אותו אמין שחאדה, לא עלתה על שולחן הדיונים ולא נידרש לה.  

5.        בשלב זה נרחיב מעט אודות הנפשות הפועלות ונכיר את ע'סאן ע'נאא'ם (להלן: " ע'סאן"). ע'סאן הוא ידידו או שכנו של פואד והוא תיווך בעסקה בין פואד לבין נור והיה הרוח החיה בעסקה זו. נספר כי ע'סאן היה מעורב בעסקאות מקרקעין נוספות שעשה פואד, גם בתקופה לאחר שכבר הוכרז כפסול דין.

נציג גם את אחיו של נור, מר אנואר חמוד (להלן: " אנואר") שהוא היה המוציא והמביא בכל הקשור לעסקה בין נור לפואד. למעשה, כפי שיפורט בהמשך, נור לא נפגש כלל עם פואד, והיה זה אנואר ששילם לפואד, לטענתו, את התמורה בסך של 70,000$, ובפניו חתם פואד על ההסכם נשוא העסקה השנייה.

המחלוקת בין הצדדים :

6.        לפנינו אפוא שתי עסקאות סותרות. התובעים טענו כי העסקה הראשונה בזמן, בינם לבין פואד, גוברת על העסקה השניה שבין פואד לנור.

בנוסף, טענו התובעים, כי העסקה השניה נעשתה שלא בתום לב, בתרמית ובהטעיה, ותוך ניצול מצבו הנפשי של פואד שלא קיבל כל תמורה עבור העסקה, למרות מה שנכתב בהסכם.

בנוסף ולחילופין, טענו התובעים כי אין בפנינו שתי עסקאות סותרות, באשר העסקה שבין פואד לנור בטלה מעיקרה, מאחר שנערכה למעלה משנה לאחר שפואד הוכרז כפסול דין.

מנגד, טען נור כי התובעים לא רשמו הערת אזהרה לזכותם, ולכן יש לראותם כמי שהתרשלו והכשילו אותו, כמי שהסתמך על כך שהחלקה "נקיה" מזכות צד שלישי.

לשיטתו של נור, היה על סאמי, כאפוטרופוס של פואד, לרשום הערת אזהרה על מינויו כאפוטרופוס, כמתחייב על פי דין, ומשלא עשה כן, נור היה רשאי להסתמך על הרישום ויש לראות את העסקה השניה כתקפה.