פסק-דין בתיק עש 1001/05

1. בפניי ערעור בנושא היטל השבחה על החלטת השמאי המכריע מר גלעד יצחקי, החלטה מיום 28.11.04. בבסיסו של הערעור טענת המערערת לפיה השמאי המכריע בחר להפחית 3% מהשטח עליו יש לשלם היטל השבחה והכל מאחר והועדה חייבה את המשיב לצפות את הבנין בציפוי קשיח.

2. אקדים ואומר כי בדיוק בגין אותו נושא הגישה המערערת ערעור- ע"ש 1002/05 אשר נדון אף הוא בפניי ולאור השאלות המשפטיות הזהות ניתן לראות את ע"ש 1002/05 בבחינת "אח תאום" לתיק זה.

3. עוד יצויין כי ביום 8.11.05 נתקבל ערעור המערערת בתיק ע"ש 1002/05 והוחלט  לבטל את הזיכוי שזיכתה השמאית המכרעת באותו מקרה.

4. בבואי לכתוב את פסק הדין בערעור זה הובאה לידיעתי עמדת המשיבה בסיכומיה לפיה היא מסכימה לאור קביעתי בתיק האחר (ע"ש 1002/05) לקבל את הערעור במובן זה שיבוטל הזיכוי בגין 3% מההקלה- אלא שלבקשתה יש לבקש מהשמאי המכריע שיקבע מה שווי ההשבחה לגבי השטח שהופחת.

5. לאור עמדת המשיבה בסיכומיה המלצתי לצדדים להגיע להסכמה בדבר סיום המחלוקת בערעור אך משסרבה המערערת להצעת המשיבה אין אלא לשוב ולדון בערעור.

       דיון

6. ניתוח טענות הצדדים בסיכומיהם לא מצביע על כל שינוי בין נסיבות תיק זה לבין תיק ע"ש 1002/05 והנני למעשה שב וחוזר על אותן קביעות בשינויים המחויבים.

      האם המחלוקת הינה בשאלה משפטית?

7. סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, (להלן:"חוק התכנון והבניה") קובע: "לחיוב בהיטל ועל הכרעת שמאי מכריע, כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד, או בעילה שלא ניתנה לוועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע". מר הנריק רוסטוביץ בספרו "היטל השבחה" בעמ' 512 מתאר זאת כך "החלטת השמאי המכריע עלולה לכלול הכרעות בשאלות משפטיות בקשר לעצם חבותו של הנישום בהיטל השבחה, בקשר לזכותו של הנישום, בקשר לתוקפה ולתחולתה של התוכנית נשוא הדיון ובקשר לנפקותם של הממצאים העובדתיים. שאלות משפטיות עשויות לעלות גם כאשר הנישום טוען כי הוא זכאי לפטור מתשלום ההיטל או להנחה בשיעורו. הכרעה בשאלה משפטית מצריכה מעצם הגדרתה השכלה משפטית, ולשמאי המכריע אין כלים והכשרה לכך. על הכרעה בשאלה משפטית עומדת לצדדים זכות ערעור בפני בית משפט השלום".

8. הנני סבור כי אחד המבחנים המאפשרים זיהוי מהותה של המחלוקת הינה הדרך בה הגיע השמאי המכריע למסקנותיו, אם ניתח השמאי ניתוחים בעלי אופי משפטי כגון תוכנה של תב"ע או פרשנותה של החלטת ועדה יש לראות בכך שאלה משפטית. לכך אוסיף כי אם מדובר למשל בהקלה שקבלתה מותנה בקיום תנאים הרי שהשאלות איזה תנאים יילקחו בחשבון לצורך קביעת ההשבחה והאם קיים קשר סיבתי ביניהם לבין קבלת ההקלה הינן שאלות שאינן קשורות במקרה מסוים או בנסיבות מסוימות או במילותיו של כב' הש' לוין בע"א 266/97 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' מקס ווייסמן פ"ד נז(3), 207 "בית המשפט נדרש לקבוע מהו הכלל החל ואם הדבר נדרש להחיל אותו על המקרה הקונקרטי". שאלות אלו הינן שאלות משפטיות להבדיל מהשאלה מהו ערכו הכמותי של אותו תנאי כגון מהו גודל השטח או מה שוויו.
9. עיון בעמ' 5 לחוות דעתו של השמאי המכריע מר יצחקי מראה כי השמאי מגיע למסקנותיו על סמך מצב שהפך "לנורמה מקובלת" שזו קביעה שיפוטית שניתן להעמידה במבחן. גם הניתוח שמנתח השמאי המכריע את החלטת הועדה מיום 3.2.03  (ר' סעיף 2 בעמ' 5) הינו ניתוח המצביע על המסקנה המשפטית שיש להסיק לכאורה מתוכנה של אותה החלטה וגם קביעה זו המהווה בסיס מרכזי למסקנות השמאי המכריע הינה קביעה שיפוטית לכל דבר וענין. מסקנות אלו של חוות דעת השמאי ניתן להעמיד לבקורת שיפוטית ולכן הנני קובע כי השאלה נשוא הערעור האם זכאית המשיבה לזיכוי בגין הציפוי הקשיח שצופה הבנין, הינה שאלה משפטית.

       הקשר שבין הציפוי הקשיח לבין ההקלה שקבלה המשיבה

10. אזכיר כי מטרתו של היטל ההשבחה היא להשיב הוצאותיהן של הוועדות המקומיות. על מטרה זו ניתן ללמוד מסעיף 13 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה שם נקבע כי: "סכומים שנגבו כהיטל מיועדים, אחרי ניכוי הוצאות הגביה לרבות הוצאות של ערעור לפי תוספת זו, לכיסוי ההוצאות של הועדה המקומית או של רשות מקומית אשר הועברו לה לפי סעיף 12 להכנת תוכניות במרחב התכנון או בתחום הרשות המקומית, לפי העניין, ולביצוען, לרבות הוצאות פיתוח ורכישת מקרקעין לצורכי ציבור, כפי שהוגדרו בסעיף 188 לחוק זה, ולרבות הוצאות שימוש אתר או הפקעתו לפי התוספת הרביעית". הכלל הוא כי משהתעשרה המשיבה בעקבות פעילות גוף תכנוני שהתיר לה במקרה זה בנייה בשטח עודף, הצדק החברתי מחייבה לשתף את החברה בחלק מרווחיה.

11. כפי שמתואר בספרו של מר רוסטוביץ בעמ' 269 יש מקרים בהם הכירה הפסיקה להפחית חלק מההשבחה בגינה ישולם היטל בדרך של זיכוי, אלא שזיכוי זה ניתן בגין הוצאות שהוציא הנישום לשם יצירת ההקלה שהשביחה את נכסו ובמקרה שבפנינו יש לבחון האם בשל ההוצאות שהוציא הקבלן לצורך ציפוי הבנין בציפוי קשיח, קבל הקבלן הקלה בשטחי הבניה המותרים, הקלה שהביאה להשבחת הבנין ובשל אותה השבחה הוא נדרש לשלם היטל.

12. עיון בפרוטוקול מס' 93 של הועדה המקומית מיום 3.2.03 (שהעתקו צורף לערעור) מראה כי אין כל קשר סיבתי בין הדרישה לציפוי בנינים בצפוי קשיח לבין האפשרות לקבל הקלה. המניע לדרישה לציפוי קשיח כמתואר בפתיח להחלטה הינו כדי "לגרום לכך שחזותם האסטטית של המבנים תישמר לאורך ימים" ולמניעת ספק מובהר בהמשך לאותה החלטה כי "לא תינתנה הקלות בשטח הבניה בגין ציפוי קשיח". רק לאחר מכן, ביום 19.2.04 פנתה המשיבה בבקשה להיתר וגם מועד זה מצביע על ניתוק כל קשר בין עמדות הועדה בעבר הרחוק לבין הדרישה לציפוי הבנין.

13. לאור האמור לעיל הנני קובע כי שגה השמאי המכריע כשבחר לקזז מהשטחים הנשומים, שטח של 3% כפיצוי עבור חיוב המשיבה לצפות הבנין בציפוי קשיח.

14. עוד יצויין כי על פי החלטת הועדה החובה בציפוי קשיח חלה גם על קבלנים אשר לא ביקשו הקלות משמע כי אין קשר בין דרישת הציפוי לבין הזכות לקבל הקלה.

15. במסגרת האסמכתאות לערעור הוצג בפני גם פסק דינה של כב' הש' ג'דעון בע"א 111/05 (שלום חיפה) ממנו עולה נמוק נוסף התומך בקבלת הערעור ולפיו הדרך בה פעלה המערערת בעבר היתה דרך פסולה שלא היה מקום לבחור בה מלכתחילה. הענקת הפטור של 3% שהעניקה המערערת בעבר שמשמעו פטור מהיטל השבחה ללא הסמכה מפורשת בחוק, הינה פעולה תוך חריגה מסמכות והפליית נישומים אחרים ברחבי הארץ תוך פגיעה בתכליתו של חוק התכנון והבניה כמתואר בתוספת השלישית. אמנם המערערת מנועה מלטעון כי פעלה בעבר בחוסר סמכות אך אין מניעה שנמוק זה יועלה ביוזמת בית משפט וכי לא יוכשר כיום הליך שהיה פגום בעבר.

      סיכום