פסק-דין בתיק עש 1007/05

1.         הערעור הוא לפי סעיף 83 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: חוק מע"מ ) על החלטת המשיב בהשגות, במסגרתן נדחו חלק מטענות המערערת על שומות עסקאות שהוציא המשיב, בגין תקופות החיוב: ינואר 1999 עד דצמבר 1999; ינואר 2000 עד דצמבר 2000; ו- יולי 2002 עד אוגוסט 2002. בגין תקופות אלה הוצאו שומות, לפיהן הועמד החיוב במע"מ (בערכי קרן) על סכום של 233,660 ש"ח .

2.         לאחר הגשת תצהירי עדות מטעמם  של בעלי הדין, נמסרה הודעה כי המחלוקת ביניהם היא משפטית וכי הגיעו לידי הסדר דיוני, לפיו יוותרו על חקירת המצהירים ויגישו סיכומים בכתב. הודעה זו קיבלה תוקף של החלטת בימ"ש (ראה החלטה מיום 25/4/06).

3.         המחלוקת מתמקדת בעיקרה בשני נושאים: האחד, שווי מכירת נכסי מקרקעין של המערערת לבעלת מניותיה, והשאלה היא אם היה מקום להעלות את שיעור שווי העסקה, לזה שנקבע על פי שומה של שלטונות מיסי מקרקעין, או שמא היה מקום לקבל את הדוחות המוצהרים, על אף זהות הצדדים לעסקה.

המחלוקת האחרת, נוגעת למועד החיוב במע"מ, כפועל יוצא ל"מועד העסקה" לגבי עסקת מקרקעין שבוצעה בין המערערת לבין אחרים, כרוכשים. טענת המערערת היא כי בדין לא דווחה עסקה זו, משום שזו טרם יצאה לפועל, ורק במועד בו החזקה בנכס הנמכר תועבר  לידי הרוכשים, על-פי החוזה ומכוחו, תקום החבות לדווח על העסקה.   

הרקע :

4.         המערערת היא חברה לבנייה ולהשקעות, ורשומה כ"עוסק", כמשמעו בחוק מע"מ.

על פי נתוני רשם החברות, בעלי המניות בחברה הם מר מאיר ביטון וכן אשתו, הגב' ירדנה ביטון. המערערת מדווחת על מכירת זכויות במקרקעין במס הכנסה, בהתאם לפרק ב' לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: הפקודה ). מכאן, שהמערערת אינה חייבת במיסי מקרקעין, בהתאם לסעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: חוק מיסוי מקרקעין ).

5.         בעקבות ביקורת שנערכה אצל המערערת, הוציא המשיב למערערת שומת עסקאות הנוגעת לשלוש עסקאות במקרקעין, שדווחו לצרכי מיסי מקרקעין בשומות מספר: 98002942, 99017527 ו-100001437. עסקאות אלה דווחו על ידי המערערת למנהל מיסוי מקרקעין. האחרון לא קיבל את השומות המדווחות, לאחר שקבע כי התמורה הנקובה בחוזה המכר, נמוכה ואינה מהווה את "מחיר השוק".  המשיב פעל בדרך דומה והוציא שומות למערערת, בהן העמיד את שווי העסקה על גובה השומה שקבע מנהל מיסוי מקרקעין.

המדובר הוא במכירה שבוצעה על ידי המערערת לבעלת מניותיה, גב' ירדנה ביטון, של הנכסים הבאים:

- ביום 12/11/97 מכרה המערערת בית בן חמישה חדרים וכן שתי חניות שנבנו על המקרקעין הידועים, כמגרש 237 בגוש 13695, והתמורה המוצהרת הייתה 847,658 ש"ח, בצירוף מע"מ כחוק.

מנהל מיסוי מקרקעין, לא קיבל את השווי המוסכם המוצהרוקבע שווי ריאלי של 1,378,000 ש"ח, בהתבסס על הטענה כי מדובר בשטח של 300 מ"ר, בנוי, בעלות של 1,300 דולר ל- 1 מ"ר. לעניין קביעת שווי השוק של נכס זה, קבע מנהל מיסוי מקרקעין שמדובר גם בסטנדרט בנייה גבוה, לרבות חניות, הסקה מרכזית ומיזוג אוויר מרכזי.

- מכירת נכס נוסף בוצעה ביום 7/5/97. במסגרתה מכרה המערערת לגב' ירדנה ביטון, בעלת מניותיה, חלקת קרקע בשטח של 1,302 מ"ר, בצפת, באזור המיועד לבנייה. התמורה המוצהרת עמדה על 160,000 ש"ח.

שלטונות מיסוי מקרקעין דחו את הדוח המוצהר וקבעו שווי ריאלי של 396,761 ש"ח.

- נכס נוסף נמכר ביום 6/12/99. המערערת מכרה מגרש בן 1,076 מ"ר, הידוע  כחלקה 35 בגוש 13697 והמיועד לבנייה, בצפת, בתמורה המוצהרת של 175,000 ש"ח. גם במקרה זה לא קיבלו שלטונות מיסוי מקרקעין את התמורה המוצהרת וקבעו שווי ריאלי של 75 דולר ל-1 מ"ר, במקום 38.5 דולר ל-1 מ"ר.

קביעות אלה של מנהל מיסוי מקרקעין נעשו על דרך ההשוואה בין עסקאות המכר בין המערערת

לבין בעלת מניותיה, למכירת נכסים דומים. המסקנה היתה כי התמורה המוצהרת התבססה על

"יחסים מיוחדים" בין המערערת כמוכרת לבין בעלת המניות כרוכשת.

6.         המערערת הגישה השגה לשלטונות מע"מ, בגין שומת העסקאות שהוצאה לה על בסיס קביעות רשויות מיסוי מקרקעין. ב-27/12/03 התקיים דיון בהשגה, בה לקחו חלק גם רואה החשבון מטעם המערערת ומנהל המערערת. ההשגה נדחתה, לאחר שנקבע כי הגורם המקצועי והמוסמך העוסק בשומת מקרקעין מטעם המדינה הוא, רשות מיסוי מקרקעין.  מע"מ מאמץ את קביעותיו כדבר שבשגרה, והוא עשה כן גם במקרה זה, בהתבסס על נימוקים הכלולים בהחלטות אגף מיסוי מקרקעין. המגמה היא ליצור "תאימות בין רשויות המס" (ראה פרוטוקול הדיון בהשגה נספח ט' לתצהירו של מר יהושע וייס, ממונה צוות ביקורת חשבונות בכיר בתחנת מע"מ עכו).

7.         העסקה הנוספת בגינה הוצאה שומת עסקאות למערערת, נוגעת לשומה מס' 102025544, ועניינה מכר של נכס לה"ה דוד שטריט ורובין עינת (להלן: הרוכשים). החוזה נושא תאריך 25/07/02. התמורה המוצהרת על-פי החוזה הייתה 577,360 ש"ח כולל מע"מ. בעת כריתת החוזה שילמו הרוכשים מקדמה של 50,000 ש"ח. בגין החוזה נרשמה לטובת הרוכשים ביום 5/8/02 הערת אזהרה, בלשכת רישום מקרקעין, לטובת בנק למשכנתאות, לפיה קיבלו בני הזוג משכנתא על סך של 440,000 ש"ח. הפועל היוצא מן האמור הוא, כי ב- 5/8/02 שולמה למערערת תמורה כוללת בגין מכירת הנכס הנ"ל בסך של 450,000 ש"ח, ונותרה יתרה של 87,360 ש"ח. החזקה בדירה הועברה לידי הרוכשים.