פסק-דין בתיק עש 765/04

1.         הערעור הוא בהתאם לסעיף 29(ד) לחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961 (להלן: החוק או חוק מס רכוש ), על החלטת ועדת ערר (להלן: הועדה או ועדת הערר ) מיום 8/12/02 בערר מס' 2/02 לפיה אושרה החלטת המשיב ונקבע כי מועד הרכישה של הקרקע נשוא הערעור הוא 4/12/90, עת אישר מינהל מקרקעי ישראל למערערת את הסכם הפיתוח למגרש, ושווי העסקה הועמד על סכום של 934,999 ש"ח. עוד קבעה הועדה כי הנכס שהוא מגרש, הוא בגדר של "נכס קבוע", וכי אין בסמכותה לסווג את המגרש כמלאי עסקי.  

2.         הערעור מלכתחילה התייחס לכלל הנושאים הנ"ל. בישיבת בית המשפט ביום 9/9/04 הודיעה המערערת באמצעות בא-כוחה, כי נושא סיווג המקרקעין כבר נדון במסגרת תיק וע 3057/02, ואינו עוד במחלוקת בערעור זה (עמ' 2 ש' 19-20 לפרוט').

            אשר על כן, אני מורה על תיקון הודעת הערעור וצמצום המחלוקת באופן ששאלת סיווג המקרקעין, אינו עוד נושא המחלוקת בתיק זה.

הרקע והנסיבות הצריכות לעניין :

3.         המערערת היא עמותה לשיכון ורווחה חברתית לערביי חיפה (להלן: המערערת או העמותה ). המערערת נוסדה ב- 9/8/98, כגוף ציבורי שלא למטרות רווח, כאשר מטרתה למצוא פתרון למצוקת דיור לאוכלוסיה הערבית בעיר.

4.         במכתב מיום 7/12/90 הודיע מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל ), באמצעות מנהל מחוז חיפה, כי בישיבת המינהל ביום 4/12/09 אישר המינהל את בקשת המערערת להקצות לה את הקרקע הידועה כחלקה 83 בגוש 10858, תוכנית חפ/1400, תכנית י' בחיפה, בשטח של כ- 1,054 מ"ר (להלן: המגרש ) למטרת מגורים + מסחרי (ראה נספח א' לכתב התשובה מטעם המשיב, להלן: אישור ההקצאה המקורי ).

            בהודעה ששלח המינהל בנוגע לאישור האמור (להלן : הודעת המינהל הראשונה), נקבע גם שווי הקרקע (805,595.70 ש"ח +מע"מ), הוסברו האפשרויות לתשלום דמי החכירה, וכן הצורך לחתום על הסכם הפיתוח וביצוע תשלום התמורה המתחייבת למינהל, ביחס להקצאת המגרש והקניית הזכויות בו למערערת.

            בתשובה להודעה האמורה ביקשה המערערת מן המינהל להאריך לה את המועד לביצוע העסקה, וזאת כדי לנהל משא ומתן על אופן רכישת הקרקע שהוקצתה לה. המערערת הגישה מספר בקשות להארכת המועד (נספח ב/1 ו-ב/2).

            ביום 18/2/92 הודיע המינהל, באמצעות סגנית אחראי מחוזי לעסקאות עירוניות, הגב' ג'וזפין רימוני, כי המערערת טרם השלימה את העברת מלוא התמורה המגיעה למינהל. על פי אותו מכתב שילמה המערערת 10% בלבד מן הכספים המגיעים למינהל, ונשלח שובר על יתרת החוב ע"ס של 459,017.57 ש"ח, תוך הבהרה כי יש לבצע את יתרת החוב תוך 14 יום ממועד משלוח ההודעה (נספח ב/3 לכתב התשובה של המשיב).

בהמשך היו חילופי דברים נוספים בין הצדדים. ב- 14/9/92 שלח עוה"ד נרקיס שייצג באותו מועד את המערערת הודעה ולפיה עם קבלת חוות דעת השמאי בעדכון המחיר של העסקה של המגרש תקודם העסקה ואז יוגשו גם תוכניות בניה.

מכאן שניתן להניח שלפחות עד ליום 14/9/92, הוארכה ההצעה שהעמיד המינהל למערערת בקשר להקצאת המגרש, על-פי התנאים שפורטו ב הודעת המינהל הראשונה.

5.         ביום 18/1/93 הודיע המינהל על ביטול העסקה שנערכה ביום 4/12/90, לפי תוכנית חפ/422 מאחר שהמערערת לא מילאה אחר תנאי העסקה, בכך שלא שולמו כל הכספים הנדרשים, והמערערת נדרשה לפנות את הנכס תוך 30 ימים ולהחזירו למינהל כשהוא ריק ופנוי מכל אדם וחפץ (נספח ג).

ביום 18/8/93 נשלח מכתב באמצעות הפקסימיליה מטעם המערערת ישירות אל שר הבינוי והשיכון דאז, השר בנימין בן אליעזר, ובו בקשה לסייע ולזרז " את השלמת ההקצאה בהתאם לתנאים המקוריים מגורים + מסחר כפי שאושר על ידי רשויות התכנון עקרונית..." (ההדגשה אינה במקור - ש' ו', נספח ב/5 לכתב התשובה של המשיב) .

6.         ביום 31/8/93 הודיע המינהל למערערת (להלן: הודעת המינהל השנייה ), כי בישיבתו מ-  22/8/93 אישר המינהל את בקשת המערערת להקצות את המגרש לפי תכנית חפ/1400 בחיפה, בשטח של 1,054 מ"ר למטרת מגורים ג' (להלן: אישור ההקצאה השני ). פרטי עיסקת ההקצאה ותנאיה יקבעו בהסכם פיתוח.

            גם בהודעה זו הובהר כי ההקצאה תכנס לפועל עם חתימה על הסכם הפיתוח וביצוע מלוא התמורה למינהל, במסגרת מגבלת המועדים שאוזכרו שם.

            הסכם הפיתוח נחתם בין המינהל והמערערת ביום 1/11/93.

טענות בעלי הדין :

7.         לעמדת המערערת המועד הקובע לעניין רכישת הקרקע, לצורך חיוב במס רכוש הוא 1/11/93, שהוא מועד חתימת ההסכם עם המינהל בפועל, וכל חילופי מסמכים לקראת הסכם שקדמו לאותו מועד אינם רלוונטיים, לצורך זה. מסמך החוזה המקורי מיום 4/11/90 לא נחתם על ידי הצדדים, ואפילו היה הסכם, ההסכם החדש בא במקומו ואינו המשך של ההסכם הראשון. לכן, ניתן לחייב את המערערת במס רכוש רק מיום 1/11/93.

            גם המועדים בהם ניהלה מו"מ עם חברות בנייה לצורך מימוש הפרוייקט - מועדים שהיו לאחר 1993 - יש בהם להעיד, כי עד לאותו מועד לא נהנתה מן המגרש.