פסק-דין בתיק עמנ 278/07

1.                  עניינו של הערעור הואבחיוב המערערות בהיטל מכוח חוק העזר (ביוב) תשל"ד - 1974 (להלן: " חוק העזר")של המשיבה (להלן: " העירייה").המערערות טענו כי אופן חישוב ההיטל על ידיהעירייה היה בלתי סביר. 

2.                  המערערות הקימו פרויקטבנייה בעיר הרצליה. כתנאי למתן היתרי הבניה הן נדרשו לשלם לעירייה אגרות והיטליםשונים, ובין היתר היטל ביוב. המערערות הגישו ערר המתייחס לשיעור היטל הביוב שהוטלעליהן. מלכתחילה הועלו במסגרת הערר מספר טענות. המערערות חזרו בהן מחלק מהטענות -ונותרה על כנה טענה אחת, ביחס לאי סבירות חוק העזר ככל שהוא מושת על שטחיהמרתפים. 

3.                  ועדת הערר קיימה דיון בטענותהצדדים, ונתנה ביום 6.9.07 את החלטתה נושא הערעור הנוכחי, בה נדחה הערר (ההחלטהצורפה כנספח א' לכתב הערעור). 

4.                  חוק העזר קובע את שיעורההיטל לכל מטר מרובע, על פי חלוקה של ההוצאות הצפויות לביצוע התשתיות בשטחהמוניציפאלי של הרשות (המונה), בשטחי ה"נכסים המשתתפים" - קרקע ומבנים שאמוריםלהשתתף במימון הקמת התשתית (המכנה). המנה היא תעריף ההיטל.

5.                  התחשיב שעל בסיסו נערךחוק העזר, הוכן עבור העירייה על ידי חברת ח.ג.מ. מהנדסים, יועצים ומתכננים (1980)בע"מ בחודש פברואר 1990. אין מחלוקת בין הצדדים כי סבירות התחשיב צריכה להבחן בהתאםלמצב הדברים ביום עריכתו. גם ההלכה הפסוקה קבעה כי אין לבחון את סבירותו של תעריףההיטל על פי נתוני אמת הנבדקים בדיעבד (ר' ע"א 1711/02 עיריית חולון נ. ארגון הקבלנים והבונים חולון,פ"ד נ"ח(5) 933, להלן: " פס"ד ארגון הקבלנים"). יוער כי תעריפי חוק העזר המבוססים על התחשיב, פורסמו ברשומות ביום 12.1.1992. 

6.                  ביום 12.3.90 אושרה למתןתוקף תוכנית הר/2000/מ' (להלן: " תוכנית המרתפים"),  שחלה על כל שטח העירהרצליה, ונועדה להוסיף זכויות בניה למרתפים בעיר. תכנית המרתפים הופקדה ביום  12.11.89, ופורסמה למתן תוקף ביום25.10.90.  כלומר, במועד עריכת התחשיב, היתה תוכנית המרתפיםמופקדת, והיא טרם אושרה.

החלטתהוועדה

7.                  הוועדה קבלה את טענתהמערערות לפיה ככל הנראה העירייה לא לקחה בחשבון במסגרת התחשיב שלה את תוכניתהמרתפים, אשר היתה כאמור תוכנית מופקדת במועד עריכת התחשיב. הועדה קבעה כי השפעת חיוב שטחי המרתפיםעל המערך העירוני הכללי היא שולית, כפי שעולה גם מהפסיקה. היא קבעה עוד, כי סבירשלא כל הזכויות לבניית מרתפים ינוצלו, ולכן מתן הזכות לבניית מרתפים איננה מהווהשינוי דרמטי אלא שולי בלבד. 

8.                  עוד קבעה הוועדה, כי לו היהנלקח בחשבון נושא המרתפים במכנה התחשיב, היה צריך לקחת אותו בחשבון גם במונה.בנסיבות אלה, התחשיב היה משתנה  - ולא ניתן לקבוע באיזה יחס, משום שהמומחה מטעםהמערערות העיד כי הוא איננו מומחה לכך, ואינו עוסק בנתונים של המונה.

9.                  לכן, החליטה הוועדהכאמור לדחות את הערר.

טענותהמערערות

10.              המערערות בקשו מהעירייהנתונים בדבר השטחים שהוו את הבסיס לתחשיב, אולם העירייה טענה שבשל חלוף הזמן, פירוטהשטחים לא נמצא בידיה. 

לכן, הגישו המערערות חוותדעת מומחה מטעמם, וטענו כי עולה ממנה שהתחשיב לא לקח בחשבון את שטחי המרתפיםבעיר. המומחה מטעם המערערות השווה בחוות הדעת מטעמו את אומדן השטחים בהרצליה שהיואמורים להילקח בחשבון בתחשיב, לשטחי הקרקע והבניה בתחשיב, ומצא הפרש בין הנתונים.הוא סבר כי ההפרש נובע בין היתר מאי חישוב שטחי המרתפים בתחשיב, ואולי גם מאי חישובחדרי היציאה לגג. 

11.              המערערות טענו כי העירייה לאהגישה חוות דעת מטעמה, ולכן הוכחה טענתן כי זכויות הבניה למרתפים לא נלקחו בחשבוןבמכנה התחשיב. 

המערערות טענו גם כי נטלההוכחה בדבר סבירות התחשיב צריך לעבור לעירייה, שלא הרימה אותו, שכן היא לא הגישהחוות דעת מומחה מטעמה. 

לטענתן של המערערות, מבחינתמונה התחשיב, המתייחס לעלויות המשוערות, הוא התייחס למלוא פוטנציאל הבנייה בעירהרצליה, בהתאם לתוכנית המיתאר הקיימת, ולתחזיות ולשינויים שיחולו בה. 

12.              מבחינת מכנה התחשיב, גםהוועדה קבעה כי יש להניח שתוכנית המרתפים לא הובאה בחשבון במכנה. 

המערערות טענו כי היה עלהעירייה לקחת בחשבון את שטחי המרתפים במכנה התחשיב, שכן בעת חתימת התחשיב, ודאישאגף מהנדס העיר היה מודע לקיומה של תוכנית המרתפים כתוכנית מופקדת. הדברים נכוניםביתר שאת משום שתוכנית המרתפים היא תוכנית מתארית, החלה על כל שטח השיפוט של העירהרצליה. 

13.              המערערות טוענות כי למרותשהעירייה לא לקחה בחשבון את שטחי המרתפים במכנה התחשיב, היא מחייבת בפועל אתהמערערות בתשלום היטל בגין שטחי המרתפים בפרויקט. המערערות טענו כי מכנה התחשיב היהצריך להביא בחשבון גם את שטח המרתפים, וכי לו היה התחשיב מתבצע באופן הזה, היהשיעור ההיטל לכל מ"ר - נמוך יותר, מאחר שתוכנית המרתפים היא תוכנית מתארית החלה עלכל שטח השיפוט של עיריית הרצליה. 

14.              המערערות טענו כיהעירייה שינתה את עמדתה - מלכתחילה היא טענה כי התחשיב התייחס למלוא פוטנציאלהבנייה של הרצליה, ורק בסיכומים מטעמה היא טענה כי המונח "פוטנציאל" מתייחס לשטחיםשסביר שינוצלו, כאשר תכניות מופקדות אינן נכללות בשטחים אלה. 

15.              לכן, כך טענו המערערות, ישלקבוע כי היטל הביוב, ככל שהושת על שטחי המרתפים, הוא בטל; או להפחית את שיעורההעלאה של ההיטל; או לקבוע כי תיקון חוק העזר בטל, ולחייב את המערערות בהתאם לסכוםהחיוב לפני תיקון חוק העזר.

טענותהעירייה