פסק-דין בתיק עתמ 1670/05

א.        רקע עובדתי

1.         העותרת היא עמותה רשומה מייסודה של תנועת "המזרחי". היא הבעלים הרשום של חלקה 484 בגוש 6580, הנמצאת ברח' אחוזה ברעננה, ושטחה הוא 2,497 מ"ר (להלן: "החלקה"). ביום 23.2.05 החליטה וועדת המשנה של הועדה המקומית לתכנון ולבניה,  רעננה (המשיבה 1 - להלן: "הועדה המקומית") להפקיע מן החלקה שטח של 1,000 מ"ר, מכוח סעיפים 5-7 ו- 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, וסעיפים 188-190 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1995 (להלן: " החוק"). העותרת מבקשת להורות כי ההפקעה תבוטל, ולחלופין כי הועדה המקומית תחוייב להפקיע את החלקה בשלמותה ולשלם לעותרת פיצויים בגין מלוא שטח החלקה.

2.         השתלשלות העניינים שהובילה להגשת העתירה הינה כדלקמן:

א.         החלקה נשוא העתירה נכללה בעבר בחלקות מקור 1 ו- 2 בגוש 6580. בשנת 1948 אושרה תוכנית איחוד וחלוקה מחדש של שתי חלקות אלו, שכללה הפקעה לצרכי ציבור. החלקות פוצלו לעשרים וחמש חלקות חדשות, שאחת מהן היא חלקה 484 הנדונה בעתירה זו. באותה עת היו חלקות 1 ו- 2 בבעלות קרן ארץ ישראל של תנועת המזרחי (להלן: "'הקרן"). לאחר יישום תוכנית האיחוד והחלוקה היו בבעלותה של הקרן חלקה 484 הנ"ל, וכן חלקות 476, 477 ו- 478.

ב.         על גבי חלקות 476, 477 ו- 478 נבנה בית ספר "יבנה" (להלן: "בית הספר"), שנוהל על ידי הקרן. בית ספר זה עבר לרשות המועצה המקומית (דאז) רעננה (המשיבה 2 - להלן: "העירייה") בסמוך לקום מדינת ישראל כחלק מהקמת מערך החינוך הממלכתי-דתי. שלוש חלקות אלו סמוכות לחלקה 484.

ג.          בשנת 1982 העבירה הקרן לעותרת, ללא תמורה, את כל נכסיה, לרבות החלקה נשוא העתירה (484).

ד.         על פי תוכניות בנין עיר החלות על המקרקעין נשוא העתירה, מסומנות חלקות 476-478 ו- 484 (החלקה נשוא העתירה) כמיועדות לשטח לבניין ציבורי (תוכנית רע/1/1, תוכנית רע/57/1 ותוכנית רע/2000).

ה.         העותרת טוענת כי בשנת 1992 פלשה העירייה לשטח חלקה 484, הסמוכה לחלקות עליהן הוקם בית הספר, על מנת להרחיב את שטח בית הספר. העותרת קבלה על כך בפני ראש העיר דאז (נספח ט' לעתירה). במהלך השנים הרחיבה העירייה את פלישתה לחלקת העותרת, כשהיא בונה על שטח זה מבנים קבועים ומגרשי ספורט, ללא הסכמת העותרת. העירייה טוענת כי בית הספר הוקם בשנות החמישים על חלקות 476-478, ובחלקו גם על חלקה 484, על פי תצלום אויר משנת 1958 שבידיה. לטענתה, במהלך השנים הרבות בהם מתקיים בית הספר לא שונתה החזקת העירייה בשטח החלקה. לפיכך מכחישה העירייה כי פלשה לשטח החלקה שלא כדין.

ו.          במהלך שנות התשעים ותחילת המאה הנוכחית התנהל משא ומתן בין הצדדים, שכן בית הספר "הפולש" הוא מוסד של תנועת "המזרחי". לטענת העותרת סוכם בשנת 2003 כי הועדה המקומית תפקיע את כל החלקה, ותשלם פיצוי בגין מלוא שטח החלקה, לרבות דמי שימוש. לטענת המשיבות, נדונו אפשרויות שונות לפתרון הבעיה, כולל שינוי תוכנית בניין עיר באופן שניתן יהיה לנצל חלק מן החלקה לצרכים מסחריים, אך תוכנית זו לא אושרה. לאחר מכן נשקלה האפשרות לאשר לעותרת היתר בנייה להקמת בית אבות ודיור מוגן בשטח החלקה. אך נמצא כי לא יהיה ניתן לממש זכויות בנייה בהיקף הנדרש לבית אבות שחלקו סיעודי, באופן שהופך את האפשרות לבניית בית אבות לבלתי-כדאית (כך לגרסת המשיבות).

ז.          בנסיבות האמורות לעיל, כאשר המגעים בין הצדדים הגיעו למבוי סתום, הגישה העותרת ביום 15.12.04 תביעה לסילוק ידה של העירייה מן החלקה. בעקבות כך החליטו המשיבות על ההפקעה נשוא העתירה. הועדה המקומית הפקיעה מן החלקה 484 אותם שטחים המשמשים את בית הספר. הדיון בתביעה לסילוק יד  ממתין להכרעה בעתירה זו.

3.         על יסוד העובדות המפורטות לעיל, טענה העותרת בעתירה שהגישה כי יש לבטל את ההפקעה, ולחלופין להורות לוועדה המקומית להפקיע את השטח כולו כנגד תשלום פיצוי מלא, וזאת משלושה טעמים. ראשית, ההפקעה מנוגדת להוראת סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון והבניה, שכן האופן בו נעשתה ההפקעה פוגע פגיעה מהותית באפשרות ניצולה העתידי של יתרת החלקה שלא הופקעה. שנית, סך כל ההפקעה המצטברת בחלקה עוד לפני ההפקעה נשוא העתירה מהווה 47.95% מתוך השטח המקורי של החלקה, ולכן לא ניתן לבצע הפקעות נוספות ללא תשלום פיצוי. שלישית, העירייה פעלה בחוסר תום-לב בביצוע ההפקעה, שכן היא נועדה לתת הכשר משפטי לפלישה ארוכת שנים, ולחסום את התביעה לסילוק יד שהגישה נגדה העותרת.

4.         המשיבות טענו בכתב התגובה שהגישו לקראת הדיון המקדמי (ואשר לא נתמך בתצהיר), כי אין כל הגבלה בדין על ביצוע הפקעה נוספת, אף מעבר ל- 40% אחוז מן החלקה, אלא שבמקרה זה תהא התובעת זכאית לתשלום פיצוי. נושא הפיצוי איננו רלבנטי לעתירה זו, העוסקת בחוקיות ההפקעה. המשיבות גם טוענות כי אין בסיס לטענה בעניין הפחתת שווי יתרת המגרש.

5.         בעקבות הדיון המקדמי שהתקיים בעתירה ביום 29.6.05, הסכימו הצדדים כדלקמן:

"א.       העתירה תצומצם לטענה האחת והיחידה הנוגעת לסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, דהיינו, שלא ניתן להפקיע את החלקה, ולחלופין צריך להפקיע את כולה, שכן כתוצאה מן ההפקעה יפחת שוויה של יתרת המגרש.

ב.         לצורך הכרעה בשאלה דלעיל, יסכימו הצדדים על מינוי שמאי מוסכם, שיחווה את דעתו בשאלה דלעיל, כמו גם בשאלה האם הפגיעה ביתרת המגרש הינה משמעותית או זניחה, והאם היא מאפשרת לבעל החלקה - לאחר ההפקעה - שימוש סביר ביתרת החלקה."

הצדדים על מינויו של שמאי המקרקעין יגאל אברהמוב כמומחה מטעם בית המשפט, על מנת שיכריע בשאלות המפורטות לעיל. הם הגישו לו חוות דעת שמאיות מטעמם. לאחר הגשת חוות דעתו, השיב המומחה על שאלות הבהרה, ואף נחקר חקירה נגדית מוגבלת בהיקפה על ידי ב"כ הצדדים, ואז הגישו הצדדים את סיכומיהם בשאלות דלעיל.

6.         להלן סיכום ממצאיו של השמאי אברהמוב, כפי שבאו לידי ביטוי בחוות דעתו, בתשובות ההבהרה ובעדותו:

א.         סך הכל השטחים שהופקעו, או שפורסמה לגביהם הודעה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), אינם מגיעים לכדי 40% מחלקת המקור. לצורך כך יש להתעלם משטחים המיועדים לשטחי ציבור שטרם הופקעו, וטרם פורסמה לגביהם הודעה כאמור (שטחים אלו מהווים 6.1% משטח חלקת המקור). השמאי אברהמוב מתייחס להיקף ההפקעה, שאיננו עולה על 40% מחלקת המקור, לאור ההלכה שנפסקה בע"א 6663/93 צאיג נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון, פ"ד נה(1) 49, בעמ' 71-72, שם נקבע כי קיימים שני תנאים מצטברים לפטור מתשלום פיצויים בגין הפקעה: "התנאי הראשון - שהשטח הנרכש עכשיו אינו עולה על 40% מן השטח העכשווי של ה'מגרש'. התנאי השני - שהשטח הנרכש עכשיו, יחד עם שטחים שנרכשו בעבר, אינו עולה על 40% מן השטח של ה'חלקה המקורית'".

ב.         ההפקעה נשוא העתירה היא " הפקעה מאולצת ולכן יצרה צורת מגרש לא רגולרית". אברמוב מסביר בעמ' 14 לחוות דעתו: