פסק-דין בתיק ש 132/08

כללי

1.      בליבה של המחלוקת בשאלת דמי השכירות מצויים המקרקעין בשכונת מוסררה בירושלים, מול שער שכם,  ברחוב הנביאים 2 בירושלים. המקרקעין רשומים בלשכת רישום המקרקעין כחלקות 38,39 בגוש שומה 30055 ספר 1015 דף 7314, שטחם הכולל 2,298 ש"ח (להלן: המקרקעין"). על המקרקעין נבנה מתחם מסחרי בו מופעלים בית קפה, תחנת מוניות ומספר חנויות.

הבנוי על המקרקעין טרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים.

בזכויות במושע במקרקעין מחזיקים שייח מחמוד אלדג'אני, בבעלותו 53/160 מהזכויות, דרוויש בן שייח עבדול ראזק בן שייח מחמוד אל דאג'ני, בבעלותו 53/160 מהזכויות, אחמד בן חאג יוסף חינדה, בבעלותו 14/160 מהזכויות ומחמוד אל תזיז, בבעלותו 3/12 מהזכויות.  

נסח רישום של המקרקעין צורף לכתב התביעה לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעים (תיק שכ' 132/08) וסומן נספח ת/8.

2.      לפניי שתי תובענות לקביעת דמי שכירות ריאליים בחלקו של הנכס הבנוי על המקרקעין, שטחו 150 מ"ר, המשמש כמרכז מסחרי בן שתי קומות. בנכס מופעלים בקומה הראשונה בית קפה ומשרדי תחנת מוניות ובקומת הקרקע מגרש החניה של המוניות וחנויות לשווק מכשירי טלפון ניידים.

התובענות הוגשו נגד מאג'ד עבדו, יורשו של השוכר הראשון בנכס, עדנאן עבדו ז"ל. המנהל את תחנת המוניות. התובענות הוגשו על ידי הטוענים לבעלות במקרקעין- האחת, ע"י יורשי המנוח טזיז המחזיקים בבעלותם 3/12 מהזכויות בנכס (תיק שכ' 132/08). השנייה, ע"י יורשי המנוחים לבית אלדג'אני ויורשי המנוח חינדה, אשר ביחד מחזיקים בבעלותם 9/12 מהזכויות במקרקעין (תיק שכ' 116/10).

אלו גם אלו טוענים לזכותם בדמי השכירות בנכס; על יסוד זכותם בנכס עתרו, כל אחד בתביעה עצמאית, לבית הדין לשכירות על מנת שייקבע את דמי השכירות בנכס.

בהסכמת הצדדים, הואיל ועסקינן במסכת עובדתית אחת, אוחד הדיון בשתי התובענות, בהחלטה מיום 15.9.10. כבר בשלב זה יצויין, כי בית הדין ניסה פעמים לא מעטות להביא הצדדים לידי הסדר, גם לאחר שמיעת הסיכומים, ואולם הדבר לא צלח.

יריעת המחלוקת

3.      סלע המחלוקת נעוץ בקביעת דמי השכירות בנכס- האם תחת אצטלתו של חוק הגנת הדייר עם תקרת המקסימום או שמא דמי שכירות ריאליים? תחילה נדרש לקבוע את הזכויות במקרקעין- שמא חל ותקף במקרקעין הסכם החלוקה והשימוש בין הצדדים מיום 16.6.05, אם לאוו?

דיון והכרעה

4.      מטעם התובעים בש 132/08 העידו מחמוד טזיז, גבי בר גיורא, עו"ד ג'מאל אבו טועמה.   מטעם התובעים בש 116/10 העידו ד"ר סלימאן דג'אני.  מטעם הנתבעים העידו וליד עבדו, מאג'ד עדנאן סאעד עבדו ומוסא מחמוד עיקרמאווי.

5.      לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובחומר הראיות בתיק, שמעתי את העדים הנ"ל ונתתי דעתי לטענות ב"כ הצדדים בסיכומים, שוכנעתי כי דין התביעה להתקבל וחלוקת דמי השכירות בין הבעלים תהא בהתאם לאמור בפסק דין זה.

הזכויות במקרקעין: הסכם החלוקה והשיתוף- העודנו בתוקף?

6.      סעיף 29 (א) לחוק המקרקעין קובע: "הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן- הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר".

הסכם שיתוף כשמו כן הוא, חוזה המעגן בכתובים את השימוש במקרקעין המשותפים, החזקתם וניהולם. אין בכוחו כדי לגרוע או להוסיף על מצבת הזכויות הקנייניות בנכס (ע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט (1) 243; ע"א 4029/03 עוודי נ' חרמוני (לא פורסם, ניתן ביום 11.1.04)).

חוזה לתקופה בלתי מוגבלת ניתן לסיום בכל עת ובלבד שניתנה הודעה על כך (הודעת ביטול) זמן סביר מראש (עע"מ 8183/03 חברת החשמל נ' מועצה אזורית גולן (לא פורסם, ניתן ביום 22.8.10); ע"א 442/85 משה זוהר ושות' נ' מעבדות טרבונל (ישראל) בע"מ, פ"ד מד (3) 661).

7.      מהכלל לפרט- שוכנעתי כי הסכם החלוקה והשימוש בוטל בהודעת הביטול מיום 7.4.06 אשר נשלחה מעו"ד כותאב אל מחמוד טזיז. הודעת הביטול צורפה כנספח י' לתצהיר עדותו הראשית של ד"ר סלימאן דגאני, הוא התובע 1 בתיק ש' 132/08. הודעת הביטול הוגשה בשפה הערבית ותורגמה ע"י מתורגמן בית המשפט. תימוכין להמצאת הודעת הביטול נמצאו בעדותו של עו"ד אבו טועמה, אשר העיד בפני בית המשפט מטעם משפחת טזיז ועדותו מקובלת ומהימנה בעיניי. עו"ד אבו טועמה אישר כי יודע מפיו של עו"ד כותאב, כי הלה המציא לידי מחמוד טזיז את הודעת הביטול. משפחת טזיז לא הביאה כל לא ראיה לסתור ראיה זו ודוק; המדובר בעד שהעיד מטעמם ואשר מצוי בפרטי המחלוקת. אשר על כן, שוכנעתי כי הודעת הביטול הומצאה כדין לידי מחמוד טזיז.